Imagem: Distribuição
Após o fechamento de ontem (17/03), o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a celebração de um compromisso vinculante para a aquisição de um galpão logístico built-to-suit (BTS), locado para a Shopee, localizado em Ibitinga (SP), na macrorregião de Araraquara.
O valor da transação é de R$ 125 milhões, com possibilidade de pagamento adicional de até R$ 20 milhões atrelado ao cumprimento de determinadas condições (earn-out).
Saiba mais sobre o galpão da ALZR11 para Shopee
O ativo foi desenvolvido sob medida para a Shopee e está inserido em uma região estratégica do interior paulista, com boa conectividade rodoviária e proximidade a importantes polos econômicos, como Ribeirão Preto, São Carlos e Bauru — fator que favorece a distribuição regional e a integração com cadeias logísticas relevantes do estado.
O empreendimento possui área de terreno de 60.724 m² e área construída de 29.545 m², sendo aproximadamente 28.215 m² de ABL destinados à armazenagem em modelo cross-docking. O ativo conta com 98 docas e 4 rampas, além de infraestrutura adequada para operações logísticas de grande escala.
Concebido para uma operação de “first mile”, voltada à consolidação de cargas a partir de fornecedores locais, o imóvel apresenta elevado padrão construtivo, com amplo pátio de manobra e especificações técnicas modernas, reforçando sua aderência às necessidades operacionais do locatário.
O galpão encontra-se em fase final de obras e será integralmente locado por meio de contrato atípico, com prazo mínimo de 10 anos e mecanismos robustos de garantia, como multa equivalente ao saldo remanescente dos aluguéis em caso de rescisão antecipada e carta de fiança bancária. O aluguel inicial estimado é de aproximadamente R$ 1,0 milhão por mês, atualizado por inflação ao longo do contrato.
A transação foi realizada a um cap rate de 9,9%, patamar atrativo considerando o perfil do ativo. Segundo a gestão, o investimento deve gerar um yield on cost de aproximadamente 10,9% no primeiro ano, com impacto estimado de cerca de R$ 0,09 por cota ao mês nas distribuições.
Com custo de aproximadamente R$ 4,4 mil por metro quadrado, avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, uma vez que reforça a estratégia de alocação em ativos de alta qualidade, com contratos atípicos e inquilinos relevantes, ampliando a previsibilidade de receitas e a geração de renda recorrente. Nesse contexto, mantemos as cotas do ALZR11 entre as recomendações da Empiricus.
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