Fundos Imobiliários: qual a rentabilidade e como funcionam

Sabia que você pode se tornar sócio dos shoppings da sua cidade com apenas R$ 100?

Os fundos imobiliários (FIIs) permitem com que você tenha participação em grandes empreendimentos imobiliários, sem precisar adquirir nenhum deles de fato.

Eles são a porta de entrada mais rápida e simples para o mercado imobiliário. A outra alternativa é comprando um imóvel para alugar ou revender.

Imagine que você conseguiu economizar dinheiro, cerca de R$ 400 mil, e está decidido a investir em imóveis.

Provavelmente a sua primeira opção será comprar um imóvel para alugar.

Pare agora mesmo! Existe alternativa melhor para investir em imóveis!

Comprar e alugar um apartamento ou uma casa, até mesmo uma sala comercial, é um processo complexo e lento.

É preciso procurar um corretor, visitar dezenas de imóveis, analisar bairros, lidar com processos burocráticos, avaliar preços e muitas outras coisas que tomam um tempo precioso.

E mesmo depois disso é preciso encontrar um inquilino que seja cuidadoso para fazer a manutenção do imóvel e ainda seja um bom pagador de contas. Esse inquilino pode querer se mudar e fazer você repetir essa etapa outra vez.

Caso você se arrependa ou precise do dinheiro, ainda corre o risco de ter que vender mais barato ou esperar longos meses para conseguir fechar um negócio.

Percebeu como comprar imóveis para alugar não é um bom negócio?

Existe uma forma mais simples de você lucrar com esse mercado: por meio de fundos de investimento imobiliários (FIIs).

Veja esta análise de Daniel Malheiros, nosso especialista no assunto.

Você já se imaginou sócio de um luxuoso shopping center ou um sofisticado edifício comercial no centro financeiro de São Paulo? Pois isso é possível por meio dos fundos imobiliários.

Preparamos este texto para mostrar a você como funciona um fundo imobiliário, qual sua rentabilidade e como você pode começar a investir ainda hoje.

Boa leitura!

O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários

Um fundo de investimentos imobiliários, ou FII, assim como um fundo de investimento qualquer, reúne grupos de investidores que querem alocar recursos em um tipo de aplicação.

Neste caso, o gestor do fundo aplica em negócios imobiliários como prédios comerciais, hotéis, hospitais, universidades, shoppings e outros.

O fundo imobiliário é constituído para comprar empreendimentos e lucrar com a sua venda e/ou com o aluguel.

Por exemplo, o Banco do Brasil já criou um fundo imobiliário para comprar 100 prédios onde eles possuem agências. As pessoas investem, e o gestor do fundo compra todos esses prédios que já estão alugados pelo próprio banco.

Mas dessa vez o aluguel das agências será revertido aos cotistas. Assim como o Fundo de Investimento pode construir um empreendimento do zero e buscar locatários. Neste caso, possivelmente os resultados demorarão um pouco mais para serem revertidos.

Cada investidor do fundo é dono de uma cota ou fração de cota, ou seja, um pedaço do fundo de investimento.

Lembre-se: o investidor do fundo não possui nenhuma propriedade além da sua cota do fundo de investimento.

 O dono do imóvel é, de fato, o fundo imobiliário.

Assim como ninguém compra uma casa hoje para vender semana que vem, não é recomendado que você invista em um FII para liquidar a posição pouco tempo depois.

Essa é uma aplicação para ser levada através dos anos.

E como o investidor pode ganhar dinheiro?

O investidor de um fundo imobiliário pode ganhar dinheiro de duas formas diferentes. Com a rentabilidade paga pelo fundo (95% dos seus resultados) e também com a venda de suas cotas do fundo pelo valor de mercado atual.

Por exemplo, um fundo de investimento imobiliário é dono de um Shopping. O seu lucro vem das centenas de lojas que pagam aluguel a ele.

O investidor não tem direito algum a essas lojas, mas ele receberá parte do pagamento desses lojistas.

Então, sempre que o shopping tiver bons resultados, o FII pode cobrar mais dos lojistas, conseguindo melhores resultados e ainda ter suas cotas valorizadas na B3 (Bolsa de Valores).

Assim, o investidor se beneficia com o sucesso do shopping indiretamente, sem se preocupar com toda a burocracia do ramo.

Os fundos imobiliários são simples, rápidos, seguros, diversos e lucrativos.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Você já sabe que investir em FIIs é mais lucrativo e simples do que comprar imóveis. No entanto, aposto que você não conhece esses outros benefícios.

#1 – Retomada do Setor Imobiliário

O Setor Imobiliário, conforme Max Bohm e Daniel Malheiros apontaram neste vídeo, está prestes a entrar em uma tendência de alta.

Então, essa é a hora de se posicionar no mercado para realizar grandes lucros com fundos imobiliários.

Os indicativos são claros. Os estoques de imóveis começaram a reduzir, o distrato também começou a diminuir.

Além disso, as taxas de juros estão cedendo rápido, seguindo a Taxa Selic. Assim, os bancos estão fornecendo um crédito imobiliário mais acessível. Ou seja, a parcela dos imóveis voltará a caber no bolso do consumidor.

