(Imagem: Montagem no Canva Pro)
O Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) anunciou um memorando de entendimentos para a venda da integralidade de sua participação de 18,4% no Fashin Outlet Novo Hamburgo, localizado no Rio Grande do Sul, por R$ 63,4 milhões, equivalente a R$ 17,2 mil por m².
O pagamento será distribuído da seguinte forma:
- R$ 15,8 milhões pagos à vista no fechamento da operação;
- Duas parcelas de R$ 20,6 milhões, que serão pagas após 3 e 9 meses do fechamento;
- Duas parcelas de R$ 3,2 milhões, corrigidas por IPCA, e pagas após 6 e 12 meses do fechamento.
A operação foi firmada a um cap rate de 7,7%, patamar considerado atrativo para a venda do ativo, e representa um valor 29,4% superior ao último laudo de avaliação. Com a conclusão da transação, o fundo deverá registrar lucro não recorrente aproximado de R$ 48 milhões, equivalente a R$ 0,37 por cota, a ser reconhecido ao longo do recebimento das parcelas.
Segundo a gestão, a venda do ativo reforça o guidance de rendimentos de R$ 0,17 por cota para o primeiro semestre de 2026, o que equivale a um dividend yield anualizado de aproximadamente 10% na cota atual.
Vale lembrar que o investimento no ativo teve início em 2012, por meio da estruturação de um CRI para financiar a construção do empreendimento, posteriormente convertido em participação direta no imóvel em 2015 por aproximadamente R$ 12,9 milhões. Assim, o valor da venda atual representa cerca de 4,9x o custo de aquisição, resultando em uma TIR anual estimada de 24,8% ao longo de cerca de 11 anos.
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Após reduzir participação, fundo zera exposição ao shopping
Com a conclusão da operação, o fundo encerra completamente sua exposição ao ativo, após já ter reduzido sua participação em março de 2024, quando alienou 30,6% do empreendimento. O desinvestimento ainda está condicionado ao cumprimento de etapas usuais para transações dessa natureza, incluindo a finalização da documentação definitiva. Conforme o avanço do processo, novas informações deverão ser divulgadas ao mercado.
Avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, considerando o expressivo ganho de capital em relação ao custo de aquisição e as condições atrativas de venda. Vale destacar que outras negociações em 2024 envolvendo participações no mesmo empreendimento ocorreram a um preço médio de aproximadamente R$ 12,4 mil/m², reforçando que a alienação foi realizada em patamar competitivo. Com a captura desse valor e a manutenção do guidance de rendimentos para os próximos meses, mantemos as cotas do HGBS11 entre as recomendações da Empiricus.
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