Imagem: Operton
Após o fechamento de ontem (31), o Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos para a venda de uma participação de 19% no Shopping Jardim Sul, localizado na cidade de São Paulo, para o Pátria Malls (PMLL11), por R$ 128 milhões, equivalente a R$ 23,5 mil por m².
O ativo, com cerca de 28,7 mil m² de área bruta locável (ABL), é um shopping consolidado na zona sul da capital paulista, com foco predominante no público de renda média-alta (classes A e B).
O pagamento será estruturado da seguinte forma:
- R$ 64 milhões no fechamento da operação, a serem liquidados em moeda corrente ou, via subscrição de cotas do comprador;
- R$ 12,8 milhões, também no fechamento, obrigatoriamente liquidados em dinheiro;
- Duas parcelas de R$ 25,6 milhões, a serem pagas em 12 e 18 meses após o fechamento, corrigidas pelo IPCA.
Considerando os últimos 12 meses, a operação foi firmada a um cap rate de 7,7%, patamar considerado atrativo para a venda do ativo, além de representar um valor 16,9% superior ao último laudo de avaliação, datado de novembro de 2025.
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Como transação deve impactar os FIIs HGBS11 e PMLL11?
Com a conclusão da transação, o HGBS11 deverá reconhecer um lucro não recorrente estimado em aproximadamente R$ 0,12 por cota, a ser distribuído ao longo do recebimento das parcelas. Adicionalmente, a venda implica uma reprecificação da participação remanescente no ativo, com impacto positivo de cerca de 2,9% sobre o valor patrimonial do fundo.
Do lado Patria Malls (comprador), a transação está alinhada à estratégia do fundo, que busca alocar capital em shoppings dominantes e com potencial de valorização, além de elevar a qualidade operacional do portfólio.
Segundo a gestão, diante do parcelamento, a operação deve gerar um yield médio estimado de 11,6% ao ano nos primeiros dois anos, convergindo para aproximadamente 9,1% ao ano em regime de estabilidade, reforçando a atratividade da aquisição sob a ótica de geração de renda.
A conclusão da operação ainda está condicionada ao cumprimento de etapas usuais para transações dessa natureza, incluindo a formalização da documentação definitiva e verificação de condições precedentes.
De modo geral, a transação foi realizada a um nível de cap rate similar aos últimos negócios do imóvel. Para o HGBS11, a venda reforça a estratégia de reciclagem de portfólio com captura de ganho de capital, além de destravar valor para os cotistas no curto prazo e trazer maior conforto de caixa para fazer frente às suas obrigações futuras.
Já para o PMLL11, a aquisição contribui para a qualificação do portfólio e para o aumento de exposição ao mercado de São Paulo — o mais líquido e resiliente do país — por meio da entrada em um ativo maduro, consolidado e inserido em uma região de forte densidade residencial, cujo público de renda média-alta tende a reforçar a resiliência operacional e a previsibilidade de fluxo de caixa do ativo, aliado a um nível de yield atrativo na largada.
As cotas de HGBS11 e PMLL11 seguem entre as recomendações da Empiricus.
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