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HSI Malls (HSML11) realiza sua 3ª emissão de cotas: vale a pena participar?

Confira a avaliação completa acerca dessa oferta de cotas do HSML11, para onde iriam os recursos e se vale a pena ou não entrar nessa.

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Data de publicação
15 de janeiro de 2024
Categoria
Investimentos
HSLG11 e HSML11 - Conexão FIIs
Galpão do fundo HSLG11. Imagem: Divulgação

O HSI Malls (HSML11) vem a mercado para realizar a sua terceira emissão de cotas, que será submetida ao rito de registro automático nos moldes da RCVM 160, destinada para o público geral.

O objetivo será levantar cerca de R$ 350 milhões, por meio da emissão de 3,7 milhões de novas cotas a R$ 94,34 cada, considerando um custo de distribuição de R$ 3,66 por cota, que será totalmente arcado pelo fundo. O montante mínimo será de R$ 30 milhões, ou seja, se a captação superar esse valor, a oferta não precisará ser cancelada.

Os atuais cotistas poderão participar via exercício do direito de preferência, que será emitido no fator de 0,235, ou seja, caso o investidor detenha 100 papéis na data base, poderá subscrever até 23 novas cotas via emissão.

De acordo com o cronograma passado pela gestão, os atuais cotistas têm até o dia 18 de janeiro para manifestar sua vontade em participar da oferta via exercício dos direitos de preferência.

Portfólio atual do HSML11

Atualmente, o portfólio do HSML11 conta com sete ativos que somam cerca de 194 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), distribuídos em cinco estados, localizados nas regiões Norte, Nordeste e Sudeste – todos empreendimentos maduros, com mais de dez anos de funcionamento.

AtivoEstadoABL total (m²)Participação (%)ABL própria (m²)Vacância (m2)Nº de lojasInauguração
Shopping Pátio Maceió*AL43.983100,0%43.9832,3%1432009
Shopping Granja ViannaSP30.37751,0%15.49210,9%1592010
Super Shopping OsascoSP17.98458,8%10.5823,0%1312005
Shopping Via VerdeAC28.57696,7%27.6245,3%1002011
Shopping Metrô TucuruviSP32.998100,0%32.9988,4%2212013
Shopping ParalelaBA57.80052,2%38.1024,1%2582009
Shopping UberabaMG25.111100,0%25.1113,5%1881999
*Ativos em processo de alienação de fração idealFonte: Empiricus e HSI

No final de dezembro, o fundo comunicou a alienação de 30% do Shopping Pátio Maceió e do terreno adjacente por R$ 213,2 milhões, parcelados ao longo de 41 meses e corrigidos pelo IPCA. O cap rate de venda é de 7,5%, considerando a projeção da gestão para 2024.

A conclusão depende da liberação da cessão fiduciária do shopping, que foi dada em garantia em um dos CRIs do FII, e da diligência do terreno em um prazo de 60 dias.

A gestão prevê um lucro de R$ 5,75 por cota (R$ 90,7 milhões), sem considerar a correção monetária, resultando em um ganho de capital de 43%. Cerca de R$ 105 milhões do montante recebido serão destinados para o pré-pagamento de parte da alavancagem do HSML11. Com a conclusão da transação, espera-se um incremento de 4,7% (R$ 4,4 por cota) na cota patrimonial em relação ao fechamento de novembro (R$ 94,34).

Vale citar que operação inclui uma opção de recompra para o HSML11 a partir do 24º mês, com um cap rate mínimo de 7,7% caso o NOI se mantenha estável em valores reais no período. O comprador também poderá exercer uma opção de venda no período entre o 42º e o 66º mês após a conclusão do deal.

A avaliação do negócio é positiva, considerando o cap rate atrativo e o ganho de capital robusto, contribuindo para a manutenção de proventos elevados do HSML11. O fundo mantém sua participação majoritária no Shopping Pátio Maceió, ativo estratégico que impulsionou o portfólio durante a recuperação pós-pandemia.

Ademais, o HSML11 exerceu o direito de preferência para a aquisição da fração ideal de 1,24% do Shopping Paralela no valor total de R$ 7,4 milhões, que gera um cap rate de 10,1%, calculado a partir do resultado operacional líquido (NOI) projetado para 2024. Desta forma, o FII passa a deter a fração ideal de 52,2% do empreendimento, sendo proprietário de 100% da área de expansão do ativo.

