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XP Malls (XPML11): vale a pena participar da 10ª emissão de cotas do fundo imobiliário? Confira a análise

Objetivo do XPML11 é levantar R$ 800 milhões com a emissão de 7,1 milhões de novas cotas a R$ 112,95

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Data de publicação
15 de janeiro de 2024
Categoria
Investimentos
xpml11 fii fundos imobiliários

Nos últimos dias, o XP Malls (XPML11) anunciou a sua décima emissão de cotas, que será submetida ao rito de registro automático nos moldes da RCVM 160, destinada apenas para atuais cotistas e/ou investidores profissionais.

XPML11
Valor da ofertaR$ 800.000.049,82
Tipo – RCVM160 (rito automático)
Fator de proporção0,231
Preço de emissão (já com custos)R$ 112,95
Preço atualR$ 115,50
Prêmio/Desconto-2,21%
DP* negociávelNão
Data final do DP22/01/2024
SugestãoParticipar
*Direito de preferência (DP)

O objetivo será levantar R$ 800 milhões, por meio da emissão de 7,1 milhões de novas cotas a R$ 112,95 cada, já considerando a taxa de distribuição primária de 0,93% (ou R$ 1,04 por cota) – abaixo da média praticada pela indústria.

O montante mínimo será de R$ 50 milhões, ou seja, se a captação superar esse valor, a oferta não precisará ser cancelada.

Os atuais cotistas poderão participar via exercício do direito de preferência, que será emitido no fator de 0,231, ou seja, caso o investidor detenha 100 papéis na data base, poderá subscrever até 23 novas cotas via emissão.

De acordo com o cronograma passado pela gestão, os atuais cotistas têm até o dia 22 de janeiro para manifestar sua vontade em participar da oferta via exercício dos direitos de preferência.

O portfólio do XPML11

Atualmente, o portfólio de imóveis do XPML11 marca presença em 8 diferentes estados e conta com um total de 178 mil metros quadrados de ABL, distribuída entre 18 ativos, sendo um deles o Via Parque Shopping FII (FVPQ11), que representa quase todo o investimento em cotas de outros FIIs (2,7% do PL) – o ativo está relacionado nesta categoria pois se trata de uma posição tática da gestão.

AtivoEstadoABL total (m²)Participação (%)ABL própria (m²)Vacância (m2)% NOIAdministrador
Shopping Cidade JardimSP47.08020,0%9.4110,2%12%JHSF
Shopping Cidade São PauloSP16.9068,0%1.3521,6%2%SYN
Catarina Fashion OutletSP50.83540,0%20.3290,0%19%JHSF
Caxias Shopping*RJ28.18135,0%9.8632,4%5%Aliansce Sonae
Shopping Bela VistaBA51.14525,0%12.7814,5%5%JHSF
Shopping Ponta NegraAM36.34940,0%14.5369,7%5%JHSF
Santana Parque ShoppingSP26.56515,0%3.98510,4%2%Aliansce Sonae
Plaza Sul ShoppingSP24.03925,0%6.01012,4%2%Aliansce Sonae
Natal ShoppingRN28.36345,0%12.7647,8%7%Ancar Ivanhoé
Shopping DowntownRJ9.611100,0%9.6114,8%4%Ancar Ivanhoé
Internacional ShoppingSP75.72119,9%15.0681,0%10%Gazit Brasil
CJ Shops JardinsSP4.49930,0%1.3501,5%1%JHSF
Shopping da BahiaBA70.50918,1%12.7621,8%12%Aliansce Sonae
Shopping Estação BHMG37.53040,0%15.0123,5%7%brMalls
Campinas ShoppingSP36.15225,0%9.0384,5%4%Argo
Praia de Bellas ShoppingSP47.2058,0%3.77610,0%2%Iguatemi
Shopping Estação CuritibaPR54.71637,5%20.5198,4%—-Allos
*Ativo em processo de desinvestimento de fração idealFontes: Empiricus e XP

No último ano, o XPML11 tem focado em movimentos de reciclagem de ativos e de crescimento da carteira, seja com novos shoppings ou com aumento de participação em empreendimentos do portfólio.

FII aumenta participação em shopping de SP

Após a sua nona emissão, o fundo comunicou a ampliação da sua participação no Plaza Sul Shopping, ativo controlado pela Allos (antiga Aliansce Sonae), por meio da aquisição da fração ideal de 10% do shopping.

O empreendimento é localizado na cidade de São Paulo, e conta com 29 anos de operação, sendo um empreendimento maduro voltado para os públicos A e B. Ao todo, são 24 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) com uma taxa de ocupação de aproximadamente 86% – a média histórica de ocupação dos últimos cinco anos é de 93%, aproximadamente.

