Vale a pena aproveitar as ofertas de imóveis?

Com a grande disponibilidade de unidades no mercado, confira se é hora de comprar e como fazer o melhor negócio

Vale a pena aproveitar as ofertas de imóveis?

Caro leitor,

Se um dia você já passou em um stand de vendas e deixou seu endereço eletrônico, você deve estar sendo bombardeado por e-mails como estes a seguir:

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Se você lê regularmente os artigos do Valor Imobiliário, você já conhece o “combo apocalipse” das incorporadoras: excesso de oferta, crédito mais caro, bancos recusando financiamento a rodo, renda caindo, confiança do consumidor no chão e cancelamento de contratos na lua.

Por isso essas empresas têm feito promoções.

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Você também já sabe da minha opinião de que esse cenário não vai permanecer para o resto da vida. A demanda não sumiu, apenas está retraída, esperando o preço estabilizar e a confiança do consumidor voltar.

Mas existe uma pergunta (e uma resposta) objetiva que talvez você ainda não saiba: dado este ambiente de “combo apocalipse”, vale a pena comprar agora? A que preço? Onde procurar? Como garantir que eu não vou pagar caro?

Seria fácil, para mim, responder tudo isso em uma frase. Entretanto, mais importantes do que as respostas são as razões. Só assim você terá confiança suficiente para tomar esta importante decisão.

Sugiro, neste momento, a leitura do relatório: Chegou a hora de comprar imóveis? Esse relatório já está disponível para os assinantes da série Valor Imobiliário e dará todas as condições para resolver este dilema.

 

TENHA ACESSO AO RELATÓRIO

 

Imóveis a preço de custo: riscos e oportunidades

Pergunta de prova para você. Uma construtora oferece o seguinte negócio: pague somente o custo de construção do apartamento e vou ser amigão e cobrar somente uma taxa de administração sobre o valor da obra.

Ao cobrar somente uma taxa de administração, a construtora oferece a você uma economia com o lucro da incorporadora e com os impostos correlatos. Você também deixa de gastar com despesas de vendas e administração. A economia geral esperada é de 20% a 40% sobre o valor de venda de outros imóveis similares.

Você aceita ou rejeita?

Se você se animou e está louco para aceitar uma proposta é bom entender que além da óbvia vantagem do preço, existem riscos ocultos dos quais talvez você não tenha se dado conta.

1) Você substitui o incorporador

Você começa a correr riscos que de outra forma o incorporador correria, sendo o mais importante deles o de estouro nos custos de obra. Vamos dizer que um construtor maldoso só queira que você entre no negócio e faça uma estimativa irrealista dos custos.

Não haverá nada a fazer a não ser pagar o estouro do custo. Quando isso acontece em uma venda de uma incorporadora, quem assume esta a conta é ela própria.

Um antídoto a isso é ler meu relatório sobre custos de uma obra (Como fazer uma primeira estimativa de custos da sua obra”, disponível para assinantes) para tentar avaliar se a proposta está adequada.

Repare que não existe incentivo financeiro para a construtora manter a obra no orçamento. Pelo contrário, quanto maior o gasto, maior a comissão. Isto é especialmente perverso porque a construtora não espera vender mais nada para você, então ela não tem nenhum tipo de incentivo para não pisar na bola.

Para diminuir este desalinhamento de interesses, procure construtoras que oferecem contratos em que a sua remuneração seja severamente penalizada se os custos subirem acima da inflação dos custos de construção.

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2) Prazo de entrega e custo de oportunidade

Repare que a obra não anda se você não estiver fazendo o pagamento das prestações todos os meses. Os compradores precisam desembolsar o valor completo da obra, pois o cronograma de conclusão depende da capacidade de pagamento dessas pessoas.

O mais comum é que o prazo seja alongado em 5 anos ou mais para ser acessível para mais pessoas.

Esperar tanto tempo tem um custo escondido. É o custo de oportunidade. Ou seja, o quanto você deixa de ganhar de juros e correção em uma aplicação porque usou o dinheiro para comprar algo.

Pense comigo. A premissa é que você é capaz de pagar as prestações para liquidar o apartamento durante a construção.

Fazendo a compra de uma incorporadora, você esperaria três anos para ter o imóvel pronto e, em média, seu custo de oportunidade foi de 18 meses. Com a renda fixa rendendo 1% ao mês, você incorreu em um custo de oportunidade de 18% sobre o valor do imóvel.

Em outras palavras, os juros que você conseguiria se fizesse uma aplicação, em vez de pagar as prestações, seriam de 18% do valor do imóvel.

Nas ofertas de imóvel a preço de custo, o prazo é maior. Geralmente são 5 anos de construção, o que resulta em 30 meses de aplicação que vão para o espaço. Os juros que você deixou de ganhar são de 30% do valor do imóvel.

Considerando o nível atual de juros, o imóvel a custo tem 12% a mais de custo de oportunidade. No passado recente, isso não chegava a ser um problema, porque o imóvel se valorizava imensamente e cobria essa perda.

O ambiente atual, sem força de preços nos imóveis, me leva a recomendar que sejam aceitas somente propostas de imóveis a custo com economia de 30% sobre o mercado.

3) Formato do investimento

Preste atenção no formato do negócio. É muito comum que um imóvel a preço de custo seja oferecido a você por meio de venda de cotas. Em vez de você comprar um imóvel, você fica sócio de uma empresa, que, por sua vez, será a dona do empreendimento.

Como sócio, obviamente você terá uma garantia de poder comprar o imóvel a preço de custo no final da obra. No entanto, na fase de construção, tudo o que você tem nas mãos são cotas de investimento.

O problema é que se você quiser vender, o comprador de seu imóvel não terá acesso ao financiamento imobiliário. Os bancos só financiam transações de imóveis, e você só tem cotas para vender.

Neste cenário de querer vender no meio da obra, você precisará achar algum comprador com muito dinheiro no bolso, que seja capaz de pagar um percentual relevante do valor do imóvel à vista, só para reembolsar o que você já pagou até o momento.

Quanto mais perto do final da obra, maior o percentual do imóvel a ser pago à vista, é mais difícil achar compradores e é maior o desconto que você terá que dar para vender.

Agora que você entende melhor os riscos, pode tomar uma decisão mais informada sobre este tipo de negócio.

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Abraço,

Márcio Fenelon

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