Uma oportunidade a cada dez anos

Veja como aproveitar o ciclo de negócios imobiliários

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Uma oportunidade a cada dez anos

Caro leitor,

“Marcio, nunca pensei que dava para economizar impostos no aluguel que recebo do meu único imóvel.”

Essa foi a mensagem que recebi de um assinante do Valor Imobiliário PRO depois que soltamos o guia de impostos das empresas do setor imobiliário.

Recomendo a leitura deste relatório para entender se, no seu caso, é possível dar um olé no leão.

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O Melhor Investimento que você pode fazer hoje

Com o início do ciclo de queda da taxa de juros (Selic), absolutamente tudo muda.

Ativos que eram bons até ontem perderão grande parte da rentabilidade nos próximos dias.

Por isso, sugerimos fortemente que você faça um ajuste em seu portfólio de investimentos. Ele é indispensável para a preservação dos seus recursos.

Que ajuste é esse? É o Trade do Faraó, o melhor investimento que você pode – e deve – fazer hoje.

Você protegerá o patrimônio da sua família e poderá ganhar muito dinheiro neste novo cenário.

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Os ciclos da natureza

Uma oportunidade a cada seis horas. É assim a vida de um pescador. A maré sobe e, com ela, vem o peixe em busca de alimento. Nem é preciso entender que esse é um fenômeno da força gravitacional da Lua, do Sol e da Terra. É só saber quando será a próxima maré alta

Os ciclos da natureza são generosos para o pescador, que, na sua prática do dia a dia, aprende a decidir quando pescar e quando descansar.

É até romântico pensar que alguém possa viver tão bem e tão perto da natureza, enquanto a maioria de nós tem uma vida digital totalmente separada dos ciclos naturais.

Os ciclos pouco naturais dos negócios imobiliários

E se eu disser a você que os negócios imobiliários também vivem de ciclos? E que há o momento de pescar e o de descansar?

São muito mais longos e não são nada naturais, pois estão sujeitos às loucuras de nossas mentes e corações, porém, respeitam certas regras que chegam a doer de tão óbvias.

Nascimento, independência e desejo de melhorar

Pessoas nascem, vivem com a família e um dia saem de casa. Migram para outra cidade ou permanecem. Compram ou alugam algo simples no começo e depois fazem upgrade.

A não ser que o país entre em colapso – pense em Venezuela ou Síria – ou tenha um crescimento populacional negativo, com mais mortes do que nascimentos, sempre haverá demanda por novos imóveis para moradia.

Preste atenção! A demanda pode ficar represada por anos a fio. Uma pessoa pode adiar a saída do casulo da família original por cinco, dez ou vinte anos. Alguém pode esperar décadas para realizar um upgrade em sua moradia, porém, em certo momento, as condições se alinham para que esse objetivo seja alcançado.

Ciclo de equilíbrio em oferta e demanda

Quando os imóveis ficam muito caros, os potenciais compradores adiam a saída de casa e o upgrade . A demanda cai, a oferta fica empoçada – não vende –, os estoques sobem e os preços caem com as liquidações dos desesperados, que dependem daquela venda para pagar as contas.

Chega um determinado ponto em que o preço dos imóveis para de cair, pois os mais desesperados já saíram do mercado e, quem sobrou, não está disposto a vender ou fazer um novo projeto com preços baixos. A nova oferta é muito pequena.

O preço chegou a um nível em que a elite dos potenciais compradores já consegue pagar. E eles estão convencidos de que não dá mais para cair. Começa um movimento de maior procura. Os preços começam a reagir timidamente.

Depois de algum tempo, acaba o estoque empoçado e as incorporadoras começam a lançar projetos já aprovados em estoque. Os preços voltam a subir e a segunda leva de potenciais compradores começa a ficar preocupada, porque pode ser tarde demais, e também compra.

Os especuladores percebem o movimento e começam a comprar imóveis para vender com lucro mais adiante. Os preços reagem com mais força. As incorporadoras ficam sem estoque de terrenos e sem mão de obra para tocar os projetos. A oferta de imóveis não é suficiente. Os preços ficam absurdos e os potenciais compradores não têm mais como comprar.

