(Imagem: Montagem no Canva Pro)
“Shopping center é um setor que eu de fato sou fã”, afirma o analista Caio Araujo. Responsável pela carteira de fundos imobiliários da Empiricus Research, o analista participou do Onde Investir em 2026, organizado pelo portal de notícias Seu Dinheiro, e apresentou suas perspectivas para o segmento no ano.
“Tem algumas características dos shoppings que são muito importantes para o brasileiro, como a segurança e a localização”, comenta o analista, enquanto reforça sua tese. “São características qualitativas muito interessantes, combinadas hoje com o nível de preço na nossa percepção, que é bem atrativo”.
Em sua análise, Araujo aponta que, em 2025, as classes A e B foram as que mais impulsionaram o consumo nesses espaços comerciais. Contudo, para 2026, fatores como a isenção de IR para salários de até R$ 5 mil e a queda de juros, com consequente melhora do crédito, devem alavancar o consumo de classes C e D também.
“Fundos imobiliários de shoppings são um dos segmentos de fundos de tijolos mais interessantes para investimento”, afirma.
Três pilares para os FIIs em 2026
Segundo o analista, o setor de FIIs em 2026 está sendo analisado sobre a ótica de três pilares principais.
Em participação ao programa Onde Investir em 2026, ele aprofundou nessas três questões econômicas que poderão nortear a classe de ativos pelo menos neste início de ano. São elas:
- Política monetária: “É quase consenso de mercado que haverá uma queda ao longo de 2026 na ordem de 300 pontos-base (bps). Isso fomenta a economia e diminui o custo-oportunidade, que tende a trazer mais equilíbrio para a atividade. Isso pode refletir, olhando no micro, para um reajuste positivo de aluguel acima da inflação, a reciclagem de portfólio e um ganho de capital extraordinário”;
- Política fiscal e eleitoral: “[Anos de eleições] tendem a trazer bastante volatilidade para o mercado. Hoje vemos um juro longo, ainda muito esticado, e uma régua alta para o investidor de ativos de risco no geral, especialmente de fundos de tijolos. Então, especialmente no segundo semestre, vai ter emoção”
- Tributação: “Com os FIIs fora da base de tributação de renda, eles se tornam um veículo interessante. Além disso, a isenção de R$ 5 mil por mês pode também ter uma influência para alguns segmentos, como shopping centers, que variam com o apetite dos consumidores”.
“Para 2006, estamos construtivos. Existem os riscos e o mercado já antecipou um pouco dessa queda dos juros, mas ao longo do tempo entendo que o investidor sairá vencedor de 2026”, comenta Araujo.
O que esperar dos fundos de papel em 2026?
Em 2025, o desempenho dos fundos de papel não fez jus ao seu histórico, ficando abaixo de investimentos como shoppings e galpões, por exemplo, cita o analista.
Na visão de Caio, este movimento é parte do perfil desses ativos, cuja indústria é mais conservadora quando comparada aos fundos de tijolos, por exemplo. “Em um momento de recuperação do mercado, os tijolos refletem muito mais essa valorização do que os de papel”.
Atualmente, a maior parte dos fundos de papel é indexada ao IPCA ou ao CDI. Mesmo com a perspectiva de queda dos juros, ambos os indicadores seguem em patamares elevados — ainda que a Selic possa encerrar o ano em torno de 12%. “Ainda é um carrego bem interessante na nossa percepção”, afirma o analista.
No caso dos fundos atrelados ao IPCA, Caio ressalta que há volatilidade nas projeções de inflação ao longo do ano, mas com uma tendência a números mais comedidos.
Ainda assim, ele observa oportunidades relevantes: “Hoje, as carteiras de fundos de crédito indexados ao IPCA oferecem descontos. É nesse segmento que encontramos assimetrias interessantes e, eventualmente, com um arrefecimento da curva de juros, podemos encontrar ganho de capital, além de um carrego atrativo”.
Diante desse cenário, o analista também tem uma visão positiva para o crédito. “Entendo que será um componente muito importante para o equilíbrio e a redução da volatilidade do portfólio ao longo de 2026. Não acho que os dividendos serão pequenos, continua sendo um player interessante para carrego”, avalia.
O principal ponto de atenção, segundo ele, está no risco de crédito em determinadas operações. Ao longo de 2025, houve aumento de eventos de crédito nas carteiras dos fundos, movimento considerado natural diante do atual nível restritivo de juros. “Uma desaceleração econômica pode continuar acontecendo, principalmente no primeiro semestre de 2026”, alerta.
Nesse contexto, Caio recomenda atenção especial a segmentos mais sensíveis, como incorporação de média renda e o agronegócio dentro dos Fiagros. “Por isso, temos uma preferência por ativos de renda High Grade”, conclui.
Como é feita a seleção de FIIs para a Carteira da Empiricus?
A partir dos pontos apresentados, o analista detalhou como essas premissas se refletem, na prática, nas carteiras de FIIs da Empiricus para 2026. Segundo ele, a estratégia busca equilibrar geração de renda, potencial de valorização e controle de risco ao longo do ciclo.
O resultado é a Carteira Empiricus Top Five: “A ideia é ter uma diversificação setorial combinada a um equilíbrio entre crédito e tijolo”, explica.
A alocação é cerca de 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de crédito, proporção que, na avaliação do analista, oferece um balanço adequado entre previsibilidade de rendimentos e oportunidades de ganho de capital.
Outro ponto central da estratégia, segundo o analista, é a diversificação entre indexadores. A carteira combina fundos com exposição mais concentrada a um indexador específico e outros com estruturas mistas. “Nós gostamos dessa composição equilibrada entre indexadores”.
Entre tantos ativos disponíveis em cada segmento mencionado, o analista ressalta que não são todos que trarão bons lucros aos cotistas e por isso, é orientado que a seleção de FIIs na carteira seja feita sob boas orientações.
Veja como conferir a carteira de FIIs da Empiricus Research
Nesse sentido, o analista selecionou para este mês 5 fundos imobiliários no radar para buscar não apenas valorizações, mas também distribuições de rendimentos interessantes.
Em 2025, a estratégia funcionou e Araujo capturou uma rentabilidade de 28,3% em 2025, contra 21,1% do Ifix no mesmo período.
A boa notícia é que, para começar bem o ano, a equipe de analistas da Empiricus liberou o acesso como cortesia ao relatório – isto é, 100% gratuito – com os cinco fundos imobiliários para investir este mês.
O documento também conta com uma análise macroeconômica para que o investidor possa entender o cenário por trás das recomendações e as teses de investimento de cada um dos FIIs.
O relatório completo está com o acesso liberado no botão abaixo.
QUERO CONHECER A CARTEIRA DE FIIS PARA INVESTIR AGORA DA EMPIRICUS
Além disso, no quadro abaixo, você confere a entrevista completa com Caio Araujo e Ilan Nigri, co-head de real estate da Vinci Compass, no Onde Investir 2026 e conhece algumas das recomendações dos analistas para FIIs este ano:
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