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Neste mês, o Banco Central anunciou um conjunto de mudanças no modelo de financiamento imobiliário vinculado ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) — regime que contempla os financiamentos de imóveis fora do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
As medidas têm como objetivo equilibrar a saída líquida de recursos da poupança, que já acumula resgates de aproximadamente R$ 60 bilhões em 2025, e que representa a principal fonte de funding do crédito imobiliário voltado às faixas de média e alta renda.
Entenda as mudanças no financiamento do SBPE
Atualmente, os bancos são obrigados a direcionar 65% dos depósitos de poupança ao crédito imobiliário e manter 20% como depósito compulsório junto ao Banco Central. Com as novas regras, essa reserva compulsória será reduzida imediatamente para 15%, com queda gradual de 1,5 ponto percentual ao ano, até atingir 0% em dez anos. Essa era uma demanda recorrente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), especialmente em um ambiente de juros elevados.
Em paralelo, o Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou que todos os recursos originados pelo novo sistema deverão ser direcionados em 80% para empréstimos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e 20% para operações não vinculadas, sob o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
No SFH, os juros são limitados a 12% ao ano, e o teto de valor dos imóveis enquadrados foi ampliado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Além disso, os financiamentos com prazos superiores a 30 anos ou voltados à construção passarão a seguir novas regras de elegibilidade.
Para o cumprimento das exigências, as instituições financeiras poderão utilizar outros instrumentos de funding, como LCIs, LIGs e LHs. Na prática, os bancos ganham maior flexibilidade para empregar recursos da poupança em operações mais rentáveis, ao mesmo tempo em que o volume de depósitos continuará servindo como base de referência para determinar quanto cada instituição poderá destinar ao crédito habitacional.
De acordo com estimativas do Banco Central, as mudanças devem destravar até R$ 52 bilhões em crédito imobiliário, sendo R$ 37 bilhões entre 2025 e 2026, impulsionados pela liberação do compulsório.
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Estímulo ao financiamento para média renda pode impulsionar DIRR3 e MDNE3
Em nossa visão, a medida tende a estimular o financiamento habitacional para famílias de média renda — segmento que vem enfrentando restrição de crédito e queda na demanda. Diante do atual patamar de juros, não esperamos impacto significativo no curto prazo, apesar do potencial destravamento de recursos. A própria reação tímida das ações do setor no dia do anúncio reforça essa percepção.
De forma estrutural, vemos o movimento de forma positiva, especialmente em um cenário de juros mais baixos. Entre os ativos do Book de Ações, Direcional (DIRR3) e Moura Dubeux (MDNE3) devem capturar parcialmente esse potencial, dado o grau de exposição ao público de média renda por meio das marcas Riva e Mood, respectivamente.
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