Isso significa que o ramo inteiro vai aquecer, assim, os FIIs tendem a ter melhores resultados que se traduzem em mais rentabilidade para você.

#2 – Isenção de Imposto de Renda

Todo mês, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir 95% dos seus resultados entre os cotistas. Exatamente como se fosse uma renda de aluguel.

Essa renda é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.

No entanto, existe a tributação sobre o ganho de capital ao vender cotas do FII. Ela ocorre de maneira semelhante à venda de ações, com a alíquota de 20% do lucro (diferença entre o que vendeu e o que pagou pelas cotas).

#3 – Mais liquidez do que imóveis

Os fundos imobiliários possuem um volume de negociação menor do que as ações.

Ainda assim, é infinitamente mais ágil do que vender um imóvel próprio que passará por avaliação, visita do próximo dono e todo processo burocrático padrão.

#4 – Cotação do investimento em tempo real

Uma das vantagens é a possível valorização das cotas do fundo. Todos os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores. Assim, a sua fatia do fundo também é precificada pela compra e venda do mercado.

Quanto mais pessoas quiserem um fundo, maior será a sua cotação. Quanto menor a procura, mais baixa será a cotação.

Ou seja, a cotação pode oscilar negativamente a curto prazo. Por isso, é melhor ver os FIIs como um investimento de mais longo prazo..

Ao comprar um imóvel diretamente, você não tem essa precificação em tempo real. Você só saberá o valor atual do imóvel quando vendê-lo.

Imagine que até mesmo o seu próprio imóvel pode se desvalorizar. A diferença é que você não sabe o preço de mercado ‘ao vivo’.

Se um você decidir vender algum imóvel e não houver procura, provavelmente ele será vendido por um preço inferior ao pago no momento da compra. Ainda mais se você estiver em situação emergencial precisando de dinheiro.

#5 – Investimento mínimo baixo

Outra grande vantagem é participar do mercado imobiliário com um capital pequeno. Você não precisa ter R$ 500 mil para ter sua cota no fundo. Com cerca de R$ 100 já é possível entrar no mercado.

Se você fosse comprar um imóvel para investir, com R$ 300.000, teria acesso a apenas um imóvel, diferente do fundo que investe em diferente imóveis ou apenas um negócio com vários locatários como shoppings, prédios comerciais e etc.

Assim, você diversifica o seu investimento. Imagine que com uma casa apenas sua, você só pode ter um inquilino. Se ele não pagar, seu investimento não renderá nada.

#6 – Acesso a investimentos imobiliários de alta qualidade

Se não fosses pelos fundos imobiliários, dificilmente você teria acesso a empreendimentos milionários no ramo imobiliário.

Imagine lucrar com grandes prédios comerciais, shoppings, condomínios e diversas outras construções milionárias aplicando pouco.

Isso só é possível com os fundos imobiliários.

#7 – Gestão profissional do empreendimento

Você, por mais experiente que seja, não quer gastar seu precioso tempo avaliando inquilinos e gerindo um imóvel enquanto uma empresa de gestão profissional pode fazer isso.

Não é necessário investir nenhum tempo gerindo o imóvel em um FII. O gestor realiza todas as atividades necessárias para manter o empreendimento com rentabilidade.

Inclusive é do interesse dele que o negócio dê bons resultados já que a empresa gestora é comissionada de acordo com os resultados com a taxa de administração entre 1% e 3%.

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem diversos tipos de FIIs. Cada um deles possui suas características únicas que o tornam mais ou menos interessantes para cada tipo de investidor. Descubra os tipos de fundos imobiliários mais populares:

Fundos de renda

Os fundos imobiliários de renda trabalham de forma simples: alugando imóveis para ter uma renda mensal fixa.

Como esses FIIs possuem mais liberdade, eles investem em tipos de imóveis variados, dando mais segurança ao investidor sobre o seu retorno mensal.

A grande maioria dos fundos é especializada em um tipo de imóvel.

Podem ser focados em shoppings, agências bancárias, depósitos, imóveis residenciais, corporativos, hotéis e etc.

Fundos de desenvolvimento

Esse FII é focado na edificação e venda de imóveis. Ele pode trazer uma alta rentabilidade, mas depende muito do momento econômico, pois sua renda está atrelada ao poder de compra e interesse das pessoas.

Fundos de Trade

O gestor trabalha exatamente como um trader, estudando o mercado e buscando as melhores oportunidades do ramo. Seu objetivo é comprar imóveis baratos para depois vendê-los mais caros.

Esse tipo de FII também costuma manter imóveis para aluguel, garantindo uma fatia de segurança aos seus investidores.

Fundos de Recebíveis

Eles são parecidos com os fundos de renda fixa, assim são mais conservadores. A maior parte dos investimentos ocorrem em títulos de crédito privado como CRI’s, LCI’s e etc.

Fundos de fundos

Esses fundos de investimentos costumam aplicar em outros fundos imobiliários. Eles preferem deixar a gestão imobiliárias com profissionais da área enquanto a gestão se preocupa em apenas diversificar o capital entre FIIs.

