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O ano de 2024 foi bastante frustrante para o investidor de fundos imobiliários. As altas expectativas do mercado em um ambiente de corte de juros e as especulações de uma taxa Selic de 8% ao final do período foram revertidas com o andamento dos meses.
Desde a máxima, em maio deste ano, o principal índice dos FIIs (Ifix) acumula queda de 10,17% – terceiro maior recuo da série histórica.
Retrospectiva: principais abalos econômicos para os fundos imobiliários
Pautas como a reforma tributária e o pacote de corte de gastos e o “pico” de estresse da categoria, com a possível tributação dos FIIs e Fiagros, abalaram fortemente o preço dos papéis imobiliários.
Quando, no final do terceiro trimestre, o Banco Central iniciou um novo ciclo de alta dos juros e o câmbio apresentou forte depreciação, o Ifix praticamente zerou os ganhos acumulados do ano.
“O maior evento ocorreu no final de novembro, com a divulgação de ajuste fiscal pelo Ministério da Fazenda. Após meses de elaboração, as propostas publicadas desagradaram o mercado e ampliaram a percepção de risco fiscal, elevando consideravelmente a curva de juros”, recapitula Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research.
Com isso, as projeções de aumento de juros foram elevadas e os ativos de risco afetados. Em dezembro, diante de especulações envolvendo dominância fiscal e ajustes de estratégia de alocação, os FIIs permanecem muito penalizados.
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3 fundos imobiliários de destaque
Entre os poucos fundos imobiliários que tiveram um resultado positivo em 2024, Araujo selecionou três que acredita serem “sobreviventes” fora da curva.
Kinea Rendimentos (KNCR11): +5,81%
O Kinea Rendimentos (KNCR11) teve um resultado positivo de 5,81% em 2024. O fundo detém mais de R$ 7,3 bilhões de patrimônio líquido e 378 mil cotistas. Com o atual ciclo de alta da Selic, o fundo ganhou destaque entre os seus pares.
“Isso se deve ao fato de quase 96% do seu portfólio estar atrelado ao CDI, com uma taxa média de aproximadamente CDI +2,38% e outros quase 4% atrelados à Selic. Dada a qualidade dos ativos da carteira, é um spread bastante atrativo”, avalia Araujo.
Além disso, o analista acrescenta que a carteira do KNCR11 tem perfil high grade – uma concentração em títulos de alta qualidade de crédito, que minimizam o risco de inadimplência – e uma pulverização de mais de 60 ativos investidos, o que dilui o impacto de eventuais prejuízos específicos.
Ao todo, o fundo distribui R$ 10,79 por cota em proventos em 2024, o que representou um dividend yield (DY) de aproximadamente 10,6% em relação ao valor da cota patrimonial nesta segunda-feira (16).
“Diante de uma perspectiva de CDI mais elevado em 2025, o FII deve incrementar seus rendimentos gradualmente. De forma geral, o KNCR11 segue bem posicionado para manutenção de uma geração de renda elevada para a carteira, com dividend yield de dois dígitos, sem grande exposição ao risco de mercado”, afirma Araujo.
CSHG Logística (HGLG11):+1,39%
O FII CSHG Logística HGLG11 é considerado como tradicional no mercado, com uma carteira de qualidade e liquidez robusta. Em 2024, o preço do papel subiu 1,39% e um dividend yield de 10,30% nos últimos 12 meses.
O fundo HGLG11 possui mais de R$ 5,3 bilhões de patrimônio líquido e 490 mil cotistas.
No caso do HGLG11, um passo importante foi a transferência da gestão dos fundos CSHG Logística para o Pátria e a troca do administrador pela Genial. “Conforme antecipado no processo, a equipe de gestão original permaneceu no comando do fundo com um alinhamento econômico de longo prazo”, relembra o analista.
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RBR Rendimento High Grade (RBRR11):+0,60%
O fundo RBR Rendimento High Grade (RBRR11) não apresentou movimentos significativos no ano, segundo o analista. Seu patrimônio líquido soma R$ 1,4 bilhão, com 132 mil cotistas.
Por outro lado, a revisão de rating das operações no início do ano foram animadoras. Das 41 operações do FII, tivemos mais de 80% atualizadas nos últimos 12 meses, sendo 8 ratings elevados e apenas 1 reduzido. “O movimento reforça a qualidade da carteira de crédito, que segue sem sinal de inadimplência”, complementa Araujo.
Nos últimos 12 meses, os rendimentos do RBRR11 equivaleram a um DY de 11,99% e o fundo subiu 0,60%.
Por fim, Araujo conta que esses três fundos imobiliários estão entre seus favoritos para se investir. Para conhecer gratuitamente outras recomendações do analista para a classe de ativos, acesse este relatório.
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