Usando a engenharia reversa no mercado imobiliário

Técnica começa com o produto pronto (ou resultado desejado) para definir investimento

Usando a engenharia reversa no mercado imobiliário

Caro Leitor,

 

Estamos numa caminhada para entender melhor as técnicas para análise e identificação de oportunidades em propriedades para aluguel. Este é o quarto artigo da série.

 

A estratégia que estamos analisando é aquela em que compramos um terreno – ou um imóvel para reformas -, construimos, alugamos e, finalmente, vendemos para um investidor.

 

A conclusão da semana passada é que os principais fatores para a determinação do retorno são o yield de desenvolvimento, o yield exigido pelo investidor e o tempo que você consegue vender o imóvel.

 

Hoje vamos falar de uma técnica chamada engenharia reversa para identificar as melhores oportunidades.

 

Engenharia reversa é técnica que começa com o produto pronto (ou resultado desejado) para se inferir o método de produção. Os chineses usam muito este método, aproveitando que a legislação de propriedade intelectual é muito mais branda.

 

Engenharia reversa em propriedades para aluguel

Da mesma forma dos chineses, podemos começar definindo o nosso resultado final – um empreendimento com determinado yield – e com isso descobrir quais são as partes necessárias.

 

Então a primeira questão é definir o yield. Vamos repertir aqui a tabela da semana passada para ajudar nesta decisão.

 

 

Para nosso exemplo, vamos dizer que decidimos começar com um yield de 15% ao ano.

 

Descobrindo o valor de aluguel

 

O segundo passo é fazer uma extensa pesquisa de preços de aluguéis de imóveis numa região de interesse. Concentre os seus esforços por enquanto numa pequena área e cubra um raio de 1km ou 2km.

 

Vamos dizer que depois de conversar com meio mundo – corretores, lojistas, amigos, parentes, etc – você tenha estimado que é possível obter aluguéis da ordem de R$ 40/m2 naquela região.

 

Chegando no valor máximo de investimento

 

Com esta informação e sua meta de ter um yield de 15%, você já tem como estimar um valor máximo de investimentos para o seu projeto, que será calculado da seguinte forma :

 

Valor Máximo Investimento = Aluguel Anual / Yield, ou

 

Valor Máximo Investimento = R$ 40 x 12 / 15% = R$ 3.200 / m2

 

O combo terreno + custos de construção não pode passar de R$ 3.200 / m2 para não atrapalhar o seu projeto.

 

Vamos dizer que você fez as contas e chegou à conclusão de que a construção vai ficar em R$ 2.000/m2.

 

Todos assinantes já sabem como estimar o custo de construção. Fizemos um relatório extenso sobre este assunto.

 

Descobrindo o valor máximo de terreno

 

Com isso, podemos estimar o valor máximo que podemos pagar pelo terreno.

 

Valor Máximo Investimento = Custo de Construção + Terreno

 

R$ 3.200 = R$ 2.000 + Terreno

 

Terreno = R$ 1.200 / m2

 

Chegamos a um valor máximo de terreno que podemos pagar de R$ 1.200 / m2.

 

Mas aqui tem um truque. Este valor é por m2 útil. Precisamos fazer o ajuste para o m2 do terreno.

 

Vamos dizer que você consultou a prefeitura da cidade e descobriu que neste terreno é possível construir 2x o seu tamanho – chamado de coeficiente de aproveitamento. Se o terreno tem 100 m2, você poderia construir 200 m2.

 

Para simplificar, vamos supor que a área de construção é igual à área útil.

 

Sabemos que podemos pagar R$ 1.200 por m2 de área útil, então neste nosso exemplo com uma área útil possível de 200 m2, podemos pagar R$ 1.200 x 200 = R$ 240.000.

 

Então o preço máximo que devemos pagar pelo terreno é R$ 240.000. E como sabemos que ele tem 100 m2, devemos pagar no máximo R$ 240.000 / 100 = R$ 2.400 / m2 de área de terreno.

 

Outra forma de fazer as contas é com esta fórmula:

 

Preço máximo por área do terreno = Preço máximo por área útil x coeficiente de aproveitamento, ou

 

Preço máximo por área do terreno = R$ 1.200 x 2 = R$ 2.400

 

Agora é so escanear a área em questão para obter oportunidades de terrenos com valores pedidos próximos a R$ 2.400 / m2 para você obter um negócio com excelentes perspectivas de retorno.

 

Veja que geralmente o empreendedor parte do preço do terreno para ver se encaixa um produto. Na engenharia reversa, partimos do yield desejado e do aluguel vigente para chegar num preço de terreno. Invertemos a lógica da procura.

 

A vantagem desta técnica é que você pode rejeitar ou aprovar áreas rapidamente. Se uma área de interesse está com preços de terrenos incompatíveis com sua meta, você pode partir para outras localidades até achar a oportunidade perfeita.

 

Na semana que vem começamos a falar sobre outra técnica para propriedades de aluguel.

 

Abraço!

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