O sócio da HSI Investimentos e gestor dos fundos HSI Malls (HSML11) e HSI Logística (HSLG11), Felipe Gaiad, compartilhou suas visões de mercado no programa Conexão FIIs, da Empiricus.
O HSI Malls é o fundo do segmento de shoppings centers com maior peso na carteira da série Renda Imobiliária, da Empiricus, onde está presente desde a oferta inicial (IPO).
O fundo teve seu IPO no segundo semestre de 2019, ocasião em que levantou R$ 700 milhões. Dois meses depois e “com o mercado super líquido”, como afirma Gaiad, o FII emendou uma segunda oferta de R$ 885 milhões de reais. “No espaço de 3 meses nós captamos mais ou menos R$ 1,5 bilhão”, destaca o gestor.
O portfólio do HSI Malls é composto por sete shoppings centers, com aproximadamente 200 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O fundo tem um patrimônio líquido (PL) de R$ 1,5 bilhão e, segundo o gestor, um valor total dos ativos de aproximadamente R$ 2,3 bilhões.
HSML11: gestão ativa é um dos trunfos do fundo
Gaiad destaca que uma das vantagens competitivas do fundo é a gestão ativa, peça fundamental para a criação de valor nos ativos.
Os shoppings do portfólio do HSML11 são geridos pela administradora Saphyr, que pertence ao grupo HSI. “No final das contas o HSI Malls funciona hoje como uma empresa de shopping centers”, afirma Gaiad.
Ele destacou a recuperação do portfólio pós-pandemia e vislumbra, a depender dos resultados, uma maior distribuição de dividendos.
“Durante 2022 nós ganhamos 15% de resultado na comparação com 2019, houve uma recuperação importante. Chegamos a uma distribuição de R$ 0,70 por cota de dividendos. Hoje o fundo está negociando próximo a 1,70% de dividend yield, e a tendência é que essa distribuição aumente durante o ano. Isso depende da performance do portfólio, que estimamos ser 10% maior que o ano anterior”, explica.
Apesar do otimismo, o fundo – que vinha tendo um 2022 de boa rentabilidade – viu o valor das cotas cair muito após o resultado das eleições. O gráfico abaixo mostra a variação das cotas no período de 1 ano:
Para Gaiad, a recuperação deve vir de maneira rápida com a melhora do “humor” do mercado com relação ao novo governo.
“A tendência é que o fundo tenha uma recuperação rápida. Fato é que, até outubro ou novembro de 2022, o HSI Malls era o fundo com a melhor performance em 2022, com os melhores indicadores do setor. Houve a troca do governo e ele sentiu um pouco mais”, explica.
Novas aquisições
O gestor também abordou a tese das duas últimas aquisições do fundo: o Shopping Paralela Salvador e o Shopping Uberaba. As aquisições deixaram o fundo com uma dívida líquida na casa dos 35%, acima da média dos seus pares. “Tínhamos uma expectativa de crescimento muito forte, que justificava fazer a aquisição com dívida”, explica.
Ele lembra que o Shopping Paralela tinha recebido uma série de investimentos do antigo proprietário – dentre eles um acesso direto ao metrô e até uma universidade – que o fez acreditar que o imóvel estava entrando num ciclo de crescimento rápido.
“É o que tem acontecido. Cresceu uns 15% ou 20% em 2022 e deve crescer pelo menos mais 10% neste ano. Nossa expectativa desses 2 anos, combinado aos próximos, é que se nós fizéssemos o desinvestimento do ativo, entregaria algo como 20%. Mas não pretendemos vender. É muito mais do que o custo da dívida no longo prazo para nós. Lembrando que a inflação não ficaria elevada por todo período da dívida”, afirma Gaiad.
Quanto ao Uberaba Shopping, a visão de Gaiad é ainda mais positiva. “Está gerando valor para o portfólio já no curto prazo e vai continuar entregando crescimento forte no médio/longo prazo”, analisa.
Para ele, não dava para “perder duas oportunidades excelentes para o portfólio, que vão entregar taxas internas de retorno acima de 20%, que mais do que justificam a dívida que fizemos no longo prazo”.
Pagamento da dívida
Quanto ao pagamento da dívida, o gestor afirma que “não é a intenção” carregar a dívida por muito tempo. “Havendo oportunidade no mercado para captação de investidores, até para pagarmos a dívida, vamos fazer”.
Para Gaiad, a gestão da dívida está relacionada com o crescimento dos ativos e os resultados do portfólio.
“Temos um orçamento para 100% dos ativos esse ano de R$ 270 milhões de reais. Considerando o nosso histórico de entregar acima do que é a expectativa, acredito que vamos fechar o ano em R$ 280 ou R$ 290 milhões. É um resultado que mais do que sustenta a dívida”, afirma.
O gestor revela que a intenção é iniciar o pré-pagamento da dívida depois “que o mercado voltar, houver demanda e liquidez”.
Assista a entrevista completa com gestor dos fundos HSML11 e HSLG11
Na live, o gestor também abordou o caso Americanas e como ele afetou o HSI Malls e deu mais detalhes sobre o fundo e suas visões.
Felipe Gaiad também deu detalhes sobre o outro fundo que gere, HSI Logística. Ele abordou as teses do FII, os números, novos investimentos e perspectivas para 2023.
Confira aqui a live completa com o gestor da HSI Investimentos, Felipe Gaiad:
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