Hipoteca: saiba como funciona esse tipo de operação e se vale a pena
A hipoteca é um tipo de operação na qual um devedor coloca um imóvel em garantia para obter um empréstimo com condições melhores. Saiba como funciona uma hipoteca.
Uma das formas de se conseguir um empréstimo com juros menores e prazos mais alongados é por meio de uma hipoteca.
Ainda que a hipoteca não seja tão comum no Brasil, por conta das suas barreiras legais, ela pode ser feita pelas instituições financeiras do país.
O que é uma hipoteca?
A hipoteca é um tipo de transação, na qual uma pessoa coloca um imóvel em garantia para conseguir um empréstimo com juros menores e prazos mais alongados.
Esse é um tipo de empréstimo bem difundido nos Estados Unidos, mas que devido à legislação brasileira, não é muito conhecido por aqui.
No Brasil, a maioria dos bancos deixou de trabalhar com o crédito hipotecário por conta das barreiras legais que praticamente inibem o lucro da operação.
Em vista disso, houve a migração para o chamado empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity que conta com o recurso de alienação fiduciária.
Como funciona a hipoteca de imóvel?
Nesse tipo de transação, o proprietário de um imóvel oferece o bem ao banco como garantia para conseguir um empréstimo de valor mais elevado a uma taxa de juros mais atraente.
A operação é então registrada no Cartório de Registro de Imóveis para garantir as obrigações e os termos previstos em contratos. Vale dizer que a propriedade dada como garantia fica matriculada.
Dessa forma, com o devido registro, o banco tem o direito de reivindicar o imóvel caso o devedor deixe de honrar com suas obrigações legais.
Quais são os tipos de hipoteca?
Existem basicamente três tipos de hipoteca: a tradicional, judicial e legal. Todas elas estão previstas no artigo 1.489 do Código Civil.
Hipoteca tradicional
No caso da Hipoteca tradicional, ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e então a propriedade é dada como garantia.
Em caso de inadimplência, o banco precisa reaver o bem para lidar com o seu prejuízo. Um dos obstáculos no Brasil é a imprevisibilidade do Poder Judiciário que fez as financeiras levarem anos para recuperarem suas perdas.
Até porque, a Lei nº 10.406/2002, Art 1.475 permite ao dono negociar a residência com outra pessoa ou credor mesmo com imóvel hipotecado. Nesse caso o crédito hipotecário expira e é preciso quitar todo o valor à vista.
Hipoteca judicial
A Hipoteca Judicial, conhecida como processo hipotecário, é o resultado de uma sentença condenatória. Ela ocorre quando um réu em um processo precisa entregar seus bens para cumprir com o pagamento de uma dívida.
Ela está prevista no artigo 466 do Código de Processo Civil, e tem por finalidade evitar que ocorra fraude, permitindo ao credor reaver o seu bem.
Hipoteca legal
Por ser determinada por lei, esse tipo não precisa estar registrado em um cartório. Todavia é necessário ter um processo jurídico que a valide.
Ela está prevista no artigo 1.489 do Código Civil, e parte do pressuposto que alguns credores devem ter garantia prevista em lei, como a Fazenda Pública, herdeiros ou pessoas prejudicadas por delitos.
Qual a diferença entre hipoteca, penhor e alienação fiduciária?
A principal diferença é que a hipoteca coloca um imóvel como garantia em um banco para obter um financiamento ou empréstimo, sendo ela registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Já no penhor há a transferência de um bem como garantia de um débito. Ou seja, no penhor o credor tem direito àquele bem, já na hipoteca é preciso entrar com uma ação judicial para que ela vire penhor.
A alienação fiduciária é parecida com o penhor, mas tem suas particularidades. Nesse caso, o devedor transfere a titularidade da propriedade para o credor enquanto quita as parcelas.
Dessa forma, enquanto o empréstimo não for quitado, a instituição financeira detém a propriedade do imóvel, por isso ele pode ser penhorado com mais facilidade.
Ou seja, enquanto que na alienação fiduciária há a transferência do imóvel de forma automática para o credor, na hipoteca isso já não acontece, tendo que o credor ganhar a ação judicial para isso.
Quais são os riscos de hipotecar um imóvel?
Ainda que a hipoteca não dê ao credor o direito de penhor automático do imóvel, ele pode acionar a justiça e garantir esse direito, tomando o bem do devedor.
Por isso, ao hipotecar um imóvel para ter acesso a um empréstimo mais barato, é preciso ter em consideração que se o crédito não for pago, o seu bem poderá ser penhorado pelo credor após o acionamento judicial. Ou seja, há risco das hipotecas.
No entanto, por se tratar de um processo mais lento que a alienação fiduciária, ele se tornou menos comum no Brasil, pois pela ótica do credor, é um processo mais custoso e menos rentável.
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