Na noite de quarta-feira (26), o Vinci Logística (VILG11) anunciou a venda de quatro ativos logísticos para o Pátria Log (HGLG11). Ao todo, o portfólio cedido totaliza uma área bruta locável (ABL) de 199.001 m² e é composto pelos seguintes imóveis:
- 100% do Fernão Dias Business Park, com ABL de 57.403 m², localizado em Extrema (MG);
- 100% do CD Privalia, com ABL de 26.773 m², também em Extrema (MG);
- 100% do Porto Canoa Log, com ABL de 95.020 m², localizado em Serra (ES);
- 81% do Parque Logístico Osasco, com ABL de 23.705 m², localizado em Osasco (SP).
O valor total da transação é de R$ 709,6 milhões, equivalente a R$ 3.565 por m², e será pago da seguinte forma:
- R$ 582,2 milhões em cotas do HGLG11, emitidas a R$ 162,22;
- R$ 47,4 milhões mediante assunção, pelo HGLG11, do CRI Fernão Dias e Privalia;
- R$ 80 milhões em moeda corrente, a serem recebidos em 24 meses, com correção de 8% ao ano no período.
A operação representa aproximadamente 40% do patrimônio líquido do fundo e está sendo realizada com valor 4,8% acima do último laudo de avaliação dos ativos.
Como a transação afeta a Vinci Logística?
Ao considerarmos a cota do HGLG11 a R$ 162,22 (preço de emissão), a transação deve gerar um ganho de capital bruto de R$ 93,2 milhões para o VILG11 — o equivalente a R$ 6,22 por cota — e representa um cap rate médio de 9,17%. No entanto, é importante destacar que a efetivação desse ganho depende da cotação de mercado do FII (hoje em R$ 159,40) e das restrições de negociação acordadas entre as partes.
Considerando uma variação de até 5% na cotação do HGLG11, o VILG11 revisou seu guidance de rendimentos, elevando o intervalo anterior, de R$ 0,69 a R$ 0,74 por cota, para uma faixa entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota no primeiro semestre de 2026.
Com parte dos recursos, o fundo realizará uma amortização extraordinária parcial do CRI Allianz Parque, no montante de R$ 35,0 milhões. Ao final da operação, a alavancagem deve recuar para 8,2% do patrimônio líquido.
É hora de comprar VILG11?
Diante das informações disponíveis, avaliamos que a negociação apresenta parâmetros competitivos, considerando a qualidade dos imóveis e a estrutura da operação. Ainda assim, o movimento é coerente com a tese do VILG11, pois destrava valor em ativos relevantes, com contratos mais curtos que a média do portfólio, e reduz a exposição a regiões beneficiadas por incentivos fiscais.
Para os próximos passos, será fundamental acompanhar a capacidade de negociação das cotas recebidas e a realocação dos recursos pela gestão da Vinci.
Com retorno acumulado de dois dígitos desde a entrada, as cotas do VILG11 permanecem recomendadas na série Empiricus Renda Imobiliária.
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