Imagens: iStock/ @peepo e Chris Bucanac
Eventos como as competições da Fórmula 1 e o festival Lollapalooza, sediados no Autódromo de Interlagos, conferem a São Paulo (SP) picos relevantes na atividade hoteleira, para além do tradicional público de eventos corporativos.
Na ponta oposta,a capital paulista apresenta uma ocupação mais fraca em feriados prolongados, como no Carnaval, ou períodos sem grandes eventos. Apesar disso, a cidade permanece no posto de principal polo hoteleiro do país, superando o Rio de Janeiro em oferta.
Estes dados são do mais novo “Relatório Educacional do Setor Hoteleiro”, elaborado por analistas de fundos imobiliários (FIIs) da Empiricus e do BTG Pactual.
Segundo o documento, a expectativa de um patamar inflacionário em queda nos próximos meses deve gerar um aquecimento da atividade econômica com mais viagens, eventos e demanda por hospedagem por todo o país.
“O crescimento do PIB tem impulsionado a atividade econômica, refletindo no reaquecimento do consumo e na retomada das atividades corporativas, como viagens a trabalho, eventos e reuniões presenciais”, diz o relatório, assinado por Caio Araujo, da Empiricus, Daniel Marinelli e Matheus Oliveira do BTG.
De acordo com os analistas, esse movimento favorece o setor de hotelaria – e de serviços como um todo – devido à sensibilidadeao ciclo econômico, visto que a demanda depende do nível de atividade e de interações presenciais.
Os analistas também olharam a fundo para o segmento de hotéis e como eles podem ser interessantes na hora de investir. Confira a seguir.
4 pontos o que diferenciam fundos imobiliários de hotéis de outros tipos de FIIs na hora de investir
O segmento de hotéis ainda é pouco explorado dentro do panorama dos fundos imobiliários. Conforme mostra o gráfico abaixo, o segmento atualmente é representado por apenas 3 FIIs e um patrimônio total de cerca de R$ 1 bilhão.
Contudo os analistas acreditam que essa categoria de imóveis pode ganhar espaço entre os FIIs por quatro motivos:
1) Receita que cresce com a operação do ativo
Um dos fatores relevantes sobre os fundos imobiliários de hotéis é como a receita deles funciona. Enquanto FIIs tradicionais tem uma receita baseada em contratos de aluguel de longo prazo, a categoria hotéis gera receita a partir da sua operação diária. Ou seja, o desempenho financeiro está diretamente ligado à ocupação, às diárias praticadas e à eficiência operacional do ativo, explica o relatório.
2) Reajuste imediato de preços
Os contratos imobiliários costumam ser reajustados de forma periódica, geralmente uma vez por ano por índices como IPCA ou IGP.
Já nos hotéis, é possível fazer essa atualização diariamente, cobrando o valor dos hóspedes. Essa flexibilidade permite uma resposta mais rápida às condições de mercado, como aumento de demanda ou eventos específicos.
3) Receita conectada ao ciclo econômico
Por outro lado, essa mesma flexibilidade mencionada acima resulta em uma receita de menor previsibilidade. Ela vai depender do fluxo de hóspedes e da dinâmica de mercado, com maior sensibilidade ao ciclo econômico. O que pode ser um fator positivo nos próximos meses, a depender do rumo da política monetária.
4) Maior potencial de crescimento ao longo do tempo
Por fim, como as diárias podem ser ajustadas com frequência e a ocupação pode evoluir ao longo do tempo, os hotéis têm maior capacidade de expandir receitas em cenários favoráveis, diferentemente de ativos com contratos mais rígidos. Essa dinâmica operacional pode vir com um maior potencial de crescimento, afirmam os analistas
Hotelaria: tendências, oportunidades e riscos
Além dos 4 pontos trazidos, o relatório também aborda mais temas como:
- Composição das receitas e segmentação da indústria hoteleira;
- Indicadores principais do ecossistema;
- Recuperação do setor após a pandemia;
- Comparação entre o mercado hoteleiro em São Paulo e no Rio de Janeiro;
- E quais segmentos podem ser interessantes para se posicionar na indústria.
“De forma geral, o investidor deve ficar atento aos movimentos de mercado, a fim de evitar riscos desnecessários. A posição em empreendimentos consolidados, com diferenciais competitivos e localização estratégica tem potencial de geração de valor ao longo do tempo”, afirmam os analistas.
Este documento, com uma análise aprofundada do setor, faz parte da série Renda Imobiliária, da Empiricus Research. Ele é apenas uma amostra do conteúdo que o investidor da Empiricus acessa diariamente para se manter bem informado em várias camadas do mercado.
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Empiricus+: “streaming” de carteiras que já valorizaram até 539%
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- Microcap Alert, carteira focada em empresas de baixa capitalização: mais de 539,39% de valorização, desde a criação em 01/08/14;
- Vacas Leiteiras, portfólio concentrado em dividendos: valorização de 486,13%, desde o lançamento em 07/02/14.
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