E o ciclo começa novamente. Não sabemos se serão cinco, dez, quinze ou vinte anos para fazer o giro completo, mas podemos indicar com relativa precisão em qual momento do ciclo estamos.

Tudo o que interessa sobre imóveis

Seja ou não proprietário de um imóvel, com uma coisa você há de concordar. É o bem mais caro que uma pessoa comum irá negociar na vida. Para saber o momento de vender, comprar, financiar e tudo sobre mercado imobiliário, fique atento às recomendações.

VALOR IMOBILIÁRIO

Nossa posição no ciclo

Certa vez conheci um economista que, além de estudar as estatísticas, gostava de conversar com as pessoas para tirar conclusões. É com um papo com o gerente do banco, com o taxista, com o padeiro e com o lojista que torna possível formar uma fotografia do ambiente econômico.

Gosto desse tipo de análise. Pequenos indícios dão pistas ainda tímidas do posicionamento no ciclo. Há poucos meses, minha caixa de e-mails era povoada por dois tipos de dúvidas: (i) como vender mais rápido; e (ii) como diminuir os custos com juros do financiamento.

De dois meses para cá, os temas mudaram. Em muitos casos, são assinantes que estão simplesmente felizes por terem feito bons negócios.

O Felipe me informou que, depois de esperar um bom tempo, acabou de comprar um apartamento na melhor região de Brasília pelo mesmo preço pedido em 2012, uma queda real de 36 por cento e uma economia de 800 mil reais.

O Robson não me disse onde mora, mas conseguiu comprar um apartamento com 20 por cento de desconto sobre 2014, o que significa também um índice de preços semelhante a 2012.

O Danilo, de Curitiba, acabou de comprar um imóvel do lado de uma faculdade e vai explorar o aluguel para estudantes com yield de 7,5 por cento ao ano, 75 por cento melhor que a média nacional.

Esses são pequenos indícios que, sim, os preços já caíram o que tinham de cair e a elite dos potenciais compradores está apertando o gatilho sem dó, porque percebe que (i) os desesperados estão desaparecendo e (ii) as notícias positivas, se acumulando.

Uma sequência de pequenas boas notícias

Fora os pequenos indícios pontuais dos assinantes, se você prestar atenção no noticiário, encontrará uma sequência de pequenas boas notícias.

Os preços monitorados pelo FipeZap tiveram um aumento de 0,12 por cento em setembro – o maior em 14 meses. Irrelevante no tamanho, porém, sintomático e indicativo que podemos ter atingido os valores mínimos de preços.

Depois de quatro anos, o Copom começou um movimento de queda que tem o potencial de reduzir a taxa de juros em 4 pontos percentuais. A prestação dos financiamentos imobiliários vai diminuir e potenciais compradores terão condições de buscar imóveis mais caros.

A Caixa Econômica Federal abriu o seu baú de bondades e colocou 34 bilhões de reais disponíveis para financiamentos imobiliários. MRV e Cyrela estão fazendo captações por meio de certificados de recebíveis imobiliários com spreads bem pequenos.

O índice de confiança do consumidor teve a quinta alta consecutiva e já está nos níveis de janeiro de 2015. Ainda cerca de 20 pontos abaixo do ideal, mas já com uma bela reação.

Excelente ponto de entrada

O momento atual é aquela oportunidade que só aparece a cada cinco, dez, quinze anos, quando os preços estão no chão e o ambiente é excelente para:

– comprar o imóvel próprio com preços de 2012;

– alugar uma loja ou escritório melhor para sua empresa;

– comprar terrenos baratos para construir e vender com lucro;

– comprar imóveis prontos para aluguel com yields muito acima da média.

Pode contar que, daqui a 12 ou 18 meses, farei um artigo para comentar uma manchete de jornal ou revista comentando sobre a reação dos preços dos imóveis.

Quem entrar mais à frente, quando tudo estará mais claro, terá de pagar mais caro.

A escolha é sua.

 

Abraço!

 

 

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:. Decidindo a participação ideal de imóveis numa carteira – Parte III  

:.Tchau, tchau, CDI!

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