Imagem: iStock/ CHUNYIP WONG
Na hora de montar um portfólio de fundos imobiliários (FIIs), é preciso levar em conta fatores importantes. Afinal, dentro dessa classe existem subsegmentos com diferentes perspectivas de crescimento, distribuição de rendimento, além de tendências externas que impactam cada um dos ativos.
Fundos de crédito, conhecidos como “fundos de papel”, tendem a ser mais sensíveis à inflação e aos juros. Já os FIIs de tijolo acompanham dinâmicas como vacância, preço dos aluguéis e atividade econômica. Há ainda segmentos mais específicos, como os Fiagros, ligados ao desenvolvimento do agronegócio.
Na prática, equilibrar essa exposição entre setores pode ser um desafio para o investidor. Afinal, como saber se o portfólio está muito concentrado em algum setor?
Segundo Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research, a resposta vai variar de acordo com o perfil de cada investidor.
“O IFIX, principal índice de FIIs da bolsa brasileira, é distribuído em torno de 60% em tijolo e 40% em papel”, detalha o analista em participação ao Empiricus Podca$t. Contudo, essa distribuição não precisa ser a regra para a carteira de todos os investidores.
Na Empiricus, Araujo é responsável pela seleção de ativos da carteira de FIIs da casa. Nesse portfólio, a distribuição costuma variar levemente em relação ao índice. “A gente flutua esse patamar entre 55% tijolo e 45% papel, com alguma exposição a hedge funds no meio”, comenta.
Araujo explica que a composição ideal depende dos objetivos de cada investidor. Para quem busca mais renda recorrente, por exemplo, tem estratégias voltadas a isso. Já perfis mais táticos podem assumir exposições diferentes ao longo do ciclo econômico.
FIIs: uma indústria em transformação
Além da diversificação entre segmentos, Caio Araujo destaca que o próprio mercado de fundos imobiliários passou por uma transformação relevante nos últimos anos.
Para se ter uma noção, o número de investidores mais do que dobrou nos últimos cinco anos, chegando a 3,18 milhões de investidores em FIIs, apontam dados da B3.
De acordo com Araujo, o crescimento da indústria acompanha o aumento da relevância dos fundos imobiliários dentro da economia brasileira, especialmente em setores como logística.
“Atualmente temos fundos imobiliários capazes de servir como instrumento para investidores estrangeiros no Brasil. Isso era algo impensável há dez anos,” compara.
Na visão do analista, o grande diferencial está em uma mudança de olhar do investidor. “Os FIIs deixaram de ser vistos apenas como veículo de ‘pinga-pinga’ de renda, mas como uma forma muito interessante de exposição setorial ao mercado imobiliário”, comenta.
Araujo também ressalta que o avanço da indústria exige mais acompanhamento e diligência dos investidores. “A indústria se movimenta muito rápido. Tivemos consolidação, aumento de liquidez, entrada de investidor estrangeiro e mudanças importantes no mercado. Estar atento a essas transformações e próximo dos principais players faz diferença,” conta.
Carteira Empiricus Top FIIs já rendeu 9,5% em 2026; veja como investir
É com base em sua percepção do mercado atual que Caio Araujo, junto aos demais analistas da Empiricus Research, elabora a carteira de fundos imobiliários.
Para o cenário atual, a equipe mantém a opinião de que o momento segue interessante para alocação nesses ativos, especialmente por meio de uma carteira diversificada, como a Empiricus Top FIIs.
A seleção combina ativos descontados, com dividend yields ainda atrativos e potencial de valorização. No acumulado de 2026, a carteira acumula retorno de 230% do Ifix — com uma valorização de 9,5% versus 4,1% do benchmark, no perídodo.
A boa notícia é que agora é possível investir na carteira da casa diretamente pela plataforma do BTG Pactual, com a segurança do ecossistema do maior banco de investimentos da América Latina.
Vale destacar que o acesso ao relatório das carteiras é gratuito por 30 dias, basta se cadastrar no BTG Content, a plataforma de conteúdo do BTG.
Após realizar o cadastro para conhecer os portfólios, o investidor pode decidir se vai investir nas recomendações por conta própria ou optar pela modalidade automatizada.
Na segunda opção, o dinheiro é aplicado de forma prática, sem que o investidor precise acompanhar o mercado todos os dias.
As decisões de alocação ficam para os analistas, que estão 24 horas por dentro do mercado, e a plataforma replica automaticamente os movimentos de compra e venda ocasionais.
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