Dezembro de 2017

A Retomada do Setor Imobiliário

O mercado está no início da curva de recuperação. Esta é a hora para investir no setor.

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Caro leitor,

Já faz um certo tempo que nós temos alertado sobre a curva de recuperação do setor imobiliário, que deverá impactar — e valorizar — toda a cadeia, dos imóveis propriamente ditos até as ações das construtoras e incorporadoras.

Só em setembro, a carteira de renda do relatório Fundos Imobiliários teve um retorno de 8%. Ou seja, em apenas um mês, atingimos retorno equivalente ao do CDI no ano.

O setor vem se recuperando de uma longa e tenebrosa recessão, caracterizada por juros altos, falta de crédito, economia fraca, inflação elevada, taxa de desemprego em recordes históricos, distratos explodindo, além de escândalos de corrupção envolvendo diversas empresas do setor.

Como consequência houve queda no preço dos imóveis, aumento da inadimplência e crescimento dos estoques.

Há três importantes fatores que não deixam qualquer dúvida sobre a recuperação do setor:

1 – Queda na taxa de juros

O ciclo de queda da Selic pode estar chegando ao fim, ou pelo menos podemos ver o ritmo da queda diminuir um pouco a partir das próximas reuniões do Copom.

A taxa básica de juros começou 2017 acima de 13% e possivelmente fechará o ano abaixo de 7%.

A taxa dos financiamentos imobiliários, que estava na casa dos 12%, já registra a queda e deve diminuir ainda mais nos próximos meses, permitindo que mais consumidores tenham acesso às linhas de crédito – agora, a parcela do financiamento pode voltar a caber no bolso. A cada 1% que as taxas de empréstimos imobiliários caem, o poder de compra das pessoas aumenta em 8%. Em outras palavras, as parcelas das prestações caem consideravelmente.

Para 2018, a expectativa é de que a Selic termine o ano no mesmo patamar de 2017, próximo a 7%.

Estamos diante do menor patamar histórico de juro, e como já é sabido, o setor imobiliário lucra (e muito) com isso. No limite, a queda da Selic favorece a valorização dos imóveis, e vice-versa.

Em outras palavras, quando os juros caem, o custo de oportunidade cai também, tornando os yields (retornos) dos ativos imobiliários mais atrativos e, consequentemente, mais valorizados.

2 – Aumento na captação da poupança

Nos últimos meses, a poupança tem registrado saldo positivo, com captação maior do que os resgates.

Essa é uma ótima notícia para o crédito imobiliário, uma vez que ela é a principal fonte de recursos (funding) para os financiamentos.

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Ou seja, o banco utiliza o dinheiro que você coloca na poupança para dar crédito ao setor de imóveis e, em troca, lhe dá uma remuneração. Atualmente, com a Selic abaixo de 8,5%, o rendimento da poupança é equivalente a 70% da taxa de básicas de juros + TR (taxa referencial).

Podemos dizer que mais dinheiro na poupança = mais dinheiro para o crédito imobiliário.

3 – Crescimento do PIB e queda da inflação (IPCA)

Depois de assombrar os brasileiros por um bom tempo, a inflação parece finalmente estar controlada. A expectativa para 2017 é que ela fique em torno de 3% e tenha leve alta em 2018, para perto de 4%.

O mercado estima que o PIB pode fechar o ano em patamar positivo, com uma alta alvissareira de 0,70%. Em comparação a outros países emergentes, como China (6,8%), Rússia (1,8%) e México (2,1%), o crescimento ainda é bem modesto.

De toda forma, é uma mensagem positiva de que os tempos de recessão estão ficando para trás.

Como resultado, vemos o aumento da confiança do consumidor. Ele começa a se sentir mais seguro para tomar empréstimos com prazos mais longos, como é o caso do financiamento imobiliário.

Na hora de tomar o empréstimo para adquirir um imóvel, o consumidor leva em conta diversos fatores, tais como: prazo do financiamento; percentual que o banco financia; taxa de juros; perspectiva da renda; preço do imóvel...

Afinal, ele vai se comprometer por um período de cerca de 20 a 30 anos. Precisa estar seguro de que conseguirá honrar o financiamento.

Hoje, estamos em um patamar anterior a 2013. Agora, o consumidor realmente consegue comprar um imóvel.

É um momento de recuperação (recovery) do setor da construção civil.

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