Por meio de fato relevante, o TRX Real Estate (TRXF11) comunicou a assinatura de um memorando de entendimentos (MOU) com o FII HBC Renda Urbana (HBCR11) para a compra e venda de imóveis em uma negociação de quase R$ 800 milhões.
Vendas
Começando pela parte alienada, a TRX acordou em se desfazer de 8 imóveis locados para o Assaí (7) e GPA (1) – alguns deles pertencem ao TRXB11, FII totalmente detido pelo TRXF11.
O valor negociado para a venda dos ativos foi de R$ 613,4 milhões, em linha com o seu último laudo de avaliação, o que gera um cap rate de 7,25% ao ano. O montante será recebido de forma parcelada ao longo dos próximos 18 meses após o fechamento da transação.
A gestão estima ganho de capital de R$ 109 milhões (R$ 7,12 por cota) para o TRXF11, o que já considera a sua participação no TRXB11, gerando uma taxa interna de retorno (TIR) de 14,1% ao ano.
Os valores recebidos serão direcionados para a redução da alavancagem dos fundos por meio do pré-pagamento dos CRIs emitidos para a aquisição dos imóveis alienados, no valor de R$ 330 milhões para o TRXF11 e de R$ 62,8 milhões para o TRXB11. No primeiro, seu loan to value (LTV) deve ser reduzido de 29% atualmente para 20%, segundo a gestão.
Compra de 3 lojas da Decathlon
No lado da compra, o fundo se comprometeu a adquirir 100% de 3 lojas da Decathlon, localizadas em Goiânia (GO), Joinville (SC) e Campinas (SP), pertencentes ao HBCR11. Os valores a serem pagos totalizam R$ 181,6 milhões, com seus desembolsos alinhados com os fluxos da venda mencionada acima.
Deste modo, quando consideramos apenas a área performada dos empreendimentos, o cap rate de compra é de 7,25%, com perspectivas de chegar a 7,5% ao ano com a possível expansão da Decathlon Campinas.
Todos os imóveis adquiridos possuem longos contratos atípicos com a Decathlon, sendo que as lojas de GO e SC também abrigam companhias como Kalunga e Cobasi por meio de contratos típicos. No caso do imóvel de Campinas, o fundo pretende investir R$ 30 milhões para expandir a sua área locável.
TRXF11: recomendação de compra
Caso as transações sejam concluídas, o TRXF11 ficará com 52 imóveis em seu portfólio, sendo que a representatividade do Assaí será reduzida para 28% das suas receitas, enquanto o GPA passa para 15%.
Em termos de retorno, a TIR do desinvestimento apresenta patamar interessante, enquanto os cap rates acordados para a compra e venda não chamam tanta atenção quando consideramos o histórico de negociações apresentado pela gestão.
De todo modo, a operação é positiva para o TRXF11, pois amplia a diversificação do seu portfólio, além de contribuir para a redução da sua alavancagem. Com um yield anualizado de 9,6%, as cotas do TRXF11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
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