Julho de 2019

Invista em Imóveis com 5 Mil Reais

Via de regra, brasileiro gosta muito de investir em imóveis. Com um histórico de hiperinflação e uma lista de planos econômicos mirabolantes, que inclui até confisco de poupança, é fácil entender por que o pessoal corre tanto atrás da segurança dos tijolos. 

Só que, por mais que ter um imóvel traga segurança, é uma forma muito ruim de investir o seu dinheiro: não só o rendimento é baixo, como dá muito trabalho para monitorar, tem pouquíssima liquidez e é necessário um valor muito alto para começar a investir.

Entre encontrar um imóvel, negociar e pegar as chaves, podem se passar meses e, na hora de vender, a espera tende a ser maior ainda! Sem contar os custos com corretores, impostos e taxas.

Depois da compra, é preciso encontrar um inquilino, se certificar de que as contas (como condomínio e IPTU) estão em dia e, claro, rezar para que o aluguel seja pago e para que o imóvel não seja destruído. Se ficar desocupado então, a lista de despesas e problemas só aumenta…

O que muita gente não sabe é que existe uma maneira bem mais prática e eficiente para que você tenha uma parte do seu patrimônio atrelada aos imóveis, com acompanhamento profissional e potencial de rentabilidade muito maior do que o aluguel de um apartamento ou casa: eles são chamados de FIIs. 

 

Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Um fundo de investimento imobiliário (FII) é um condomínio de investidores voltado à aplicação em ativos ligados ao mercado imobiliário. Em outras palavras, um FII é um conjunto de pessoas que se juntam para investir em imóveis ou ativos que estejam, de alguma forma, relacionados ao mercado imobiliário.

Os FIIs podem investir diretamente em imóveis (chamados fundos de “tijolo”), como lajes corporativas, shopping centers, agências bancárias, imóveis residenciais, galpões logísticos, etc. e podem investir em papéis ligados ao setor imobiliário (os chamados fundos de papéis), como Certificados de Crédito Imobiliário (CRIs), Letras Hipotecárias (LHs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros fundos de investimento imobiliário.

Uma das características mais interessantes de um FII é que suas cotas podem ser negociadas na Bolsa de Valores e, assim, o fundo se torna um ETF (Exchange Traded Fund, da sigla em inglês). Isso é muito importante para facilitar o investimento (e o desinvestimento), bem como aumenta sua liquidez de forma considerável e implica menor necessidade de caixa para um investimento inicial.

Outra característica importante de um FII é a gestão profissional. São, basicamente, dois responsáveis legais: o administrador e o gestor.

O administrador é o responsável por cuidar das tarefas do dia a dia, como cálculo do valor patrimonial da cota, pagamento de taxas, recolhimento de impostos, aplicações, resgates, além de ser o responsável para que o fundo cumpra todas suas obrigações legais.

Mais do que isso, o administrador é, em tese, o responsável por garantir que os interesses dos cotistas sejam observados o tempo todo — o ideal seria que os administradores fossem sempre independentes, mas, na prática, vemos isso com pouca frequência.

Já o gestor é um profissional (credenciado na CVM) responsável por gerir os recursos do fundo. É ele quem escolhe os ativos, quando comprar e quando vender. O gestor é o responsável por acompanhar o andamento dos investimentos, negociar contratos de locação, realizar a execução de garantias e tudo o mais que estiver relacionado aos investimentos em si.

O que mais gostamos nos fundos imobiliários é que eles são elegíveis à isenção fiscal, desde que suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsas de Valores ou balcão organizado e tenham, no mínimo, 50 cotistas. Se atenderem a esses critérios, todas as operações de compra e venda de ativos, bem como recebimento de aluguel, juros e afins são isentas de impostos – é como uma empresa que não paga nenhum imposto!

Para que o cotista não pague imposto sobre os rendimentos distribuídos, é necessário que seja pessoa física e detenha menos de 10% do patrimônio líquido (PL) do fundo. É sempre importante lembrar que a isenção é apenas sobre os rendimentos — os ganhos de capital realizados na venda das cotas estão sujeitos a imposto de 20%.

