CYRE3: comprar ou vender as ações da Cyrela?
A construtora é uma das líderes no segmento e o ambiente macro se dispõe a seu favor
As ações da Construtora Cyrela Brazil (CYRE3) são indicadas na série As Melhores Ações da Bolsa, liderada por Max Bohm, sócio e analista da Empiricus, desde outubro de 2019.
Neste artigo, vamos explicar tudo que você precisa saber sobre a empresa e porque ela merece ter um lugar no seu portfólio, fazendo parte desse seleto grupo de ações sugeridas pelo Max.
Para facilitar sua leitura, dividimos o conteúdo nos seguintes tópicos:
Cyrela: o que é, o que faz?
A Cyrela (CYRE3) é uma das maiores construtoras de empreendimentos imobiliários do país, focada na média e na alta renda.
A história da Cyrela começa em 1962, fundada por Elie Horn e com foco em empreendimentos imobiliários destinados ao público de alta renda.
Empreendimento de alta renda da Cyrela
Ainda assim, a construtora possui operações no segmento de média (com a marca Living) e baixa renda (com a marca Vivaz) também.
Empreendimento da frente Vivaz, pertencente à Cyrela
Em 2005, a Cyrela realizou seu IPO e, com isso, introduziu CYRE3 nas vidas dos investidores. No ano subsequente, decidiu fazer o follow-on, ou seja, emitiu mais ações no mercado. Por um tempo, o resultado desses movimentos foi satisfatório, com uma valorização de cerca de 595% sobre seus ativos até o final de 2007.
Só que o mercado imobiliário desmoronou em 2008…
Para sermos justos, CYRE3 até conseguiu se recuperar nos dois anos seguintes, mas não teve jeito: de lá para cá, o ativo sofreu com os anos árduos que a construção civil enfrentou:
A cada R$ 1 investido em CYRE3, R$ 0,40 desapareciam
É necessário enfatizar, no entanto, que a Cyrela não passou por isso sozinha. Ainda que passando por dificuldades, a empresa conseguiu se destacar entre seus pares, se configurando, hoje, como uma das maiores construtoras do país, com um valuation de R$ 10,4 bilhões. Além disso, a Cyrela possui joint ventures relevantes em seu portfólio, fator que vamos explorar mais adiante.
Para Max, isso deixa evidente que “a companhia possui um controlador forte, com comprovada experiência no desenvolvimento de projetos”.
Mas, além do já citado Elie Horn, fundador da Cyrela, você sabe quem mais são os responsáveis pela direção dela?
Vamos à composição acionária da empresa.
Hoje, o Elie é o atual presidente do conselho de administração, enquanto seus dois filhos, Efraim e Raphael Horn, administram a Cyrela.
A família, como um todo, possui cerca de 30% do capital total da construtora, evidenciando o controle centralizado por trás de CYRE3. E isso não se configura como um ponto de atenção, uma vez que “a expertise e o track record de gestão invejável não deixam dúvidas quanto à capacidade de ambos [os filhos] comandarem a companhia” diz Max.
Abaixo, o quadro todo:
Além do management competente, CYRE3 é um ativo bem líquido
Fonte: Cyrela
Com isso explicado, vamos nos aprofundar nos bastidores operacionais da Cyrela, ou seja, o que ela faz para ganhar dinheiro.
Podemos estruturar essa parte da empresa em três estágios.
O primeiro deles é a compra de terrenos, fase de grande relevância para o negócio: quanto mais barato for a compra, maior será o retorno com o empreendimento no futuro. Os terrenos adquiridos pela Cyrela (CYRE3) entram no banco de terrenos da empresa, por vezes chamado de landbank.
O segundo estágio é a parte chata, burocrática: o processo de obtenção das licenças necessárias para a construção do empreendimento. Depois que a Cyrela consegue essas permissões, dá início ao projeto arquitetônico.
Por fim, a fase de lançamento dos projetos, onde “o mais importante é a precificação correta para o imóvel”, explica Max. E vale destacar que os três primeiros meses são cruciais, pois, depois desses, as vendas começam a ser mais custosas.
Por estar presente nesses três estágios do segmento de construção, dizemos que a Cyrela (CYRE3) possui uma operação integrada.
Antes de prosseguirmos para a próxima seção, no entanto, não podemos deixar passar despercebido o último ponto sobre o lançamento de projetos. Você sabe o motivo pelo qual os os empreendimentos precisam ser vendidos tão rapidamente?
Os recursos obtidos com as vendas de um empreendimento são utilizados para conduzir as outras obras e iniciar novos projetos, ou seja, há uma correlação delicada entre “vender” e “continuar construindo”.
“Além disso, quanto menor o volume de estoques, melhor, já que empreendimentos ‘encalhados’ são fontes geradoras de despesas para a Cyrela”, conclui Max.
As joint ventures da Cyrela (CYRE3)
Na sua trajetória, a Cyrela expandiu para diversas regiões e segmentos socioeconômicos. Para o êxito deste objetivo, no entanto, foi vital que ela criasse joint ventures, ou seja, empresas — de nicho mais específico — das quais ela divide a participação acionária com outros players do ramo.
Entre as várias joint ventures que a Cyrela possui, podemos destacar quatro delas:
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Plano&Plano, do segmento de baixa renda, com participação de 33% da Cyrela;
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Cury, também do segmento de baixa renda, com participação de 30% da Cyrela;
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Lavvi, do segmento de média/alta renda, com participação de 22% da Cyrela; e
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Cyma, do segmento de média/alta renda, com participação de 50% da Cyrela.
