Na noite de ontem (11), o Vinci Shopping Centers (VISC11) anunciou uma nova distribuição de cotas, a nona desde o seu início.
Como será a oferta do VISC11?
Um pouco diferente do que estamos acostumados por aqui, esta oferta será realizada de forma primária (na qual o VISC11 emitirá novas cotas) e secundária, que consiste na venda de participação da Ancar Ivanhoé no FII.
O volume total da oferta será de R$ 350 milhões, sendo R$ 305 milhões no âmbito da oferta primária, no qual serão emitidas 2,65 milhões de novas cotas, e os R$ 45 milhões restantes serão no âmbito da oferta secundária. Ambas serão realizadas nos termos da RVM 160, destinada para atuais cotistas e investidores profissionais.
Os investidores poderão subscrever ao preço de R$ 117,09 por cota, já considerando o custo de distribuição de R$ 2,11 por cota (1,84%). O fator de proporção será de 0,142 por cota, isto é, caso o investidor detenha 100 papéis na data base, poderá subscrever até 14 novas cotas via emissão.
O cronograma estimado indica que o período de exercício do direito de preferência será iniciado na próxima quinta-feira (17/08), com encerramento no dia 29/08. No total, é esperado que a oferta seja encerrada no final de setembro.
A oferta tem volume mínimo de 260,9 mil cotas (cerca de R$ 30 milhões atualmente), o que consideramos uma régua bastante acessível. O lote adicional será de até R$ 87,5 milhões (761 mil cotas) que, se ofertadas, serão incluídas no âmbito da oferta secundária.
Em termos de pipeline, o VISC11 anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos para a aquisição dr participação em três ativos do portfólio da Ancar, são eles:
(i) 6% do Shopping Conjunto Nacional (Brasília-DF);
(ii) 29,99% do Natal Shopping (Natal-RN);
(iii) 45% do Via Sul Shopping (Fortaleza-CE).
A área bruta locável (ABL) total a ser adquirida é de 22,6 mil metros quadrados, sendo todos os empreendimentos maduros, com mais de 15 anos de atividade. Ao todo, a transação será no valor de R$ 283,8 milhões, que serão pagos com os recursos obtidos em sua 9ª oferta de cotas. O valor por metro quadrado médio do portfólio a ser adquirido será de R$ 12,6 mil, a um cap rate de 8,9% para os próximos 12 meses.
Caso a transação se concretize, o VISC11 passará a ter 23 shopping centers em seu portfólio, distribuídos em 14 estados com presença em todas as regiões do país, totalizando uma ABL de 242,6 mil metros quadrados.
A princípio, vemos o pipeline divulgado pelo fundo com bons olhos, tendo em vista que estamos tratando da aquisição de ativos consolidado a um preço por metro quadrado e cap rate bem atrativo, acima do cap rate do portfólio do VISC11 (que se encontra na casa de 8% atualmente), o que sinaliza uma geração de valor para o FII. Conversaremos com a gestão para entrar em detalhes acerca da emissão e daremos nossa sugestão via publicação.
Com um portfólio bem diversificado e um yield anualizado de 8,5%, as cotas do VISC11 seguem presentes entre as recomendações da série Renda Imobiliária.
Por fim, sugiro a leitura deste outro relatório gratuito, no qual recomendamos 5 FIIs para se posicionar agora e aproveitar a alta dos ativos de risco em 2023.
