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O mercado de fundos imobiliários passa por uma onda de fusões e incorporações que está criando FIIs bilionários na B3. Mais líquidos e competitivos, esses fundos prometem mudar a dinâmica do setor.
No Podcast Touros e Ursos, Vinícius Pinheiro, repórter do Seu Dinheiro, recebeu Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, e Bruno Nardo, gestor de multiestratégia da RBR Asset, para discutir se “tamanho é documento” e como esse processo abre espaço para oportunidades para o investidor.
Por que as fusões estão acontecendo
Para Araujo, o movimento não é pontual. Ele responde a um problema estrutural que inclui o excesso de fundos listados em um mercado ainda pouco maduro. Segundo o analista:
“É natural que a gente veja um processo de consolidação, especialmente em um ambiente mais restritivo de juros, de captação.”
Com a Selic em 15% — maior nível em duas décadas — captar recursos se tornou um desafio. Investidores pessoa física migraram para a renda fixa, pressionando especialmente os fundos menores.
É nesse cenário que surgem as fusões para promover mais escala e liquidez aos fundos, tornando-os atrativos também para investidores institucionais. Araujo explica:
“Você tem o movimento de aperfeiçoamento, que seria algumas casas consolidando os seus principais ‘cavalos’ em um só, em busca de um aprimoramento de gestão, uma eficiência maior em termos de retorno, uma união de estratégias.”
O case da RBR, apresentado por Nardo, ilustra bem a lógica. A proposta de fusão dos fundos RBRF11 e RBRX11, busca criar um gigante de R$ 1,5 bilhão com mais de 130 mil cotistas.
O gestor destacou que essa escala abre portas para ativos de qualidade superior, com risco-retorno mais ajustado:
“A gente entende que nesse fundo maior, mais líquido, principalmente […] que esse desconto entre o valor patrimonial e o valor dessa cota no mercado secundário tende a diminuir e trazer uma experiência melhor para o investidor. Um pouco de tamanho tem a ver com liquidez e tem a ver também com escala na hora de investir.”
- LEIA TAMBÉM: Veja neste relatório gratuito 5 fundos imobiliários recomendados pelo analista de FIIs da Empiricus Research, Caio Araujo.
IFIX sobe mais de 11% e shoppings entram no radar com HSML11 entre as principais oportunidades
Apesar do ambiente de juros ainda elevados, o mercado de FIIs mostra resiliência. O IFIX acumula alta acima de 11,8% em 2025, após um 2024 marcado por baixas.
Para Araujo, três pilares sustentam essa recuperação:
- Corte de juros no radar, esperado para os próximos meses;
- Cotas ainda descontadas, com preços abaixo do valor patrimonial em muitos fundos;
- Possível melhora fiscal, que poderia derrubar as taxas de juros longas e liberar ainda mais valor.
Ele reforça que esses pontos “favorecem o aumento de posição em fundos imobiliários ao longo desse semestre”.
Entre os segmentos, o analista destaca os shoppings. Após enfrentarem dúvidas sobre endividamento e retomada do consumo, os fundos do setor se reposicionaram e hoje combinam forte geração de caixa com cotas ainda negociadas a múltiplos baixos.
“É um setor que hoje a gente vê um cap rate de quase dois dígitos para os fundos, um dividend yield interessante, que é de fato a geração operacional do fundo crescendo.”
Araujo destacou o HSI Malls (HSML11), que integra a carteira Top 5 FIIs da Empiricus, como exemplo de oportunidade. Além do FII, reforçou o otimismo com as ações da Multiplan (MULT3), que adquiriu 7,5% do carioca BarraShopping recentemente. Para ele:
“É uma das nossas recomendações da casa também. Para quem está olhando mais para equity, é um cavalo interessante ali também para esse cenário mais positivo que a gente pode enfrentar daqui para frente.”
No episódio, os analistas também discorreram sobre a possível incidência de nova alíquota de imposto de renda sobre FIIs e com isso impacta no bolso do investidor.
Para entender como a onda de fusões está transformando os FIIs, e onde estão as melhores oportunidades para o investidor, assista ao episódio completo do podcast Touros e Ursos no vídeo abaixo.