A operação foi realizada no valor total de R$ 60 milhões (cerca de R$ 25 mil por metro quadrado), com a perspectiva de um cap rate de 8,6% ao ano. Devido ao caráter de parcelamento da compra, é estimado um dividend yield de 15% para o primeiro ano da operação.

Poucos meses depois, o XPLM11 anunciou a aquisição de mais 5% do empreendimento, juntamente com a compra de 37,5% de participação no Shopping Estação Curitiba (também controlado pela Allos), pelo valor total de R$ 191,5 milhões para a operação.

Para o Plaza Sul, será direcionado um valor total de R$ 31,5 milhões, sendo R$ 15 milhões já pagos à vista e o restante até 12 meses após a conclusão da transação – valores bem próximos do acordado na aquisição anterior.

Para o Estação Curitiba, foram desembolsados R$ 160 milhões no momento da conclusão do negócio, o que equivale a um valor por metro quadrado de R$ 7,8 mil, gerando um cap rate na casa de 9,5% ao ano. Apesar de atrativos, acreditamos que os indicadores refletem os aspectos qualitativos pouco atrativos do empreendimento.

Ainda na frente de aquisições, o XPML11 anunciou a aquisição da fração ideal de 8% do Shopping Praia de Belas, localizado em Porto Alegre (RS) e controlado pela Iguatemi. O valor da transação foi de R$ 60,4 milhões (quase R$ 16 mil por metro quadrado), a um cap rate estimado de 9% ao ano (desconsiderando o efeito do parcelamento).

Em dezembro, foi assinado um memorando de entendimentos para a alienação de metade da sua participação no Caxias Shopping (RJ), o que representa 17,5% da ABL do imóvel. O valor total é de R$ 70 milhões (R$ 14,2 mil por metro quadrado), que deve gerar um ganho de capital de R$ 20,9 milhões (cerca de 30%). Em nossos cálculos, o acordo promove um cap rate de saída na casa de 8%. A negociação ainda está em fase de diligência pelo comprador e precisa ser aprovada pelo CADE.

Sobre suas obrigações, o XPML11 possui R$ 661,7 milhões em dívidas, a custos de CDI + 2,75% e IPCA + 7%, aproximadamente, o que gera um loan to value (LTV) de 15,6%. Além disso, o fundo conta com cerca de R$ 90 milhões relacionados ao parcelamento das suas últimas aquisições.

Diante da sua posição robusta em caixa (R$ 580 milhões), além das contas a receber de R$ 42 milhões sobre a venda da participação no Catarina Outlet no início de 2023, entendemos que o fundo possui liquidez para honrar suas dívidas de curto e médio prazos.

Destinação dos recursos da oferta

Em linha com o pipeline das suas últimas emissões, os recursos captados serão destinados para a aquisição de novos ativos, investimentos em expansão de shoppings do portfólio e aprimoramento da estrutura de capital do fundo.

Sobre os ativos a serem adquiridos, por questões de confidencialidade, não foram disponibilizados muitos detalhes acerca das características dos empreendimentos. Abaixo, temos as informações apresentadas pela gestão:

  • (i) Ativo icônico com mais de 40 anos localizado na cidade do Rio de Janeiro com cap rate alvo de 7,75% ao ano;
  • (ii) Empreendimento com mais de 10 anos em cidade do sudeste do país (não é capital) com cap rate alvo de 9,15% ao ano;
  • (iii) Pacote de ativos do portfólio de empresa listada em Bolsa com cap rate alvo de 8% ao ano.

Todas as três negociações serão realizadas de forma parcelada, o que deve gerar um dividend yield de dois dígitos para o primeiro ano. Ao todo, o pipeline de aquisições gira em torno de R$ 800 milhões, ou seja, mesmo em caso de captação do lote adicional, a gestão deve alocar o montante com certa rapidez.

O restante do capital será investido na expansão dos ativos, sendo os principais o Shopping da Bahia e Cidade São Paulo. Além disso, é esperado que a gestão realize o pré-pagamento de alguns dos CRIs presentes em seu passivo, o que deve reduzir o seu LTV para próximo de 10%.

Vale comentar que todas as carências de juros de suas dívidas se encerraram em dezembro, portanto, o pré-pagamento dos CRIs se torna ainda mais interessante para reduzir suas despesas financeiras.

Recomendamos a participação na oferta do XPML11

Ao atualizar o modelo com as recentes movimentações e a proposta da emissão, encontramos uma geração de valor interessante para o fundo, com valor justo de R$ 124 por cota, potencial de valorização de 10% em relação ao preço da emissão. Na distribuição de rendimentos, estimamos um dividend yield de 7,4% para os próximos 12 meses.

Dito isso, como o preço da oferta está com desconto de 2,2% em relação à cota de mercado, recomendamos que nossos assinantes participem da subscrição das cotas do XPML11 via exercício do direito de preferência – atente-se ao prazo e entre em contato com a sua corretora até o dia 22 de janeiro.

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