Na noite de quinta-feira (14), o Tellus Properties (TEPP11) concluiu a compra da participação do CSHG Real Estate (HGRE11) em um empreendimento corporativo.
O imóvel em questão é o Edifício Faria Lima, localizado na avenida de mesmo nome na cidade de São Paulo, classificado como BB e totalmente locado pela Suzano até dezembro de 2027 – data de vencimento do contrato.
Os detalhes da compra do TEPP11
A negociação envolve a compra da participação de 21,2% da área BOMA do edifício, equivalente a 4,8 mil metros quadrados, a um valor total de R$ 95 milhões, ou seja, próximo de R$ 20 mil por metro quadrado. Ao todo, estamos falando da aquisição de 10 conjuntos e 80 vagas de garagem.
O pagamento referente à escritura de 5 conjuntos e 38 vagas de garagem já foi realizado, no valor de R$ 38 milhões. Já para o restante das unidades e vagas, o compromisso prevê o desembolso de R$ 14,25 milhões, que foram pagos na data de assinatura do contrato de compra e venda, enquanto os R$ 42,75 milhões remanescentes serão pagos em 4 parcelas semestrais no valor de R$ 10,69 milhões, corrigidas pelo IPCA.
A partir da data de pagamento do sinal, o fundo já passa a fazer jus ao recebimento de 100% do aluguel referente a participação no imóvel, atualmente no patamar de R$ 140,19 por metro quadrado, mas que deve se elevar para R$ 146,47 por metro quadrado a partir de dezembro deste ano, data que se encerra o período de desconto para a locatária.
Nestas condições, o cap rate de aquisição será de 8,8%, com perspectiva de incrementar a receita imobiliária mensal do fundo em R$ 0,17 por cota. Devido ao caráter de parcelamento da compra, os yields esperados para os primeiros três anos são de 12,7%, 11% e 9,3%, respectivamente.
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O que achamos da aquisição?
No geral, a aquisição está em linha com a estratégia da gestão de adquirir empreendimentos bem localizados com potencial de implementar melhorias. Por outro lado, a posição minoritária do fundo no ativo pode dificultar a aprovação de modificações no edifício.
Em termos quantitativos, gostamos da perspectiva de retorno da compra, principalmente para os próximos três anos, tendo em vista que se trata de um pagamento parcelado. Vale lembrar que o TEPP11 realizou a venda do Cond. São Luiz recentemente por um cap rate de 7,6%, portanto, acreditamos que se trata de uma movimentação positiva para o FII.
Negociando a cerca de R$ 11 mil por metro quadrado, as cotas do TEPP11 seguem entre as recomendações da Empiricus Research.
