Setor imobiliário: a retomada | Empiricus

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Max Bohm: Não vamos deixar para comprar as ações do setor quando o William Bonner falar lá no Jornal Nacional que o setor está bombando. A hora de comprar é agora!

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Meu amigo Daniel!

Daniel Malheiros: Ah garoto!

Bohm: Mestre. Sou fã desse garoto!

É o seguinte: mercado melhorando e não tem como não falar do setor imobiliário.

E você, está aparecendo direto aqui nos vídeos, recentemente. Especialista do setor, não poderia estar de fora desse momento. Então, o que você está enxergando do setor imobiliário nas últimas semanas? O que você projeta para os próximos meses?

Malheiros: Cara, eu estou otimista com o setor. Aliás, eu venho batendo nessa tecla há pelo menos dois meses. Acho que os astros conspiraram a favor de que o setor imobiliário está em um bom momento, agora.

Agora, tem várias empresas boas aí para comprar. Eu vou dar alguns indicativos aqui. Alguns pontos que eu acho bastante importante ter na cabeça. Uma combinação.

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Então, você tem estoque, que começou a reduzir e você tem a questão do distrato. Para quem não sabe o que é distrato, é quando você devolve a unidade para a incorporadora. Isso acontece, especificamente, quando a empresa entrega essa unidade no momento final da conclusão da obra. Isso está reduzindo porque você não tem mais muita entrega para ser feita.

As taxas de juros para baixo, a Selic já buscando os 7%, a taxa de financiamento imobiliário ainda não cedeu tanto, mas deve ceder. Porque a poupança, para aqueles que não sabem, é a principal fonte de captação de recursos do setor.

Bohm: Você tocou num ponto, desculpa te atrapalhar, Daniel… Você tocou num ponto muito importante: taxa de financiamento.

Já temos algumas informações vindas dos bancos, dizendo que eles já estão oferecendo crédito imobiliário, a TR+9, 9,5. O Santander foi muito vocal com relação a isso.

Isso já é uma realidade diante da taxa Selic caindo. Ou seja, a taxa Selic vai cair e o crédito imobiliário vai começar a aquecer, justamente porque a prestação vai começar a caber no bolso dos consumidores.

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Vamos começar a ver a TR +9, 9,5…

Malheiros: Eu acho que esse negócio chega lá na casa dos 8%.

Bohm: Como foi há anos atrás.

Malheiros: É, na medida em que a poupança vai voltando, e vemos aí quatro meses seguidos de captação líquida de poupança, poxa! Começa, de fato, a sobrar recursos para habitação.

E lembrando que banco adora crédito imobiliário. Você põe o cliente por 30 anos na carteira, soca produto nele, então…

Bohm: Todos eles estão querendo crescer.

Malheiros: … Inadimplência baixíssima. É um tipo de produto que banco ama!

É simplesmente sobrar funding para o setor. Na medida em que a carteira que os bancos têm, vão sendo amortizadas, isso também libera novos recursos para habitação.

E aí tem um ponto muito importante, que seria o que eu chamo de affordability, que é o poder de compra do consumidor.

Basicamente, ele leva em conta: o financiamento; o percentual que o banco financia da unidade; taxa de juros; renda do comprador; e também o preço do imóvel.

Hoje, estamos em um patamar anterior a 2013. Ou seja, hoje o cara realmente consegue comprar o imóvel. Ele já está conseguindo isso, com uma taxa de 9,5%. Imagina se esse negócio vai para 8%? Eu estou bastante otimista!

Bohm: Já se enquadra mais no bolso do cara, né?

Malheiros: Exato. Já cabe a parcelinha no bolso do cara, levando em consideração essas variáveis aí.

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Bohm: Daniel, tudo o que você está falando, eu acho que faz parte do ciclo do setor imobiliário. E acho que é importante a gente mostrar aqui como funciona esse ciclo.

Recovery, que é a recuperação, é o momento em que estamos, agora. Iniciando o momento de retomada.

Depois vem a expansão, onde os preços dos imóveis sobem, tem mais lançamentos e as incorporadoras começam a lançar mais.

