(Imagem: ChatGPT)
Nos últimos anos, especialmente durante a pandemia de covid-19, as compras online se consolidaram como uma forma relevante de consumo. Em 2025, o e-commerce alcançou uma participação de 10% no varejo tradicional e um faturamento de R$ 235 bilhões.
E este segmento do varejo deve continuar aquecido, mesmo em um cenário de juros altos. Nesse contexto, os fundos imobiliários podem ser diretamente beneficiados por estar no centro da “disputa” travada pelos gigantes do e-commerce.
No Empiricus Podca$t desta semana, Paula Comassetto conversou com Fernando Crestana, sócio e gestor do BTG Pactual, e Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research.
Durante o episódio, os convidados explicaram como esses ativos podem ganhar com a corrida do varejo digital e de que forma o investidor pode se posicionar para “surfar” essas oportunidades.
Na corrida do e-commerce, as companhias não brigam por preço
Se você faz compras online já deve ter percebido que os preços da internet, em geral, são melhores que os das lojas físicas. Mas quando comparamos os grandes marketplaces, como Mercado Livre, Amazon, Shopee e Shein, os valores não mudam muito.
Na prática, todas as varejistas de e-commerce já operam com margens bastante apertadas. Ou seja, chegamos em um limite na disputa pelo menor preço. Assim, essas companhias passaram a buscar diferenciação em outras pontas do serviço. Uma delas é a agilidade na entrega.
Para quem mora nas capitais do país, hoje já é possível receber a encomenda em apenas 24 horas. Em São Paulo, esse prazo é ainda menor e, em muitos casos, a compra chega no mesmo dia.
E é justamente nessa disputa pela entrega mais rápida que mora uma oportunidade para os fundos imobiliários. Fernando Crestana explica que “a venda feita pelo e-commerce demanda muito mais metro quadrado do que o canal tradicional. É uma questão de capilaridade, a empresa está espalhada Brasil adentro.”
Segundo Crestana, a agilidade com a qual uma empresa consegue entregar a compra feita via e-commerce impacta na escolha entre Mercado Livre, Shopee e Amazon, por exemplo.
Nesse cenário, a presença de galpões logísticos em locais estratégicos e com a estrutura necessária para atender essas companhias faz diferença. Assim, os fundos imobiliários que contam com esses imóveis na carteira, devem se beneficiar do crescimento do e-commerce brasileiro.
Caio Araujo complementa que, além da disputa por espaço entre as gigantes do e-commerce, o mercado de FIIs logísticos vive um desequilíbrio de oferta e demanda. Nesse contexto, o analista destaca que embora o preço do aluguel tenha aumentado nesses imóveis, ainda há uma “defasagem significativa no preço por m²” o que pode beneficiar os fundos imobiliários com esses ativos na carteira.
Mas como incluir fundos logísticos no portfólio para “surfar” o crescimento do e-commerce? E quais outras classes de FIIs vale a pena investir agora?
Durante o episódio, Fernando e Caio ainda falaram sobre:
- O impacto do e-commerce nos fundos imobiliários;
- Juros altos e o IFIX em recuperação;
- Gestão ativa nos fundos imobiliários;
- O cenário dos fundos de crédito imobiliário;
- Os riscos que o mercado pode estar ignorando;
- E como o investidor pode se posicionar nesse novo momento dos FIIs.
Você pode conferir tudo isso no Empiricus Podca$t. Para assistir o novo episódio na íntegra, basta apertar o play no botão abaixo:
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