Novembro de 2018
11/2018

A oportunidade de investir em imóveis a partir de R$ 1.000

Caro leitor,

O setor imobiliário vem se recuperando de uma longa recessão, caracterizada por juros altos, falta de crédito, economia fraca, inflação elevada, taxa de desemprego em recordes históricos, distratos explodindo, entre outros.

É claro que o ambiente de instabilidade de política – com incerteza sobre a eleição presidencial e sobre a capacidade do governo aprovar reformas emergenciais como a da Previdência – pode colocar em xeque a retomada do crescimento econômico. Porém, entendemos que o setor imobiliário vive seu ponto de inflexão, saindo de uma longa recessão instalada nos últimos anos. Vamos listar três pontos que nos deixam otimistas:

(i) queda na taxa de juros: estamos diante do menor patamar histórico de juros e o setor imobiliário lucra (e muito) com isso. No limite, a queda da Selic favorece a valorização dos imóveis, e vice-versa – em parte porque, com juros mais baixos, o custo do financiamento cai e a demanda por imóveis sobe, em parte porque, com taxas de juros menores, o rendimento de aplicações financeiras é menor e o aluguel (yield) de ativos imobiliários se torna mais atraente.

(ii) aumento da captação da poupança: essa é uma ótima notícia para o crédito imobiliário, uma vez que ela é a principal fonte de recursos (funding) para os financiamentos. Como parte do saldo das cadernetas de poupança precisa ser obrigatoriamente destinado à concessão de crédito imobiliário, podemos dizer que mais dinheiro na poupança = mais dinheiro para o crédito imobiliário.

(iii) crescimento do PIB e queda da inflação (IPCA): depois de assombrar os brasileiros por um bom tempo, a inflação parece finalmente estar controlada. O mercado estima que o PIB pode fechar o ano em patamar positivo. Combinados, esses fatores aumentam, e muito, a confiança do consumidor. A compra de um imóvel está geralmente associada a um longo e pesado financiamento e, por isso, é uma decisão geralmente tomada somente quando as famílias se sentem confortáveis em termos financeiros.

Neste documento, apresento a você uma excelente oportunidade de investimento em imóveis a partir de aportes pequenos, com maior rentabilidade e liquidez do que a compra de imóveis físicos. Refiro-me aos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).

Um FII nada mais é do que um fundo que aplica seus recursos majoritariamente em ativos do setor imobiliário – imóveis (construídos ou em desenvolvimento), residenciais ou comerciais ou títulos e valores mobiliários do setor (outros FIIs, LCI, CRI, ações, etc.).

É um ativo de renda com boa previsibilidade de caixa, pagamento mínimo mensal de 95% do lucro líquido (em forma de proventos) e que, geralmente, é uma ótima proteção contra a inflação.

O melhor de tudo é que é muito, mas muito, mais fácil comprar cotas de um FII do que comprar imóveis, já que elas são negociadas na Bolsa. A compra e venda de cotas é um processo muito semelhante à compra de ações. Tudo é feito online via home broker.

Melhor ainda, como não existe um “lote padrão” de negociação, você pode comprar uma cota por vez, fazendo com que os investimentos iniciais fiquem abaixo de R$ 100 em muitos casos (mas convém emitir ordens com o valor mínimo de R$ 1 mil, para compensar os custos de corretagem) – todo mundo sabe que não dá para comprar um imóvel em uma das grandes cidades brasileiras sem desembolsar dezenas, às vezes centenas, de milhares de reais

Agora, olha que bonito: como os FIIs são negociados em Bolsa, a liquidez é praticamente imediata. Se para vender um imóvel demora semanas e até meses, no caso de um FII tudo não leva mais do que poucos minutos e, três dias depois da venda, o dinheiro já está lá na sua conta. Tudo garantido pela B3, sem risco de calotes.

A cereja do bolo: FIIs têm isenção de imposto de renda. Toda a operação de locação dos imóveis é isenta, ou seja, o fundo recebe os aluguéis e não paga imposto nenhum sobre isso. Quando distribui esses valores aos cotistas, na forma de proventos, o valor também chega para você sem incidência de imposto – o cotista só vai pagar imposto sobre o ganho de capital (aumento no valor da cota) e, mesmo assim, quando vender suas cotas. Se você ficar com seus FIIs, vai ter uma fonte relativamente estável de renda e isenta de IR.

Em termos de mercado, enxergamos um grande potencial para os FIIs, tanto do ponto de vista de valorização dos ativos quanto de novas emissões de cotas. Saímos de um Patrimônio Líquido (PL) de R$ 3 bilhões em 2007 para mais de R$ 70 bilhões em 2017. Um crescimento surpreendente de mais de 20 vezes.

Acreditamos que a retomada do consumo (segmento com maior penetração em no mercado de galpões), baixo patamar da taxa Selic, menor endividamento das famílias, a maior confiança do consumidor e a queda do desemprego favorecem muito esse mercado.