Como acompanhar a rentabilidade dos Fundos Imobiliários

Como dito pelo nosso especialista Daniel Malheiros, o cenário de queda da taxa Selic é ótimo para investir em fundos imobiliários.

Ao contrário da renda fixa que tende a perder rentabilidade em momentos de juros mais baixos, o ramo de imóveis deve crescer de forma geral.

E sabe como você pode acompanhar o crescimento do mercado? As cotas dos fundos são negociadas na B3 (Bolsa de Valores), assim, foi criado um índice para medir o desempenho médio dos fundos imobiliários: o IFIX.

É como o índice Ibovespa que indica a temperatura do mercado.

A rentabilidade dos FIIs é afetada pelo momento econômico, por isso, entre 2015 e 2016, esses fundos não obtiveram um rendimento tão atrativo.

Na média, os FIIs possuem um rendimento melhor do que fundos de renda fixa e podem até render mais do que ações da Bolsa de Valores.

Como investir em Fundos Imobiliários

Investir em fundos imobiliários, normalmente, é melhor do que aplicar diretamente em imóveis.

No entanto, mesmo com mais liquidez, flexibilidade e maior rendimento, os FIIs não devem ser encarados como aplicações de curto prazo.

Lembre-se que, indiretamente, você está investindo em imóveis. Esse é um investimento de longo prazo.

Então, o processo para investir em um FII é muito semelhante a aplicar em uma ação da bolsa de valores.

Ele é feito inteiramente online via home broker. Ferramenta disponibilizada por uma corretora ou banco de investimentos para acessar o mercado de ações e derivativos.

Se você já tem sua carteira diversificada e quer embarcar neste novo ciclo imobiliário positivo, basta seguir o passo a passo a seguir:

1. Criar uma conta em uma corretora ou banco de investimentos
2. Escolher um Fundo Imobiliário na bolsa de valores
3. Enviar a ordem de compra pelo home broker

A sua intermediadora provavelmente vai cobrar uma taxa de corretagem pela ordem de compra do FII. Esse valor pode variar entre R$ 5 e R$ 30, depende da corretora ou do banco e o seu plano de corretagem.

A BM&FBOVESPA também cobra uma taxa pela negociação. A alíquota sobre a negociação é de 0,004942% e a de liquidação é de 0,0275%.

Viu como é simples? Na hora de escolher sua corretora e FII, fique atento aos custos. Normalmente é cobrado uma taxa de corretagem, uma taxa de administração e o Imposto de Renda.

Riscos ao aplicar em um Fundo de Investimento

Apesar de ser um mercado aquecido com tendência de retomar uma tendência positiva, existem alguns riscos a serem considerados.

Veja eles a seguir:

Risco de mercado

Os FIIs e outros investimentos de renda variável sofrem com isso. Neste caso, o fundo imobiliário é um híbrido, pois garante uma renda fixa pelos aluguéis, mas também possui a cotação do mercado que pode subir ou descer.

Então, se você precisar do seu dinheiro hoje e por algum motivo o seu FII está desvalorizado, provavelmente você receberá menos pela mesma quantidade de cotas ou fração de cotas.

Inadimplência

Imagine que o seu FII é de renda, baseado em depósitos navais. Se uma crise afetar as importações e exportações do Brasil, provavelmente alguns inquilinos podem parar de pagar o imóvel em dia, tornando seu FII menos rentável.

Como última peça do dominó, você sentirá essa diferença no seu bolso.

Liquidez

Assim como o valor das cotas é afetado pelo mercado, você também pode ter menos agilidade dependendo do momento vivido pela economia e FII em questão. Quando a oferta das cotas aumenta em relação à procura, a venda com certeza será mais demora.

Risco de obra

Se o FII escolhido por você é do tipo que opta por construir os empreendimentos, todos os riscos operacionais devem entrar na sua avaliação.

Estouro no orçamento, acidentes, atrasos no cronograma, riscos externos como a possibilidade da obra ser embargada e paralisada. Tudo isso pode afetar a obra e, assim, o seu investimento.

Vacância

Esse risco também faz parte dos FIIs de renda. Qualquer imóvel pode ficar desocupado por um período de tempo. E dependendo do tamanho dos imóveis, número, tipos, pode ser difícil encontrar outro bom inquilino.

Conclusão

O Fundo Imobiliário é uma excelente alternativa para quem quer se expor ao mercado imobiliário.

Você dificilmente poderá investir em imóveis de primeira linha sem um bom fundo imobiliário.

Agências bancárias, grandes shoppings, prédios comerciais normalmente são muito bem localizados e costumam ser alugados por ótimos locatários.

Nesse sentido, os FIIs democratizam as melhores oportunidades do segmento.

Além disso, o FII é simples, basta adquirir suas cotas sem todo o processo burocrático de imóveis.

É versátil, pois existem diversos tipos de fundos e cada um deles aplica em diferentes negócios imobiliários.

É acessível. Com R$ 100 você pode começar a investir.

É uma ótima forma de ter uma renda extra mensal com imóveis.

É isento de Imposto de Renda para pessoas físicas.