Fonte: Cyrela
Através dessa estratégia, a Cyrela possui uma presença forte em termos de produtos tanto para a média e alta renda (seu core business) quanto para a baixa renda.
Brasil a favor de CYRE3?
Pela própria natureza do título, não é qualquer ação que pode entrar no seleto grupo das melhores da Bolsa de Valores brasileira. É preciso ralar muito para jogar na Major League.
Desde sua entrada no mercado, CYRE3 passou por grandes dificuldades durante a última década. Ainda assim, o segmento imobiliário apresenta uma retomada expressiva, que pode garantir ótimos rendimentos aos seus acionistas:
É a hora de virar o jogo para CYRE3?
Nosso sócio e analista, Max Bohm, analisou o ambiente macro em torno de Cyrela e a resposta é categórica: não apenas há fortes chances desse crescimento continuar, como ele pode se acentuar.
Vamos começar com os juros nas mínimas históricas, fator que gera duas consequências positivas para CYRE3. Isso porque, com uma taxa Selic de 2% ao ano, “o financiamento imobiliário se torna mais acessível”, ou seja, o sonho de ter uma casa própria passa a caber no bolso de mais gente.
Assim, o primeiro desdobramento é a postura dos bancos, que começam a oferecer uma variedade exponencialmente maior de crédito imobiliário, com propostas de financiamento igualmente diversas.
O segundo desdobramento é a postura dos próprios compradores, ou seja, nós, pessoas físicas. As pessoas percebem que os juros estruturalmente mais baixos geram oportunidades únicas de comprar um imóvel.
Max sintetiza: “quando você percebe que dá para pagar aquelas prestações, que você consegue pagar aquelas parcelas porque tem um emprego, você se sente mais confiante e confortável para fazer esse movimento, um dos mais importantes da sua vida”.
Além dos juros, o Brasil também apresenta outra peculiaridade a favor de CYRE3: déficit habitacional.
São “milhões de reais [envolvidos], muita gente querendo ter casa própria”, esclarece Max. Com tantas pessoas sem casa própria, morando de aluguel, estamos falando de uma avenida de crescimento enorme, ou seja, há muita demanda para a Cyrela atender.
Tudo isso garante um terreno muito próspero para CYRE3.
Antes de bater o martelo, no entanto, precisamos ser céticos e analisar o desempenho da empresa em 2020, um dos anos mais desafiadores do passado recente.
Os número da Cyrela em 2020
A preocupação com a economia em 2020 foi generalizada, com a parada forçada de grande parte dos negócios. Assim, muitas pessoas podem se dar ao luxo de presumir que o ano também foi árduo para CYRE3.
O que é um ledo engano.
Na seção anterior, citamos alguns fatores a favor da Cyrela e, para sermos francos, a empresa já conseguiu surfar neles no último ano.
Em termos de lançamentos, ou seja, empreendimentos entregues, a construtora entregou 13 imóveis a mais do que no ano anterior (44 em 2019 vs. 57 em 2020). Isso reforça a experiência do management, que foi capaz de enxergar que, a despeito do cenário adverso, havia uma demanda pujante.
Já quando analisamos o Volume Geral de Vendas (ou VGV) — quanto todos os empreendimentos, somados, podem gerar de receita — temos um aumento expressivo de 34% na comparação anual. Em números, estamos falando de um salto de R$ 4,4 bilhões em 2019 para R$ 5,8 bilhões em 2020.
Por fim, as vendas concretizadas da empresa, que cresceram 7% na comparação anual, partindo de R$ 4,5 bilhões para R$ 4,9 bilhões.
Vale destacar que o segmento de baixa renda teve, em maior ou menor grau, certo protagonismo nesse cenário. Quando partimos desse recorte, vemos que os imóveis desse grupo — preço de até R$ 200 mil — cresceram mais de 100% na comparação anual.
Conclusão
Nessa altura do jogo, sabemos que a Cyrela (CYRE3) é uma companhia sólida e renomada, sendo uma das líderes no setor imobiliário brasileiro através da sua presença em diversas frentes desse mercado.
Não obstante, “o mercado imobiliário vem se aquecendo, principalmente na cidade de São Paulo, onde aproximadamente 80% dos lançamentos [da Cyrela] estão concentrados”, aponta Max.
E, daqui para frente, temos um grau de confiança confortável de que o controlador da construtora vai continuar aproveitando as oportunidades disponíveis à empresa.
Mas você não precisa esperar o crescimento de longo prazo para lucrar com CYRE3.
Podemos aferir isso porque a administração da empresa “pretende reduzir o tamanho do patrimônio líquido (PL) da companhia para R$ 4 bilhões até o final de 2021”, explica Max.
Isso porque “esse movimento deve ser feito por meio da distribuição de dividendos, o que, aos preços atuais da ação, poderia representar algo ao redor de 25% de dividend yield”, diz Max.
Mas, voltando ao potencial de valorização de CYRE3, o nosso analista realizou diversos cálculos para chegar ao valor justo do ativo, que, nesse momento, é de R$ 34 por ação. Estamos falando, portanto, de um upside na casa dos 18%.
E vale destacar que, em seus cálculos, Max não está levando em consideração “todo o potencial que a empresa pode capturar com a taxa de desemprego caindo nos próximos meses e o reflexo positivo deste movimento nas vendas e, consequentemente, na ação”.
Assim, nós, da Empiricus, defendemos que vale a pena comprar CYRE3 para surfar na retomada do setor imobiliário e, portanto, você deve adquirir o ativo até R$ 34.
