Nos últimos dias, o XP Malls (XPML11) anunciou a sua décima emissão de cotas, que será submetida ao rito de registro automático nos moldes da RCVM 160, destinada apenas para atuais cotistas e/ou investidores profissionais.
| XPML11 | |
| Valor da oferta | R$ 800.000.049,82 |
| Tipo – RCVM | 160 (rito automático) |
| Fator de proporção | 0,231 |
| Preço de emissão (já com custos) | R$ 112,95 |
| Preço atual | R$ 115,50 |
| Prêmio/Desconto | -2,21% |
| DP* negociável | Não |
| Data final do DP | 22/01/2024 |
| Sugestão | Participar |
O objetivo será levantar R$ 800 milhões, por meio da emissão de 7,1 milhões de novas cotas a R$ 112,95 cada, já considerando a taxa de distribuição primária de 0,93% (ou R$ 1,04 por cota) – abaixo da média praticada pela indústria.
O montante mínimo será de R$ 50 milhões, ou seja, se a captação superar esse valor, a oferta não precisará ser cancelada.
Os atuais cotistas poderão participar via exercício do direito de preferência, que será emitido no fator de 0,231, ou seja, caso o investidor detenha 100 papéis na data base, poderá subscrever até 23 novas cotas via emissão.
De acordo com o cronograma passado pela gestão, os atuais cotistas têm até o dia 22 de janeiro para manifestar sua vontade em participar da oferta via exercício dos direitos de preferência.
- LEIA TAMBÉM: Veja neste relatório gratuito 5 fundos imobiliários recomendados pelo analista da Empiricus Research, Caio Araujo.
O portfólio do XPML11
Atualmente, o portfólio de imóveis do XPML11 marca presença em 8 diferentes estados e conta com um total de 178 mil metros quadrados de ABL, distribuída entre 18 ativos, sendo um deles o Via Parque Shopping FII (FVPQ11), que representa quase todo o investimento em cotas de outros FIIs (2,7% do PL) – o ativo está relacionado nesta categoria pois se trata de uma posição tática da gestão.
| Ativo | Estado | ABL total (m²) | Participação (%) | ABL própria (m²) | Vacância (m2) | % NOI | Administrador |
| Shopping Cidade Jardim | SP | 47.080 | 20,0% | 9.411 | 0,2% | 12% | JHSF |
| Shopping Cidade São Paulo | SP | 16.906 | 8,0% | 1.352 | 1,6% | 2% | SYN |
| Catarina Fashion Outlet | SP | 50.835 | 40,0% | 20.329 | 0,0% | 19% | JHSF |
| Caxias Shopping* | RJ | 28.181 | 35,0% | 9.863 | 2,4% | 5% | Aliansce Sonae |
| Shopping Bela Vista | BA | 51.145 | 25,0% | 12.781 | 4,5% | 5% | JHSF |
| Shopping Ponta Negra | AM | 36.349 | 40,0% | 14.536 | 9,7% | 5% | JHSF |
| Santana Parque Shopping | SP | 26.565 | 15,0% | 3.985 | 10,4% | 2% | Aliansce Sonae |
| Plaza Sul Shopping | SP | 24.039 | 25,0% | 6.010 | 12,4% | 2% | Aliansce Sonae |
| Natal Shopping | RN | 28.363 | 45,0% | 12.764 | 7,8% | 7% | Ancar Ivanhoé |
| Shopping Downtown | RJ | 9.611 | 100,0% | 9.611 | 4,8% | 4% | Ancar Ivanhoé |
| Internacional Shopping | SP | 75.721 | 19,9% | 15.068 | 1,0% | 10% | Gazit Brasil |
| CJ Shops Jardins | SP | 4.499 | 30,0% | 1.350 | 1,5% | 1% | JHSF |
| Shopping da Bahia | BA | 70.509 | 18,1% | 12.762 | 1,8% | 12% | Aliansce Sonae |
| Shopping Estação BH | MG | 37.530 | 40,0% | 15.012 | 3,5% | 7% | brMalls |
| Campinas Shopping | SP | 36.152 | 25,0% | 9.038 | 4,5% | 4% | Argo |
| Praia de Bellas Shopping | SP | 47.205 | 8,0% | 3.776 | 10,0% | 2% | Iguatemi |
| Shopping Estação Curitiba | PR | 54.716 | 37,5% | 20.519 | 8,4% | —- | Allos |
No último ano, o XPML11 tem focado em movimentos de reciclagem de ativos e de crescimento da carteira, seja com novos shoppings ou com aumento de participação em empreendimentos do portfólio.
FII aumenta participação em shopping de SP
Após a sua nona emissão, o fundo comunicou a ampliação da sua participação no Plaza Sul Shopping, ativo controlado pela Allos (antiga Aliansce Sonae), por meio da aquisição da fração ideal de 10% do shopping.
O empreendimento é localizado na cidade de São Paulo, e conta com 29 anos de operação, sendo um empreendimento maduro voltado para os públicos A e B. Ao todo, são 24 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) com uma taxa de ocupação de aproximadamente 86% – a média histórica de ocupação dos últimos cinco anos é de 93%, aproximadamente.