Em resumo, ao investir em FIIs, você está comprando imóveis de forma mais rápida, com maior rentabilidade, com menores custos, consegue diversificar seus investimentos e conta com ajuda profissional para gerir os seus ativos. A cereja do bolo: você não tem que pagar imposto sobre o que receber de aluguel!

 

COMO COMEÇAR?

Para começar é bem simples: você precisa abrir uma conta numa corretora e enviar as ordens via home broker, tal e qual o investimento em ações. As cotas são negociadas de uma em uma e custam, geralmente, em torno de R$ 100. Ou seja, já dá para virar um investidor em imóveis com menos de RS 100!

Em três dias úteis, a cota estará sob sua custódia (no caso de compra) ou o dinheiro estará na sua conta (no caso de venda) — a corretagem é bem baixinha (várias corretoras não estão cobrando nada, inclusive). Vale ressaltar que trata-se de um ativo bem líquido e com baixíssimos custos de transação.

Depois que você compra as cotas, tem direito a receber os aluguéis que, em sua maioria, são distribuídos mensalmente. Cai direto na sua conta da corretora e então você decide o que fazer com ele.

Da mesma forma com imóveis físicos, há alguns riscos associados, como vacância e/ou calote no aluguel. Há também o risco de mercado: como as cotas são negociadas em Bolsa, o preço flutua bastante e pode haver alguns chacoalhões em dias de maior estresse.

Mas, como os próprios fundos podem investir em diversos imóveis (e você pode investir em diversos fundos), seu risco fica muito menos concentrado — é possível diversificar entre diferentes ativos e diferentes classes de ativos. Você pode, por exemplo, ter um pedaço de um prédio na Faria Lima, uma parcela de um shopping na Barra e um galpão em Belo Horizonte.

Com os FIIs, essa diversificação é possível com menos de R$ 1 mil. Caso você fosse diversificar “na raça”, provavelmente precisaria de algumas centenas de milhares de reais, ou até mesmo alguns milhões!

Agora que já te falei da beleza dos FIIs, não vou te deixar “na mão”. Trago abaixo duas sugestões de investimento para você dar os seus primeiros passos nesse universo.

 

1.   BRCR11

O BC Fund (BRCR11) é um fundo de lajes corporativas com forte presença na cidade de São Paulo. Depois de uma troca de ativos com a canadense Brookfield, o portfólio do fundo é pulverizado em dez empreendimentos, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 173 mil metros quadrados, dos quais 76% estão concentrados em São Paulo e 24% no Rio de Janeiro.

Atualmente, o segmento de lajes corporativas (leia-se escritórios comerciais) é um de nossos preferidos. O setor sofreu muito nos últimos anos por causa da grande entrega de ABL, o que elevou a vacância (espaço vago) para o patamar de 30% e pressionou os preços dos aluguéis para baixo. 

De 2017 para cá, o ritmo de entregas tem diminuído e a absorção de novas áreas, aumentado. Isso fez com que a vacância, especialmente em São Paulo, diminuísse (no Rio, a situação ainda é bem complicada), e o valor do aluguel se estabilizasse. Para os próximos anos, esperamos queda forte da vacância, o que deve naturalmente puxar para cima os preços dos aluguéis, reprecificando o mercado de lajes corporativas.

O maior problema do fundo é a alta vacância no Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp) – atualmente o empreendimento está 60% desocupado e responde por cerca de 90% do total da vacância do BC Fund. Mas temos motivos para acreditar que há conversas e discussões em fase avançada para locar uma porção significativa do imóvel.

Sobre os riscos do fundo

Além do risco de mercado (flutuação do preço das cotas), o BC Fund está exposto ao risco de vacância (os edifícios podem ficar vagos no médio prazo) e ao risco de crédito. Como o fundo é bem diversificado e tem uma boa carteira de locatários, estamos confortáveis com essas duas situações.

 

2.   HGLG11

O Credit Suisse Hedging-Griffo (HGLG11) é um fundo criado em 2010 com o objetivo de investir em galpões logísticos ou industriais. O HGLG11 possui 11 ativos (um deles em conclusão de aquisição) e conta com uma ABL de cerca de 270 mil metros quadrados (espalhados por São Paulo, Santa Catarina, Rio de Janeiro e Minas Gerais).

