Após o fechamento de ontem (1º), o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a celebração de um compromisso vinculante para a aquisição de 100% do edifício corporativo Oscar Freire Office, localizado na cidade de São Paulo (SP), na intersecção da Av. Rebouças com a Rua Oscar Freire, no bairro dos Jardins.
Detalhes da compra do Oscar Freire Ofiice
A transação foi firmada por R$ 132 milhões, sendo R$ 99 milhões pagos à vista e R$ 33 milhões condicionados ao cumprimento de determinadas obrigações pelo vendedor, estruturados na forma de earn-out. Adicionalmente, a operação conta com uma renda mínima garantida de R$ 50 mil mensais por um período de 12 meses, complementando o fluxo de caixa do ativo no início da operação.
O empreendimento consiste em um edifício corporativo boutique de padrão AAA, com aproximadamente 5.266 m² de ABL distribuídos em oito pavimentos, inserido em um projeto de uso misto de alto padrão. O ativo apresenta especificações técnicas modernas, certificação ambiental e infraestrutura voltada a ocupantes corporativos de maior qualidade, reforçando sua competitividade no eixo Rebouças — região que vem se consolidando como alternativa aos tradicionais polos de escritórios da cidade.
O imóvel encontra-se integralmente locado para a BAT Brasil (ex-Souza Cruz), além de contar com uma loja no térreo ocupada pelo restaurante Arturito. Ambos os contratos são típicos com prazo de 10 anos (vencimentos previstos entre 2032 e 2033) e contam com multas rescisórias relevantes, equivalentes a aproximadamente 16x a 18x o valor do aluguel mensal, o que contribui para maior proteção da receita no médio prazo.
Considerando o desembolso à vista, a aquisição implica um custo aproximado de R$ 18,8 mil por m², associado a um cap rate de 10,51% no primeiro ano — patamar que avaliamos como atrativo frente ao perfil do ativo.
Vantagens da compra para o FII ALZR11
De acordo com a gestão, o investimento deve adicionar cerca de R$ 0,0075 por cota ao mês nas distribuições, considerando a base atual de cotas do fundo – lembrando que o FII está com uma emissão de cotas na rua.
Do ponto de vista estratégico, a aquisição reforça o posicionamento do fundo em ativos urbanos de alta qualidade e com boa localização. A exposição ao eixo Rebouças adiciona um vetor interessante, em uma região que apresenta melhora consistente nos indicadores de ocupação e preço.
Avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, combinando retorno atrativo na largada com qualidade de ativo, em linha com a estratégia de geração de renda recorrente. No lado dos riscos, vale pontuar a concentração em um único locatário, dado que a BAT ocupa a totalidade dos andares corporativos do empreendimento.
As cotas do ALZR11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
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