Novembro de 2018

A Retomada do Setor Imobiliário

O mercado está no início da curva de recuperação. Esta é a hora para investir no setor.

Caro leitor,

Já faz um certo tempo que nós temos alertado sobre a curva de recuperação do setor imobiliário, que deverá impactar — e valorizar — toda a cadeia, dos imóveis propriamente ditos até as ações das construtoras e incorporadoras.

Só em setembro, a carteira de renda do relatório Fundos Imobiliários teve um retorno de 8%. Ou seja, em apenas um mês, atingimos retorno equivalente ao do CDI no ano.

O setor vem se recuperando de uma longa e tenebrosa recessão, caracterizada por juros altos, falta de crédito, economia fraca, inflação elevada, taxa de desemprego em recordes históricos, distratos explodindo, além de escândalos de corrupção envolvendo diversas empresas do setor.

Como consequência houve queda no preço dos imóveis, aumento da inadimplência e crescimento dos estoques.

Há três importantes fatores que não deixam qualquer dúvida sobre a recuperação do setor:

 

1 – Queda na taxa de juros

O ciclo de queda da Selic pode estar chegando ao fim, ou pelo menos podemos ver o ritmo da queda diminuir um pouco a partir das próximas reuniões do Copom.

A taxa básica de juros começou 2017 acima de 13% e possivelmente fechará o ano abaixo de 7%.

A taxa dos financiamentos imobiliários, que estava na casa dos 12%, já registra a queda e deve diminuir ainda mais nos próximos meses, permitindo que mais consumidores tenham acesso às linhas de crédito – agora, a parcela do financiamento pode voltar a caber no bolso. A cada 1% que as taxas de empréstimos imobiliários caem, o poder de compra das pessoas aumenta em 8%. Em outras palavras, as parcelas das prestações caem consideravelmente.

Para 2018, a expectativa é de que a Selic termine o ano no mesmo patamar de 2017, próximo a 7%.

Estamos diante do menor patamar histórico de juro, e como já é sabido, o setor imobiliário lucra (e muito) com isso. No limite, a queda da Selic favorece a valorização dos imóveis, e vice-versa.

Em outras palavras, quando os juros caem, o custo de oportunidade cai também, tornando os yields (retornos) dos ativos imobiliários mais atrativos e, consequentemente, mais valorizados.

 

2 – Aumento na captação da poupança

Nos últimos meses, a poupança tem registrado saldo positivo, com captação maior do que os resgates.

Essa é uma ótima notícia para o crédito imobiliário, uma vez que ela é a principal fonte de recursos (funding) para os financiamentos.

Ou seja, o banco utiliza o dinheiro que você coloca na poupança para dar crédito ao setor de imóveis e, em troca, lhe dá uma remuneração. Atualmente, com a Selic abaixo de 8,5%, o rendimento da poupança é equivalente a 70% da taxa de básicas de juros + TR (taxa referencial).

Podemos dizer que mais dinheiro na poupança = mais dinheiro para o crédito imobiliário.

 

3 – Crescimento do PIB e queda da inflação (IPCA)

Depois de assombrar os brasileiros por um bom tempo, a inflação parece finalmente estar controlada. A expectativa para 2017 é que ela fique em torno de 3% e tenha leve alta em 2018, para perto de 4%.

O mercado estima que o PIB pode fechar o ano em patamar positivo, com uma alta alvissareira de 0,70%. Em comparação a outros países emergentes, como China (6,8%), Rússia (1,8%) e México (2,1%), o crescimento ainda é bem modesto.

De toda forma, é uma mensagem positiva de que os tempos de recessão estão ficando para trás.

Como resultado, vemos o aumento da confiança do consumidor. Ele começa a se sentir mais seguro para tomar empréstimos com prazos mais longos, como é o caso do financiamento imobiliário.

Na hora de tomar o empréstimo para adquirir um imóvel, o consumidor leva em conta diversos fatores, tais como: prazo do financiamento; percentual que o banco financia; taxa de juros; perspectiva da renda; preço do imóvel…

Afinal, ele vai se comprometer por um período de cerca de 20 a 30 anos. Precisa estar seguro de que conseguirá honrar o financiamento.

Hoje, estamos em um patamar anterior a 2013. Agora, o consumidor realmente consegue comprar um imóvel.

É um momento de recuperação (recovery) do setor da construção civil.

Se você está pensando em investir em imóveis, saiba que o momento é agora.

 

Os melhores investimentos em imóveis para 2018

A seguir, apresentamos a você cinco formas de investir em imóveis. Essas alternativas não são excludentes entre si. Com uma boa estratégia de investimentos, você pode diversificar os ativos da sua carteira e ter ganhos em diferentes cenários.

 

LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

A LCI é um título de renda fixa emitido pelos bancos que capta recursos para o setor imobiliário. É isento de Imposto de Renda e é coberto pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Sua liquidez é limitada: o prazo para investimento é de pelo menos três meses.

