Dezembro de 2017

Por que investir em Fundos Imobiliários é um bom negócio

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Um dos racionais mais importantes de investimento é a diversificação, desde que feita com conhecimento. Buscamos apresentar nesse relatório mais uma possibilidade para você investir seu dinheiro e os motivos para tal. Apresentamos os Fundos Imobiliários (FIIs).

Inicialmente, queremos que você entenda exatamente como funciona o negócio, para depois destacarmos suas peculiaridades e vantagens.

Um FII nada mais é do que uma estruturação financeira que tem como objetivo investir no setor imobiliário. Pode ser diretamente, através de empreendimentos imobiliários, como imóveis comerciais, residenciais ou logísticos, tanto prontos quanto em construção; ou indiretamente, ligado a títulos lastreados no setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Créditos Imobiliário (LCIs), entre outros. Em resumo, esse tipo de Fundo investe em qualquer tipo de ativo atrelado ao setor imobiliário ou à renda imobiliária.

E a operação funciona de forma fácil de entender. O Fundo é estruturado para a aquisição de alguns dos ativos descritos acima para posterior exploração de renda. Para atingir o montante necessário para esse investimento, é definida uma faixa de captação alvo. Tudo isso está contido no prospecto – documento extenso que contém todas as informações referentes a esse processo.

Estão presentes na concepção e andamento do Fundo as figuras do Gestor e do Administrador, que são responsáveis por algumas das decisões operacionais e pela administração financeira. Algumas dessas medidas devem ser aprovadas pelos cotistas do Fundo em Assembléias, enquanto outras tem liberdade para serem realizadas sem aprovação prévia. Aqui estão praticamente os únicos custos do Fundo, sendo essa estrutura enxuta um das vantagens frente às empresas, que tem maior base de custos

A captação mencionada ocorre após a emissão de cotas – a preço unitário definido – que no momento da oferta são liquidadas por investidores interessados. Após o debute, é possível negociá-las no ambiente da Bolsa ou no balcão organizado, e seu preço pode sofrer oscilações, tal qual uma ação.

A fiscalização da oferta e da operação de um FII também fica a cargo da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a mesma que fiscaliza empresas listadas e outros tipos de fundos. A fiscalização é importante para que seja seguida a regulamentação, evitando que o investidor assuma riscos sem seu prévio conhecimento.

E mais um ponto muito importante para destacarmos. Apesar de ter cara de renda fixa, o investimento em FII não está nesse nicho. Há riscos da exposição ao setor imobiliário, como queda de preços, inadimplência, vacância dos imóveis, ou interrupção da distribuição por quaisquer motivos não previstos.

Mas há também características semelhantes, como a renda recorrentemente distribuída e a possibilidade de resgate, mesmo que no caso dos FIIs o resgate esteja sujeito à liquidez de venda das cotas no mercado secundário.

Pedimos então para você não se assustar, afinal risco é uma palavra que não deve ser tão temida, já que até mesmo a poupança tem o seu. E no caso dos FIIs o risco pode ser controlado, com diversificação entre alguns bons FIIs, que tenham em geral mais de um locatário. Isso dilui o risco de problemas em um ativo isolado, e inadimplência ou saída de um locatário específico.

Você deve estar se perguntando agora: Por que investir em FIIs?

A resposta é mais simples do que parece. Recomenda-se normalmente que a carteira básica de um investidor típico de mercado tenha tanto investimentos em ativos mais voláteis, de renda variável em ações, como ativos menos voláteis, como renda fixa. Claro que podemos ter variáveis, com investidores mais alheios aos risco e outros menos.

E após o fim de um período de altos patamares da renda fixa no Brasil, a Selic despencou de 12,5% (jul/11) para 7,25% na passagem de 2012 para 2013, dando cada vez menos atratividade financeira a esse tipo de investimento. No caminho inverso, a Selic se encontrou hoje na casa dos 14%. Com esses ciclos evidentes, o investidor percebeu que depender unicamente da política monetária do País não é o recomendado.

E os FIIs, conforme pontuamos, têm essa cara da renda fixa, surgindo como boa alternativa. Essa demanda crescente foi a principal responsável pela alta do mercado de FIIs, que teve alta de 35% em 2012. Por outro lado, a nova alta da Selic foi a principal responsável pela queda de 13% do mercado em 2013.

Por isso, Fundos Imobiliários são um investimento para o longo prazo. O horizonte de tempo dilatado diminui os efeitos da política monetária nos rendimentos.

E os grandes chamarizes adicionais do investimento em FIIs são (i) o aspecto cultural do brasileiro; (ii) a isenção fiscal; e (iii) a proteção à inflação.

O aspecto cultural de gosto pelo investimento em imóveis é algo bem antigo. No caso dos FIIs, a vantagem é poder participar de um grande investimento com um montante bem menor. O potencial de valorização e a tangibilidade do patrimônio são outros adornos. Como ilustração da facilidade de acesso, não são necessários milhões para ser cotista do Shopping Higienópolis. Com menos de R$ 1.000 você já pode se tornar um. O ideal para boa diversificação é a partir de R$ 5.000. Deixaremos para futuras oportunidades a análise de se isso é um bom investimento ou não.

O rendimento distribuído dos FIIs possui isenção fiscal. Isso mesmo, imposto zero. O único imposto cobrado do cotista são os 20% sobre o ganho de capital no momento de venda das cotas.

A proteção à inflação ocorre pois a maioria das receitas dos ativos imobiliários é atualizada anualmente por indicadores como IGP-M e IPCA. Isso impede que o investimento fique parado no tempo.

Por tudo que mencionamos acima, recomendamos que você passe a acompanhar o mercado de fundos imobiliários. Com boas análises e boas escolhas, você pode ter dividendos anuais acima de 10% sobre o total investido.

Se você quiser saber mais sobre o mercado de fiis, clique aqui.

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