É uma boa investir em Shopping Centers?

Quer saber as vantagens competitivas e diferenciais do setor imobiliário, principalmente dos shopping centers? Veja o que Daniel Malheiros e Sergio Oba pensam sobre o assunto.

Olá pessoal, estou eu aqui, Daniel Malheiros com o Oba.

A gente vai debater um pouco aí sobre o setor imobiliário.

A gente olha aqui dentro da Empiricus, vê um pouco mais a parte de incorporação, o
Oba mais os shopping centers, mas a gente também acaba dividindo bolas aqui dentro, né?

A gente tem uma opinião meio parecida, então vai debater um pouco sobre o setor imobiliário, mais especificamente nesse primeiro vídeo sobre shopping center.

Então, queria discutir aqui com o Oba: como você está vendo esse setor, por que você gosta disso?

Já aproveito e falo que eu gosto muito do setor de shopping center…como você está vendo esse negócio para frente?

Sergio Oba: Eu acho que, assim, esse é o primeiro vídeo que a gente vai fazer, de três, né, Daniel?

O primeiro é shopping malls. Depois, a gente vai falar de properties e real estate.

Sem ser essa ordem exatamente, mas a gente vai fazer os três.

A gente sempre olhou a quatro mãos o setor, gostamos bastante, mas assim: é um setor que de fato nos últimos anos vem chamando muito a atenção.

Os números da realidade de hoje: é um setor que emprega um milhão de pessoas, que tem um faturamento de R$ 160 bilhões.

O número de visita média, por mês, nos shoppings brasileiros é de 430 milhões. Ou seja, o Brasil tem 200 milhões de pessoas, o brasileiro, na média, vai mais do que duas vezes no shopping por mês.

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Então, é um setor que chama muito a atenção pelo tamanho e pela grandeza que ele está atingindo.

E lógico, esse tamanho não veio de graça.

A gente estava discutindo agora há pouco, se a gente olhar os últimos cinco anos, de 2006 em diante, o setor passou por um boom absurdamente grande desde que não tinha uma estabilidade macroeconômica na década de 90, a gente começou a ver de 2000 em diante. E estabilidade macro é uma coisa muito importante para o setor, a começar pelo nível de alavancagem.

O projeto demanda muito capital, as empresas se alavancam para maximizar os retornos.

Em época de hiperinflação, o setor não parava em pé.

Lógico que tem que separar shoppings e shoppings, mas na média o setor era muito imaturo. Deixou de ser imaturo e pegou uma curva de maturidade muito grande nos últimos anos.

Basicamente, o que a gente gosta? A gente pode pensar juntos desse setor.

O que a gente vê empiricamente de vantagem competitivas e diferenciais nesse setor?

Malheiros: Eu concordo com tudo o que o Oba falou. Eu acho que shopping center é uma forma legal de você estar exposto ao varejo, é muito mais resiliente.

Você tem uma baita previsibilidade de fluxo de caixa, com os juros caindo, o consumo aumenta e acaba aí favorecendo a queda do endividamento das empresas.

Você tem uma menor despesa financeira, uma redução de custo de capital, então isso tudo acaba impactando o valor das empresas na bolsa, né?

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A gente entende esse setor até como um bond-like, como se fosse uma renda fixa não tão fixa, mas os juros caem, o setor sobe.

Olhando para frente, eu acho que um ponto que me chama bastante a atenção é que a gente vai começar a ver os descontos dos aluguéis, que vinham impactando o setor nesses últimos dois anos, sumindo cada vez mais.

A gente tem visto algumas empresas de varejo já anunciando a abertura de lojas no setor.

Eu imagino que esse negócio vai retomar em uma velocidade muito rápida. A gente tem até observado isso.

Inclusive, hoje a gente estava vendo um dado do Ibope, o fluxo de pessoas no shopping center – mais um mês consecutivo de alta.

E tem a questão que é bastante interessante que é a reforma trabalhista. Pensa em um restaurante.

O restaurante funciona na hora do almoço e à noite, então, você não precisa ter um quadro de funcionários full time.

Você consegue quebrar esse negócio, e quando isso impactar o lojista, o que deveria acontecer com o shopping center?

Ganhar maior rentabilidade, ele consegue cobrar mais aluguel do lojista, né?

Eu estou bastante otimista dentro do setor, tem uma leve preferência aí para shoppings classe A, são mais resilientes, a renda discricionária é maior que shoppings focados nas classes B e C.

Enfim, é um setor que eu sou super fã.

Oba: Eu acho que, fora isso, é importante mencionar que a gente está no Brasil.

E no Brasil, as cidades cresceram na média, em geral, de uma forma bastante desorganizada.

Então, se olhar a evolução das vendas de varejo dentro de shopping malls versus varejo tradicional de rua, o shopping vem ganhando participação.

Por quê?

Você pega São Paulo como exemplo. Aqui na nossa rua de frente. Você não consegue sair nos horários de pico.

Não tem mais hora de pico, na verdade. A gente tem trânsito caótico o dia inteiro, você vai para o shopping resolver sua vida inteira lá.

É o famoso one stop shop. Você consegue desde ir no cabeleireiro até comprar seu remédio, almoçar, ver um cinema, comprar um sapato, e também tem uma questão de segurança muito grande.

O shopping é um lugar fechado, tem segurança, estacionamento…

Então, empiricamente a experiência de compras de shopping, dentro de um ambiente de shopping em países, principalmente, emergentes – é lógico que nos EUA também é bastante relevante – é um diferencial competitivo grande versus o varejo tradicional de rua.

Daí eu acho que o que diferencia isso é obviamente igual ao que você colocou, a localização do shopping, se o lugar do shopping tem um tráfego de pessoas grande, se é um ativo dominante, se tem uma representatividade grande na região e assim por diante.

Eu acho que das empresas listadas que a gente tem em bolsa, a gente basicamente tem cinco, elas estão muito bem posicionadas.

É lógico que a gente vai diferenciar, a gente gosta mais de umas, menos de outras, mas na média são empresas muito representativas, muito grandes e muito bem geridas. Estão bem posicionadas para capturar essa retomada.

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Malheiros: Legal. Bom, pessoal. Espero que vocês tenham gostado, a gente volta em breve.

O Oba vai viajar, então a gente vai ter que esperar, e aí a gente bate um papo sobre as incorporadoras, que está aí no radar do mercado.

Oba: Obrigado pessoal!

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