Por fim, no último semestre, a gestão pré-pagou R$ 8 milhões em juros acumulados no CRI referente à aquisição do Paralela e, segundo a ata da assembleia geral de titulares (AGT), negociou a extensão do prazo de carência de juros de janeiro de 2024 para dezembro do mesmo ano.

Destinação dos recursos da oferta

De acordo com o estudo de viabilidade da oferta, os recursos serão destinados para o pré-pagamento de parte da alavancagem do HSML11 e composição do seu caixa.

Atualmente, o fundo conta com uma alavancagem de R$ 936,6 milhões, que representa um loan to value (LTV) de 37,7%, com custos médios de IPCA + 7,1% e CDI + 2,6%. Trata-se do maior endividamento do setor.

Destinação dos recursosMontante (R$ milhões)
CDI Uberaba Bullet50,0
IPCA Paralela (i)81,0
IPCA Paralela (ii)48,2
IPCA Paralela (iii)50,4
CDI Paralela (i)54,0
CDI Paralela (ii)40,2
Caixa26,2
Total350,0
Fonte: Empiricus e HSI

Caso a nova emissão seja bem sucedida, o LTV será reduzido para a casa de 20%, com possibilidade de redução ainda maior após a conclusão da venda da fração ideal do Pátio Maceió.

Em termos de risco de crédito, faz sentido o movimento do fundo, que tem capacidade de aprimorar sua estrutura de capital em um ambiente mais favorável para captação no mercado. Ao efetuar o pré-pagamento da tranche, o HSML11 promove uma redução das suas despesas financeiras e diminui a preocupação envolvendo o cumprimento das suas obrigações. 

Lembrando que seu resultado de curto prazo é favorecido pela carência parcial de juros em algumas dívidas. Ou seja, este movimento não teria impacto financeiro evidente em 2024, mas pode ser providencial para os anos seguintes.

Projeção de Dividend YieldAno 1Ano 2Ano 3Ano 4Ano 5
 HSI9,4%9,7%10,7%11,3%11,4%
 Empiricus8,4%8,9%9,7%10,4%11,2%
Fonte: Empiricus e HSI

Contudo, em nossa visão, a gestão desliza ao incluir os custos da oferta (R$ 3,66) dentro do fundo. Isto é, o efeito financeiro imediato é um pagamento de R$ 13,6 milhões (caso o montante total seja captado) para o fundo. No final das contas, o movimento é semelhante ao de uma diluição do atual cotista que opta por não entrar na oferta.

Diante do aumento do número de cotas e do leve impacto financeiro, nosso valor justo para o fundo cai aproximadamente R$ 1 por cota, se comparado à análise do mês passado – nenhum desses modelos considera o desinvestimento parcial no Pátio Maceió.

Em suma, nossa percepção é que a gestão se apressou ao promover uma oferta neste momento, no qual a cota do FII ainda está próxima do valor patrimonial. Dado a perspectiva positiva para os próximos meses, entendemos que teremos janelas mais favoráveis para captação ao longo de 2024. Isso sem contar outras formas de financiamento, seja via novas alienações de imóveis ou renegociação de dívidas.

O HSML11 é uma das nossas principais apostas para o ano. Sua tese é sustentada na ótima performance dos imóveis, que foram muito bem adquiridos pela gestão. O nível de endividamento é um ponto de atenção, mas seguimos entendendo que está sob controle.

Inclusive, quando avaliamos a necessidade de caixa para os próximos anos, o fundo teria saldo suficiente para arcar com suas obrigações até o final de 2025, considerando a entrada de recursos decorrente da venda do Maceió.

Como ainda enxergamos prêmio no fundo e o preço da oferta está abaixo da cota de mercado, recomendamos que nossos assinantes participem da subscrição das cotas do HSML11 via exercício do direito de preferência.

Para aqueles que já possuem percentual alinhado com a assinatura, recomendamos que negociem o direito de preferência (HSML12) em Bolsa até o prazo vigente (16/01).

Apesar do “sinal amarelo”, o HSML11 permanece entre as recomendações da série Renda Imobiliária.