Um segmento específico de FIIs está em uma fase estratégica e pode estar diante de um novo ciclo de alta, avalia analista

Um segmento do mercado de fundos imobiliários (FIIs) está passando por uma fase importante: os galpões logísticos.

Segundo o analista de FIIs da Empiricus Research, Caio Araujo, o setor agora enfrenta uma combinação rara de fatores, que começa com uma constatação simples: “a oferta parou de crescer no mesmo ritmo da demanda.”

Nesse cenário, o analista acredita que o investidor pode estar diante de capturar valorizações interessantes com os fundos imobiliários desse setor.

Entenda o panorama positivo para investir em FIIs de galpões

Nos últimos meses, o setor de logística desacelerou sua atividade construtiva, mantendo a taxa de vacância (volume de imóveis desocupados) em patamares mínimos históricos, na ordem de 8% em praças significativas como São Paulo.

Os aluguéis passaram por uma alta recente, porém o retorno esperado para novos projetos ainda não compensa plenamente o custo de construção.

“Em outras palavras, o aluguel ainda não reflete plenamente o aumento estrutural do custo de construir novos galpões,” afirma Araujo.

Além disso, o mercado brasileiro ainda passa por um cenário inflacionário elevado e, esse ano, gradualmente mais afetado por ruídos políticos. Enquanto que, as estatísticas mostram que a demanda por infraestrutura logística permanece consistente.

Em resumo, o que se desenha para o mercado de galpões logísticos é:

1. Demanda sólida;
2. Oferta controlada;
3. Vacância baixa.

Esse cenário é positivo para o segmento de galpões, que atendem a setores ligados ao e-commerce, tecnologia, alimentos e bens de consumo, que demandam espaços em boa localização e com especificações técnicas elevadas.

“Ainda que as decisões de expansão tenham se tornado mais criteriosas, a necessidade de infraestrutura logística segue sendo um fator estrutural na indústria”, comenta Araujo.

Para se ter uma noção, entre os maiores inquilinos de galpões logísticos no Brasil, segundo pesquisa da Buildings, estão nomes como:

• Mercado Livre: 3,03 milhões m² em área ocupada;
• Shopee: 1,29 milhão m²;
• Via Varejo: 961 mil m²;
• Amazon:743 mil m²;
• Magazine Luiza:722 mil m².

Com a alta demanda de espaço para essas e outras companhias que seguem expandindo suas operações, a tendência é de que a disputa por galpões logísticos suba e, consequentemente, o preço do aluguel acompanhe, conforme a tese do analista.

Vertente de FIIs com maior potencial de assimetria positiva de retorno

Araujo aponta que está surgindo um espaço para recomposição adicional, sobretudo no segmento premium. Para o analista, ativos de boa localização e alto padrão tendem a apresentar assimetria positiva de retorno.

Por isso, os FIIs logísticos se consolidam para o analista como veículos estratégicos para capturar essa dinâmica ao longo do tempo.

Caio aponta que os investidores que souberem posicionar o portfólio dentro do segmento podem potencializar ganhos nas próximas janelas de revisão contratual, momento em que fundo gestores desses galpões podem ajustar o preço dos aluguéis.

“A depender da região, estimamos que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no aluguel médio pedido,” afirma Araujo.

Capturar esse movimento, contudo, exige mais do que uma exposição genérica ao setor. É fundamental:

• Identificar imóveis com especificações técnicas superiores e localização estratégica;
• Avaliar a qualidade dos contratos e dos inquilinos;
• Buscar ativos negociados com desconto relevante frente ao valor patrimonial ou ao custo de reposição;
• Antecipar possíveis reprecificações dentro da indústria.

É com esse olhar analítico e prospectivo que Araujo estrutura sua carteira recomendada de FIIs – e abaixo você confere como acessar o portfólio recomendado gratuitamente.

Grátis: Veja 5 FIIs recomendados pelo analista da Empiricus Research

A seleção de fundos imobiliários recomendada por Caio Araujo e a equipe de analistas da Empiricus Research segue uma estratégia direta: equilibrar geração de renda, potencial de valorização e controle de risco ao longo do ciclo.

Além de indicar como se posicionar em ativos do setor logístico, o analista inclui uma curadoria com outros segmentos, como imóveis comerciais e fundos de papel.

Em 2025, quem seguiu à risca o método do analista teve a oportunidade de conseguir uma rentabilidade de 28,3%, contra 21,1% do Ifix no mesmo período. Apenas no mês de janeiro de 2026, a composição registrou alta de 4,27%, enquanto o índice valorizou 2,27% no período.

A boa notícia é que a equipe de analistas da Empiricus liberou o acesso como cortesia ao relatório – isto é, 100% gratuito – com os cinco fundos imobiliários para investir agora.

O documento também conta com uma análise macroeconômica para que o investidor possa entender o cenário por trás das recomendações, além da tese de investimento de cada um dos FIIs.

O relatório completo está com o acesso liberado no botão abaixo: