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Imóveis físicos ou fundos imobiliários? Veja as vantagens e desvantagens de cada um e saiba em qual investir

Enquanto imóvel físico tem vantagem na solidez e tomada de decisão, fundos imobiliários reduzem burocracias e barreiras de entrada; entenda

Por Equipe Empiricus

1 de janeiro de 2024, 10:00

Imagem com moedas e casas ao fundo para representar a tributação dos FIIs. fundos imobiliários imóveis

O investimento em imóveis é um dos mais tradicionais entre os brasileiros, pois, além de reunir atributos como solidez e rentabilidade acima da inflação no longo prazo, permite o ganho em duas pontas:

  • No ganho de capital, com a valorização da propriedade;
  • Na geração de renda por meio de aluguéis.

Entretanto, quando falamos do investimento em imóvel físico, propriamente dito, nem sempre estamos falando da opção mais prática ou vantajosa.

Isso porque a burocracia envolvida, a necessidade de manutenção constante e a incerteza quanto à ocupação do imóvel podem comprometer a rentabilidade desse tipo de empreendimento.

E é diante desse cenário que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) vêm roubando em cena ao longo dos últimos anos.

Basicamente, os FIIs são como “condomínios” de investidores que compram e exploram imóveis ou títulos relacionados a eles de alta qualidade, como prédios corporativos de alto padrão, galpões logísticos ou shoppings.

Cada cotista, indiretamente, possui um “pedacinho” desses imóveis e recebe parte do aluguel deles, mas sem precisar se preocupar com a administração nem com os inquilinos.

Apesar de serem um investimento de renda variável (pois suas cotas oscilam), os FIIs são vistos por muitos especialistas como uma alternativa mais segura e menos complexa do que as ações para quem busca uma renda estável mensal.

Para você ter uma ideia de como o investimento em FIIs vem chamando a atenção e crescendo no Brasil, basta olhar para os números: no início deste ano, já existiam mais de 2 milhões de brasileiros investindo em fundos imobiliários.

Mas seriam os FIIs a substituição perfeita da compra dos imóveis físicos?

Imóveis ou fundos imobiliários? Qual é melhor?

A comparação entre imóveis físicos e FIIs é frequentemente utilizada pelos investidores brasileiros. Na prática, não se trata de bom x ruim, mas sim de características distintas que podem servir a diferentes objetivos.

A ideia de ter um bem tangível que pode gerar rendimentos mensais é atrativa e proporciona uma sensação de segurança financeira. Por isso, a compra e locação de imóveis faz parte da cultura do brasileiro, especialmente entre aqueles que buscam a geração de renda passiva. 

Contudo, a aplicação nesse tipo de investimento demanda um capital significativo, sem mencionar a gestão constante, a manutenção e os imprevistos relacionados à ocupação do imóvel.

Nesse caso, o investimento em FIIs pode ser uma alternativa interessante para quem busca maior flexibilidade e que ainda não tem o montante necessário para investir na compra de um imóvel físico.

Como funcionam os fundos imobiliários

Os FIIs são veículos de investimento coletivo que captam recursos entre diversos investidores para adquirir e administrar uma carteira diversificada de imóveis. Essa carteira pode incluir empreendimentos comerciais e residenciais, passando por shoppings, lajes corporativas e outros ativos do mercado imobiliário. 

A gestão profissional desses fundos permite que investidores com montantes mais modestos participem de maneira pulverizada em diversos empreendimentos. Os recursos captados pelos FIIs, por sua vez, são destinados à aquisição de imóveis, e geram receitas por meio de locação ou ganho de capital na venda.

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Menos burocracia, isento de IR e acessível: por que os FIIs são a bola da vez

Investir em imóveis físicos é um caminho consagrado, especialmente no Brasil. Mas, como é possível observar, os fundos imobiliários (FIIs) vêm se destacando como uma opção cada vez mais atraente, principalmente entre aqueles que buscam uma abordagem menos burocrática, além de maior acessibilidade e potencial de renda superior.

A burocracia, aliás, pode ser um fator determinante na escolha entre os dois investimentos. Isso porque a compra direta de propriedades demanda uma série de trâmites legais, desde a escritura até a administração ativa do bem, enquanto os FIIs oferecem uma solução descomplicada. 

A gestão profissional dos FIIs elimina a necessidade de lidar diretamente com as complexidades operacionais e administrativas associadas à posse de imóveis físicos. Além disso, pesa positivamente para os FIIs o fato de seus rendimentos serem isentos de Imposto de Renda

Enquanto a tributação sobre aluguéis de imóveis físicos pode representar uma fatia significativa dos ganhos, os fundos imobiliários oferecem uma vantagem fiscal considerável. Essa isenção, aliás, pode contribuir ainda mais para a maximização do retorno para o investidor.

Além disso, os FIIs são negociados em bolsa e podem ser vendidos facilmente, ao contrário de um imóvel físico, que muitas vezes “trava” o capital do investidor, obrigando-o a vender a propriedade por menos do que de fato vale.

Menor barreira de entrada

Por fim, não dá para negar que o investimento em FIIs tende a ser mais acessível que a compra de um imóvel físico. Esse tipo de aplicação possibilita que investidores com diferentes perfis e quantias mais modestas participem do mercado imobiliário

Além disso, a diversificação proporcionada por esses fundos, que investem em uma variedade de empreendimentos, permite uma exposição equilibrada ao mercado, independentemente do valor investido.

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Invista em FIIs com a ajuda dos principais especialistas do mercado

Antes de considerar investir em imóveis físicos ou FIIs, é essencial ponderar as vantagens específicas de cada alternativa. Como é possível observar, os fundos imobiliários podem oferecer menos burocracia, isenção de Imposto de Renda e acessibilidade – fatores que, combinados, podem potencializar seus resultados financeiros.

Diante disso, pensando em ajudar os investidores mais indecisos, a Empiricus, por meio de seus analistas especializados, está oferecendo um relatório gratuito com a recomendação dos 5 melhores FIIs para o momento.

A seleção consiste em cinco ativos de diferentes setores/estratégias de atuação, de modo a gerar uma diversificação interessante para a alocação

Em 2023, a carteira superou em 40% o desempenho do Ifix – índice que reúne os principais fundos imobiliários da Bolsa. 

De março a outubro, enquanto o índice rendeu 12,73%, a seleção criteriosa o analista Caio Araujo, da Empiricus, foi além e valorizou 17,37%.

A carteira, naturalmente, é atualizada com frequência conforme as condições de mercado e a valorização de cada fundo imobiliário.

Para ter acesso à carteira atual e à tese de investimento de cada um desses fundos, basta tocar no link abaixo:

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