Nos últimos anos, os fundos imobiliários (FIIs) entraram mais fortemente no radar como alternativas para diversificação da carteira de investimentos. Já são quase 1,4 milhão de investidores pessoas físicas. Em dezembro de 2018, eram apenas 208 mil. Portanto, em apenas dois anos e meio, houve um salto de mais de 500%.
Afinal, investir em imóveis a partir de valores módicos, sem ter que lidar no dia a dia com inquilinos, burocracia e serviços de manutenção, e ainda receber aluguéis isentos de imposto são as grandes vantagens.
Mas esse ‘sonho’ tem agora um fator de incerteza que está chacoalhando esse mercado.
A proposta de reforma tributária que foi recentemente enviada pelo governo ao Congresso prevê a incidência de uma alíquota de 15% de imposto sobre os rendimentos, os “dividendos” que são distribuídos pelos FIIs aos cotistas.
Ou seja, uma mordida do Leão a partir de 2022 bem na parte da renda extra que tanto atrai os investidores.
Com isso, no dia do anúncio do projeto pela equipe do ministro Paulo Guedes, o IFIX, índice de fundos imobiliários negociados na B3, fechou em queda de 2%. No pior momento, chegou a cair mais de 3%.
No mês de junho, a desvalorização foi de 2,19%, acumulando no ano uma baixa de 4,02%. Logicamente muita gente está preocupada.
Eu não leio chinês, mas sei que o ideograma de crise representa tanto perigo quanto oportunidade.
Mesmo diante da turbulência no mercado de FIIs e de tantas discussões, acredito que é possível tirar algum proveito.
Primeiro, porque existem boas chances de que essa tributação dos rendimentos não seja aprovada. E segundo, porque essa queda de preços dos fundos imobiliários pode ser uma oportunidade. Existem bons FIIs em promoção.
Aqui, pretendo detalhar um pouco mais essa minha visão, com base no que também pensam outros analistas da Empiricus.
Pontos contrários a essa reforma
Pelo que entendemos aqui na Empiricus, a proposta apresentada por Guedes vai contra o modelo global, uma vez que a maioria esmagadora dos países não tributa fundos imobiliários.
Aliás, se uma das premissas do projeto é igualar a situação do Brasil ao padrão global, então, essa proposta de tributar os rendimentos dos FIIs está desalinhada.
Além disso, segundo cálculos feitos pelo Caio Araújo, que é o analista que lidera a série Renda Imobiliária, o potencial arrecadatório com a tributação dos dividendos é relativamente baixo – ficaria em torno de R$ 1,5 bilhão por ano.
Ele até deu uma entrevista ao portal Seu Dinheiro destacando que, como existem na Bolsa companhias capazes de pagar bilhões em dividendos em um ano, a tributação de proventos de apenas uma delas já seria capaz de superar essa cifra relativa aos FIIs.
Há ainda aspectos que dificultam a aprovação do projeto do governo do jeito que está, segundo tem alertado o meu sócio e amigo Felipe Miranda.
• A disparidade de tratamento entre os FIIs e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs): como ambos representam investimentos diretos no setor imobiliário, a tributação deveria ser semelhante. Lembrando ainda que o governo quer incentivar o financiamento imobiliário.
• O lobby da bancada ruralista e das construtoras: como essa medida envolve riscos de mudanças aos FIIs ligados ao agronegócio, pode atrair atenção da bancada ruralista, que é muito organizada. Por sua vez, as construtoras defendem tudo o que seja prol ao financiamento do setor – não o contrário.
Oportunidades à vista
Ponderando riscos e os retornos potenciais, aqui na Empiricus, acreditamos que faz sentido adicionar alguns FIIs na carteira nesse momento.
Por exemplo, o Caio já fez ajustes na carteira Renda Imobiliária, adicionando alternativas promissoras.
Duas delas são fundos de crédito imobiliário que negociam a um desconto sobre seus valores patrimoniais entre 2% e 5% e apresentam dividend yield (taxa de dividendo) anualizado entre 9% e 11% ao ano.
Portanto, mesmo aplicando a alíquota de imposto sobre os rendimentos, ainda teriam spreads (diferenças de preços entre os ativos) interessantes em relação ao Tesouro IPCA +2035.
Ele também recomenda um fundo de laje corporativa que está com desconto exagerado, um case clássico de assimetria.
No Programa de Riqueza Permanente que eu conduzo, mantenho um book com fundos imobiliários com alto potencial de valorização em um horizonte mais amplo.
Então, fique atento e faça boas escolhas de FIIs porque, sim, é possível obter excelentes rentabilidades. Assim como é importante fazer o stock picking, ou seja, selecionar ações com potencial de superar a média, você tem que fazer o “FII picking”, escolhendo as melhores opções disponíveis na bolsa.
Uma boa pedida é este FII recomendado pelo Caio Araújo, considerado por ele o número 1 da bolsa.
Um abraço!
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