A operação foi realizada no valor total de R$ 60 milhões (cerca de R$ 25 mil por metro quadrado), com a perspectiva de um cap rate de 8,6% ao ano. Devido ao caráter de parcelamento da compra, é estimado um dividend yield de 15% para o primeiro ano da operação.
Poucos meses depois, o XPLM11 anunciou a aquisição de mais 5% do empreendimento, juntamente com a compra de 37,5% de participação no Shopping Estação Curitiba (também controlado pela Allos), pelo valor total de R$ 191,5 milhões para a operação.
Para o Plaza Sul, será direcionado um valor total de R$ 31,5 milhões, sendo R$ 15 milhões já pagos à vista e o restante até 12 meses após a conclusão da transação – valores bem próximos do acordado na aquisição anterior.
Para o Estação Curitiba, foram desembolsados R$ 160 milhões no momento da conclusão do negócio, o que equivale a um valor por metro quadrado de R$ 7,8 mil, gerando um cap rate na casa de 9,5% ao ano. Apesar de atrativos, acreditamos que os indicadores refletem os aspectos qualitativos pouco atrativos do empreendimento.
Ainda na frente de aquisições, o XPML11 anunciou a aquisição da fração ideal de 8% do Shopping Praia de Belas, localizado em Porto Alegre (RS) e controlado pela Iguatemi. O valor da transação foi de R$ 60,4 milhões (quase R$ 16 mil por metro quadrado), a um cap rate estimado de 9% ao ano (desconsiderando o efeito do parcelamento).
Em dezembro, foi assinado um memorando de entendimentos para a alienação de metade da sua participação no Caxias Shopping (RJ), o que representa 17,5% da ABL do imóvel. O valor total é de R$ 70 milhões (R$ 14,2 mil por metro quadrado), que deve gerar um ganho de capital de R$ 20,9 milhões (cerca de 30%). Em nossos cálculos, o acordo promove um cap rate de saída na casa de 8%. A negociação ainda está em fase de diligência pelo comprador e precisa ser aprovada pelo CADE.
Sobre suas obrigações, o XPML11 possui R$ 661,7 milhões em dívidas, a custos de CDI + 2,75% e IPCA + 7%, aproximadamente, o que gera um loan to value (LTV) de 15,6%. Além disso, o fundo conta com cerca de R$ 90 milhões relacionados ao parcelamento das suas últimas aquisições.
Diante da sua posição robusta em caixa (R$ 580 milhões), além das contas a receber de R$ 42 milhões sobre a venda da participação no Catarina Outlet no início de 2023, entendemos que o fundo possui liquidez para honrar suas dívidas de curto e médio prazos.
Destinação dos recursos da oferta
Em linha com o pipeline das suas últimas emissões, os recursos captados serão destinados para a aquisição de novos ativos, investimentos em expansão de shoppings do portfólio e aprimoramento da estrutura de capital do fundo.
Sobre os ativos a serem adquiridos, por questões de confidencialidade, não foram disponibilizados muitos detalhes acerca das características dos empreendimentos. Abaixo, temos as informações apresentadas pela gestão:
- (i) Ativo icônico com mais de 40 anos localizado na cidade do Rio de Janeiro com cap rate alvo de 7,75% ao ano;
- (ii) Empreendimento com mais de 10 anos em cidade do sudeste do país (não é capital) com cap rate alvo de 9,15% ao ano;
- (iii) Pacote de ativos do portfólio de empresa listada em Bolsa com cap rate alvo de 8% ao ano.
Todas as três negociações serão realizadas de forma parcelada, o que deve gerar um dividend yield de dois dígitos para o primeiro ano. Ao todo, o pipeline de aquisições gira em torno de R$ 800 milhões, ou seja, mesmo em caso de captação do lote adicional, a gestão deve alocar o montante com certa rapidez.
O restante do capital será investido na expansão dos ativos, sendo os principais o Shopping da Bahia e Cidade São Paulo. Além disso, é esperado que a gestão realize o pré-pagamento de alguns dos CRIs presentes em seu passivo, o que deve reduzir o seu LTV para próximo de 10%.
Vale comentar que todas as carências de juros de suas dívidas se encerraram em dezembro, portanto, o pré-pagamento dos CRIs se torna ainda mais interessante para reduzir suas despesas financeiras.
Recomendamos a participação na oferta do XPML11
Ao atualizar o modelo com as recentes movimentações e a proposta da emissão, encontramos uma geração de valor interessante para o fundo, com valor justo de R$ 124 por cota, potencial de valorização de 10% em relação ao preço da emissão. Na distribuição de rendimentos, estimamos um dividend yield de 7,4% para os próximos 12 meses.
Dito isso, como o preço da oferta está com desconto de 2,2% em relação à cota de mercado, recomendamos que nossos assinantes participem da subscrição das cotas do XPML11 via exercício do direito de preferência – atente-se ao prazo e entre em contato com a sua corretora até o dia 22 de janeiro.
Para conferir outros 5 fundos imobiliários recomendados pela Empiricus Research para janeiro, clique aqui ou no botão abaixo.
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