Gucci, Prada, Louis Vuitton, Tiffany, Dolce & Gabbana e Armani. Onde você poderia encontrar todas estas lojas reunidas em um só lugar no Brasil? Se respondeu no shopping Iguatemi, em São Paulo, acertou.
Constituída em 1979 a partir do Grupo Jereissati, a Iguatemi tem um portfólio composto por 14 shoppings centers de altíssimo padrão, 2 outlets premium e 3 torres comerciais.
Juntos, os imóveis totalizam 707 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), dos quais 469 mil correspondem à ABL própria da empresa.
Para se ter noção do quanto o número é significativo, quatro empreendimentos da companhia estão entre os dez maiores aluguéis por metro quadrado do Brasil entre os concorrentes. Um deles, o Iguatemi São Paulo, tem o aluguel mais elevado da América Latina.
Mas não é só pelo alto padrão e qualidade no serviço oferecido que a empresa vem sendo reconhecida. A forte governança corporativa, aliada ao faturamento alto e consistente de suas lojas, tem chamado a atenção do mercado.
Para o analista Fernando Ferrer, da série Melhores Ações da Bolsa, da Empiricus, a ação da Iguatemi (IGTI11) tem potencial para bater R$ 29,00. O número representa uma valorização de 45% dos R$ 20,00 registrados no fechamento de mercado da última sexta-feira (9).
“Além do qualitativo ser muito bom, a margem de segurança do investimento também nos chamou bastante atenção. Com a proximidade do fim do ciclo de alta da Selic, o setor de shoppings centers será um dos grandes beneficiados, haja visto que historicamente estes performam bem (e acima do Ibovespa) neste cenário”, afirmou.
IPO deu início a uma ‘nova era’ da Iguatemi
Ferrer destaca que o ponto de partida para a expansão da companhia foi o IPO (entrada na bolsa de valores) em 2007, ocasião em que arrecadou R$ 550 milhões.
Com uma série de investimentos realizados a partir da oferta inicial, o fluxo de caixa proveniente das operações (FFO) anual ajustado da companhia saltou de R$ 50 milhões, em 2006, para R$ 442 milhões em 2019, um aumento de 9 vezes.
Desde o IPO, a ABL própria da Iguatemi também cresceu de 121 mil metros quadrados para os atuais 469 mil.
Atualmente, no entanto, as lojas já estão pagando aluguel sem nenhum tipo de desconto. A taxa de locação dos espaços disponíveis da Iguatemi também está em 93,4%, número considerado normal para um empreendimento com as características da companhia.
“Olhando mais adiante, as avenidas de crescimento do Iguatemi fazem jus ao que a empresa já vem fazendo desde o seu IPO: aumentar participação nas operações atuais, explorar novos projetos, expandir o portfólio via possíveis fusões e aquisições no mercado e, como novidade, crescer digitalmente”, completa.
Perfil dos clientes da Iguatemi é uma vantagem da companhia
As vendas também já retornaram aos patamares pré-pandemia. O perfil dos clientes da Iguatemi, inclusive, é um dos principais motivos que deixa Ferrer animado com o futuro das ações da empresa.
Por se tratar de um shopping de alto padrão, voltado majoritariamente para as classes A e B, o nível de consumo médio é muito menos afetado por questões econômicas, como a alta inflação observada nos últimos meses. Por este motivo, o analista considera a rede de shoppings Iguatemi “a mais resiliente do Brasil”.
“No negócio de shoppings é de extrema importância ter lojistas com faturamento consistente, e melhor ainda se for elevado. Assim, podem cobrar aluguéis mais elevados e reajustá-los com tranquilidade, auferindo uma receita previsível e com baixo nível de inadimplência”, destaca Ferrer.
Loja virtual ainda queima caixa, mas pode ser ‘avenida de crescimento’
Além do faturamento alto e consistente das lojas, a companhia também explora outras fontes de receita, como cobrança de estacionamentos, compra e venda de imóveis e promoção de produtos em seus espaços.
O grupo também lançou, em 2019, o e-commerce intitulado Iguatemi 365. O marketplace reúne marcas premium e, para Ferrer, também apresenta “uma boa avenida de crescimento”.
Por enquanto, a iniciativa ainda dá prejuízo. A empresa queima cerca de R$ 13 milhões de caixa a cada trimestre com a loja virtual. Apesar disso, há bons indicadores de que o jogo pode virar.
“A expansão digital é uma forma de levar a marca para todo o Brasil e escalar ainda mais o negócio. 50% das vendas do e-commerce são de regiões que não tem presença de shoppings Iguatemi”, explica Ferrer.
É claro que nenhuma dessas características teriam tanta importância sem uma governança eficiente. O Grupo Jereissati, acionista controlador da Iguatemi, é considerado detentor do maior know-how do Brasil no setor de shoppings centers, o que também reforça o otimismo com o papel.
Por todos os motivos apresentados, o analista vê o valor atual da ação abaixo do valor intrínseco da companhia.
“Negociando a atrativos 15 vezes seus lucros para o ano que vem e 9 vezes o valor da firma sobre o ebitda, a nossa sugestão é de compra em Iguatemi”, finaliza Ferrer.
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