Dentre o universo dos FIIs, claro que existem as grandes oportunidades e alguns micos. Nosso trabalho é escolher os melhores fundos imobiliários do mercado e um dos que mais nos agrada, com grande potencial de valorização e geração de renda para os cotistas.

Um FII para comprar agora: HGLG11

O CSHG Logística FII (HGLG11) foi constituído em março de 2010 e é gerido e administrado pela Credit Suisse Hedging Griffo. O fundo tem por objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários, primordialmente logísticos e industriais – ativos com no mínimo 1.000 m2 de área privativa e localizados próximos a grandes centros urbanos e/ou via de acesso.

O fundo possui gestão ativa e busca pagar rendimentos mensais e explorar ganhos de capital com a compra e venda de ativos (reciclagem do portfólio).

Atualmente, 66% dos ativos do portfólio estão concentrados em galpões logísticos, 28% em  renda fixa (basicamente, LFTs) e 6% em cotas de outros FIIs.

A liquidez diária é relativamente boa, R$ 480 mil, em média, o que permite ao investidor montar e desmontar posição com maior facilidade. Em termos de performance, o fundo teve um retorno acumulado acima do IFIX de 146% do CDI.

Fonte: Empiricus e Quantum Axis

O HGLG11 tem exposição relativamente boa a contratos atípicos (37% do total) – possui maior previsibilidade de caixa e baixo risco de vacância, o que é positivo, uma vez que a vacância é um risco para o setor.

A taxa de administração é de 0,6% ao ano sobre o valor de mercado do fundos e não há cobrança de performance.

O segmento de galpões logísticos costuma ser o primeiro dentre as “properties” a reagir com a retomada da economia, já que o consumo é o principal “driver” do setor (maior presença em galpões). E é exatamente esse segmento da economia que tem puxado o PIB, embora ainda não tenha resultado em grandes impactos sobre o setor.

Os dados mais recentes já mostram a vacância recuando em São Paulo, com aumento da absorção líquida redução dos estoques, o que deve trazer boas perspectivas no médio prazo.

Em se tratando de galpões logísticos, mesmo com uma perspectiva positiva de queda de vacância, ainda preferimos a curto-médio prazo posicionarmos em ativos com contratos atípicos, em outras palavras, cujo o fluxo de caixa é bastante previsível e menos suscetível à vacância. Neste sentido, o HGLG11 é a melhor opção do setor, pois tem uma boa base de ativos com locatários de boa reputação (ex: Gerdau e AirLiquide).

Resultados e perspectivas

O HGLG11 entrou na nossa carteira no dia 15 de março, após o sucesso da nova oferta, que se encerrou com uma ótima captação de R$ 560 milhões (incluindo o custo unitário de R$ 42) e bem acima da oferta-base de R$ 400 milhões. Em março, o fundo pagou proventos de R$ 8,7 por cota.

Com os novos recursos, o fundo irá concentrar os seus investimentos em contratos atípicos de operação “built to suit” e “sales and lease back”, que são modalidades de desenvolvimento imobiliário que já garantem a ocupação do empreendimento por um período longo de tempo; isso é ótimo para dar maior visibilidade de fluxo de caixa ao fundo e, por tabela, para seus cotistas.

A nova oferta, além de melhorar o perfil dos locatários do portfólio, diluiu a representatividade de locatários com risco de crédito elevado — vide a Cremer e a Wetzel, com relevância de 32% e 14% respectivamente — na receita do fundo.

Por fim, o impacto no valuation é representativo — principalmente pela queda do risco de crédito, da vacância e da liquidez. Estimamos um yield real e líquido de 6,8% para os próximos 12 meses, o que se configura em um prêmio de 380 bps sobre a NTN-B 2024.

Direto ao Ponto

Sugerimos, assim, a compra de HGLG11 para investidores que procuram uma fonte estável de renda mensal com potencial de crescimento, dadas as perspectivas positivas para o setor.

O que Pode dar Errado

Por mais que os FIIs sejam investimentos lastreados em imóveis e com um fluxo de rendimentos previsível e com relativa estabilidade, as cotas são negociadas em Bolsa e estão sujeitas a variações significativas no curto prazo. Não há nenhuma garantia sobre a estabilidade de preços.

Além disso, o investimento está sujeito a alguns riscos específicos. Os galpões logísticos têm operações sensíveis ao comportamento do segmento do varejo e, caso tenhamos uma freada ou inflexão na recuperação da economia, não é possível descartar uma reação negativa do setor com impacto sobre o valor das cotas e o rendimento do fundo.

Investimentos imobiliários são muito sensíveis às taxas de juros da economia. Se tivermos uma escalada dos juros em um curto espaço de tempo, é de se esperar que as cotas do fundo sofram, com resultados negativos para os investidores.

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