Tem a sobre oferta, que é o momento posterior à expansão e recessão, que foram os últimos três anos que a gente viveu.

Então, estamos saindo desse momento de recessão e entrando no momento que chamamos de recovery. Momento de recuperação, de retomada do setor de construção civil.

Acho que é importante destacarmos que é nesse momento que vale a pena o investidor começar a comprar as ações ligadas a esse setor.

Malheiros: E não digo só ações, digo o imóvel físico, também. Porque é como você falou, teve três anos de recessão… Então assim, lembrando que demoram três anos, em média, para as incorporadoras entregarem uma unidade que foi lançada, não teremos mais entregas nos próximos três anos.

E o que vai acontecer?

O estoque de imóvel pronto, que hoje ainda está um pouquinho elevado, mas está caindo, vai valorizar. Consequentemente, um imóvel novo, na planta, que será lançado, vai valorizar, também. É o momento ideal para comprar imóvel.

Bohm: Ou seja, o estoque caindo, o pessoal vai comprar os imóveis, depois vai começar os lançamentos a subirem novamente, como era anos atrás.

Malheiros: Exato! Aí, você tem o pico de entrega que vai acontecer só em 2020, 2021. Então, teremos aí três anos praticamente sem entregas de imóvel. Ou seja, o estoque vai cair.

Bohm: Dois pontos muito importantes também é que estamos no meio de um bull market. Acho que já está evidente para todo mundo…

Malheiros: Não sei se todo mundo, viu?

Bohm: Quem não está ligado, é hora de se ligar. Por quê?

Porque as ações do setor de construção civil foram aquelas que ainda não subiram como vimos em ações de bancos, ações de consumo, varejo… Ou seja, é onde achamos que tem oportunidade agora.

Malheiros: Sim, tem oportunidade.

Bohm: E aí, fazemos um destaque aqui, chamando a atenção: não vamos deixar para comprar as ações do setor quando o William Bonner falar lá no Jornal Nacional que o setor está bombando, entendeu?

A hora de comprar é agora. É se antecipar quando a maioria dos investidores ainda não está enxergando essa retomada, essa recuperação.

Então o momento de comprar é AGORA. Pelo menos na minha visão, não sei qual é a sua visão.

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 Malheiros: Eu concordo. Eu acho que ainda tem um catch up (o que ganhar) com ações de incorporadoras.

Recentemente, já vimos um pequeno rally, mas acho que ainda tem espaço. O mercado não está precificando essa retomada do setor porque é um setor que tem muito risco. Vimos diversas coisas acontecendo com ele no passado.

Não estou falando que eu sou entusiasta de incorporadora, pelo contrário, acho que tem muito risco, mas eu não posso deixar de dizer que para frente, esse negócio está muito positivo.

Bohm: Tem que aproveitar o momento! Não é um call estrutural, mas é um call que você tem que aproveitar essa volta do ciclo. É aí que você vai ganhar dinheiro.

Malheiros: E a gente não sabe o tamanho desse ciclo. Esse é o ponto.

Bohm: Exatamente. Eu acho que para fechar, a gente podia falar também que não só as ações do setor se beneficiam dessa retomada, e sim alguns segmentos que indiretamente se beneficiam, também. Como material de construção, imobiliárias, corretoras…

Então, tem muita oportunidade na bolsa. Inclusive, no Microcap, hoje, recomendamos uma ação no ramo de imobiliárias porque acreditamos que ela tende a se beneficiar também dessa retomada. Mais lançamento, mais receita para imobiliárias.

Malheiros: O lançamento vai começar a crescer, agora. Então, é natural que as imobiliárias comecem, pelo menos em um horizonte de seis meses a um ano, a ter um incremento relativamente grande de receita.

Bohm: É isso, né?

Malheiros: Beleza.

Bohm e Malheiros: Sexta-feira…

Malheiros: Bora.

Bohm: Bora, né?

Estamos aqui de frente para o Itaim… vai valorizar pra caramba isso aqui, hein!

Malheiros: Puta cara. Eu queria ter comprado aqui também.

Bohm: É. Pena que eu estava sem dinheiro na época… Beleza! É isso.

Malheiros: Valeu!

Bohm: Abraço!

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