Existem três tipos de LCI:

Prefixada: neste caso o investidor sabe exatamente quanto vai receber no vencimento, pois a taxa de juros a ser paga é fixada no momento da contratação.

Pós-fixada: neste tipo a taxa de retorno é um percentual do CDI e está sujeita à oscilação do índice.

Híbrida: tem uma taxa predefinida na contratação, acrescida da variação de outro índice, em geral o IPCA.

Não se fixe somente na taxa de retorno ao escolher uma LCI para alocar parte do seu capital. É muito importante analisar o emissor, saber se ele não está excessivamente endividado e se tem capacidade de pagamento.

 

LIG (Letra Imobiliária Garantida)

Criada mais recentemente, a LIG também tem como objetivo captar recursos para o setor imobiliário e, assim como a LCI, também é emitida pelos bancos.

A LIG se diferencia da LCI em dois pontos: ela tem alienação fiduciária, ou seja, o imóvel físico é a garantia do empréstimo, e ela não conta com a cobertura do FGC.

 

Ações

Outra forma de capturar a recuperação do setor imobiliários é comprando ações das empresas listadas na Bolsa.

O setor é complexo, especialmente do ponto de vista de investimento em ações, pois as incorporadoras estão expostas a uma série de riscos: mercado, legal, execução, crédito… a lista é grande. Todos eles afetaram os resultados dessas empresas ao longo dos últimos anos, em maior ou menor grau.

Porém, estamos exatamente no ponto de inflexão do mercado das incorporadoras.

Estamos chegando ao fim de mais um ciclo de entrega de unidades, ou seja, o estoque é quase todo de imóveis prontos. A incorporadora não precisa mais desse capital para custear a obra, portanto, a venda irá gerar um grande fluxo para o caixa das companhias.

Os distratos também estão perto do fim. São poucas as obras que ainda estão sendo entregues.

Tudo isso nos leva a crer que é chegada a hora de comprar empresas do setor — que poderão trazer bons retornos —, mas que ainda estão para trás na Bolsa.

Veja o que pensam nossos analistas sobre a virada dessas empresas.

 

Imóveis

O momento é ideal para quem busca um imóvel.

Há um esforço enorme das incorporadoras em se desfazer dos imóveis prontos. Com dinheiro à mão, é possível conseguir descontos da ordem de 30%.

Claro que nem todos os imóveis prontos são bons. Geralmente, as unidades que ficaram no estoque pertencem a empreendimentos não tão bem localizados, em andares baixos. Então, seja diligente na escolha do seu imóvel pronto.

Teremos um volume de entrega de imóveis muito baixo nos próximos três anos, ou seja, o imóvel pronto tende a desaparecer mais rapidamente do que o mercado imagina. Isso por si só cria um ambiente de valorização de preços, já que não haverá sobreoferta.

Ao investidor de imóvel físico, vale à pena ressaltar que as entregas dos empreendimentos proporcionam um momento ideal para a compra do imóvel.

As incorporadoras iniciam o processo de repasse, que, em geral, demora de seis a oito meses para ser concluído. No momento seguinte, surge o desconto agressivo. E é nessa hora que você tem que negociar.

 

Fundos Imobiliários

Um fundo de investimento imobiliário (FII) nada mais é do que um fundo que aplica seus recursos exclusivamente em ativos do setor imobiliário, sejam eles imóveis já construídos ou ainda na planta, residenciais ou comerciais ou títulos e valores mobiliários do setor (outros FIIs, LCI, CRI, ações, etc.).

Os FIIs são ativos de renda com boa previsibilidade de caixa, pagamento mínimo mensal de 95% do lucro líquido (em forma de proventos) e proteção contra a inflação. Por esses motivos, são comparados a títulos de renda fixa.

Enxergamos um grande potencial para os FIIs, tanto do ponto de vista de valorização dos ativos quanto de novas emissões de cotas.

Saímos de um Patrimônio Líquido (PL) de R$ 3 bilhões em 2007 para mais de R$ 70 bilhões em 2017. Em outras palavras, um crescimento surpreendente de mais de 20 vezes.

A queda da taxa Selic também beneficia os fundos imobiliários. Com um juro real próximo de 4%, os FIIs ganham maior atratividade.

Se a economia melhora, a demanda por bens e serviços aumenta, uma vez que a população passa a consumir mais, estimulando as empresas a investirem.

Com o mercado consumidor se expandindo e as empresas crescendo, o segmento de tijolos se beneficia, especialmente os setores de shopping centers, escritórios e galpões.

Tendo em vista esse cenário, a vacância cai e os preços dos aluguéis dos imóveis sobem, beneficiando os fundos imobiliários. As lajes corporativas já começaram a dar sinais de recuperação no primeiro semestre.

De acordo com a Buildings, a vacância do segmento A+ caiu novamente em São Paulo, atingindo 21%, ante 23% no 2T17. Com as entregas de espaços diminuindo, a tendência é de maior absorção líquida, portanto, menor vacância ao longo dos próximos anos.

Nossas recomendações tendem a se beneficiar tanto da queda dos juros quanto da retomada do crescimento econômico.

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