O fundo já realizou quatro emissões de cotas desde a sua estreia na Bolsa, sendo que a última foi encerrada no dia 14 de março de 2018 e uma nova está em andamento. A oferta de 2018 levantou um surpreendente montante de R$ 540 milhões (sem contar o custo unitário), destinados à aquisição de novos galpões logísticos/industriais (preferencialmente por contratos atípicos).

Contratos atípicos são contratos fora do escopo da Lei do Inquilinato e que, geralmente, possuem duração longa (dez ou mais anos) e garantia de pagamento da totalidade dos aluguéis em caso de desocupação antecipada do imóvel.

Depois da última emissão, já foram realizadas algumas boas aquisições com taxa de capitalização, medida pelo valor do aluguel anual sobre o valor de compra do imóvel, em torno de 10%, com locatários de boa reputação, como Gerdau e Tetra Pak. 

Assim, a perda de representatividade de locatários de menor qualidade no portfólio, como Cremer e Wetzel, e uma pulverização da carteira como um todo nos agrada. No fim das contas, vemos um portfólio sendo criado com maior diversificação e qualidade. Adicionalmente, o fundo ainda conta com um caixa robusto de R$ 200 milhões para ir às compras.

O segmento logístico tem mostrado um aquecimento nos últimos meses, mas segue desafiador. Apesar da taxa de vacância na região Sudeste ter apresentado queda pelo quarto trimestre consecutivo, os preços continuam em trajetória cadente, fruto da elevada taxa de vacância e da recessão econômica do país. 

É importante ter em mente a quantidade de áreas para desenvolvimento de galpões logísticos nos próximos anos. Para se ter uma ideia, a região Sudeste possui cerca de 13 milhões de metros quadrados em projeto — áreas que estão aguardando aprovações de obra ou o momento certo para começar a construção — potencialmente capazes de dobrar o estoque total do segmento na região.

Tendo em vista que a construção de um galpão logístico é relativamente rápida (um ano em média) e requer menos capital investido do que os segmentos de lajes corporativas e shopping centers, por exemplo, um eventual aquecimento da atividade econômica pode aumentar a oferta de área para locação rapidamente, possivelmente mantendo a vacância ainda em patamares elevados e os preços de aluguel estáveis.

Em outras palavras, o segmento tem baixa barreira de entrada e alta competição, limitando um reajuste positivo no valor do aluguel no médio prazo. Assim, continuamos preferindo fundos de galpões com exposição a contratos atípicos, caso do HGLG11, já que 79% da receita contratada está atrelada a contratos atípicos.

Sobre os riscos do fundo

Além do risco de mercado, entendemos que o HGLG11 está bastante exposto ao risco de crédito de seus locatários. 

Adicionalmente, a posição de caixa do fundo, que permite a captura de oportunidades positivas, também pode se tornar um problema: se houver demora para o investimento dos recursos, o gestor pode se sentir pressionado a acelerar o processo de investimento em detrimento da qualidade dos potenciais ativos.

Dada a tipologia dos contratos de locação, nosso entendimento é de que o risco de vacância é bastante reduzido.

 

PARA FINALIZAR

Embora eu esteja aqui te contando de boas alternativas de investimento em fundos imobiliários – e eu estou realmente otimista com esse mercado –, a verdade é que o grande segredo para um bom resultado no mercado financeiro sem correr riscos desnecessários é fazer uma divisão eficiente do seu dinheiro entre as diferentes classes de ativos. 

Não adianta eu apenas te dizer em quais ativos investir e não ajudá-lo a dosar a concentração dessa modalidade no seu portfólio. Via de regra, eu sugiro que você coloque algo em torno de 10% do seu dinheiro em fundos imobiliários. 

Metade, ou 50%, sugiro que esteja alocado em renda fixa; 30% em ações; e outros 10% em proteções. 

Essa é a melhor maneira de você surfar o ciclo de alta que estamos vivendo de maneira saudável e eficiente.

Um abraço,
Guilherme Ebaid

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