Não invista em imóveis

Na semana passada participei do programa “Se Parar o Sangue Esfria” da 89 FM Rádio Rock aqui de São Paulo.

A apresentação fica por conta de nada menos que Caito Maia, fundador da Chilli Beans, um dos grandes cases de sucesso do varejo brasileiro.

Por sinal, tive o privilégio de acompanhar toda a incrível trajetória do Caito desde o início, já que sou seu amigo pessoal desde os tempos de adolescente.

O programa, que também é disponibilizado no formato de podcast, tem como propósito trazer à sua audiência a história de empreendedores através de um bate-papo descontraído, complementado com muito rock’n’roll.

Na conversa, tive a oportunidade de compartilhar minha experiência de mais de duas décadas como empreendedor no Brasil, desde quando comecei no ramo de alimentação, lá em 2002.

Além de responder às perguntas do Caito e dos seus colegas de programa, também atendi a dúvidas de ouvintes que participavam através de telefonemas.

Em certo momento, um ouvinte, apresentando-se como proprietário de uma imobiliária, perguntou minha visão sobre imóveis como investimento.

Dada a dinâmica do programa, dei uma resposta rápida, que você pode conferir a partir do minuto 48 do programa.

Fiquei, porém, com a questão na cabeça desde então e passo agora a elaborar melhor o tema.

Envolto em polêmicas, Imóveis como investimento é um dos assuntos favoritos dos influenciadores financeiros.

Redes sociais são campo fértil para debates entre defensores e detratores da racionalidade de se investir em imóveis como estratégia de construção patrimonial.

No programa, defendi a necessidade de ter a propriedade do imóvel em que residimos, posto que não se trata de uma decisão exclusivamente financeira.

Ter a casa própria é parte integrante de nossa afirmação como indivíduos autônomos, especialmente se estamos na fase de constituir família.

Há aspectos emocionais relevantes em nossa conexão com o lar, com desdobramentos positivos para vários aspectos de nossa vida.

Também lembrei, na minha resposta, que imóveis geralmente fazem parte do patrimônio dos ricos, adicionando diversificação e estabilidade às carteiras dos mais abastados.

Dito isso, tenho reservas quanto a enxergar a compra de imóveis como uma boa estratégia de investimentos, especialmente para o investidor médio, e explico por quê.

Trato aqui especificamente da aquisição de um imóvel pronto, seja novo ou usado, já que a incorporação imobiliária deve ser encarada como uma atividade empresarial, logo fora do escopo desta newsletter.

Há custos e riscos inerentes ao investimento em imóveis que subtraem a sua atratividade. Iliquidez, custos de transação, despesas de manutenção são os principais, mas há outros dependendo do tipo de imóvel adquirido.

Dado esse perfil de risco, o racional seria esperar uma rentabilidade com um prêmio suficiente para atrair o investidor em imóveis.

E note que tal prêmio deveria ser somado à nossa já alta taxa de juros praticada no Brasil, onde o nosso Banco Central estima a taxa neutra de juros em 4,5% a.a. acima da inflação.

Não é isso, porém, o que se verifica. Um levantamento do FipeZap mostra que tanto locação como venda tiveram uma rentabilidade bem abaixo da própria inflação:

Mesmo se somarmos a rentabilidade da locação à venda, em um cenário onde alguém comprou um imóvel, manteve-o alugado durante 10 anos, vendendo-o ao final do período, o ganho apurado mal supera a inflação.

Caso você tenha interesse em investir em imóveis, a única estratégia que recomendo está aqui.

Fora isso, a compra sai a preços de mercado, o que resulta em baixas rentabilidades como vistas na tabela acima.

Deixo você agora com os destaques da semana.

Boa leitura e um abraço.