(Foto: BTG Pactual Logística/Divulgação)
Nesta sexta-feira (24), o BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou sua 16ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 1,6 bilhão por meio da emissão de 15,6 milhões de novas cotas, em uma oferta com possibilidade de distribuição adicional de até 25% (cerca de 3,9 milhões de cotas), totalizando potencialmente R$ 2,0 bilhões. A operação segue o rito da Resolução CVM 160 e é destinada a investidores em geral.
O preço da oferta foi fixado em R$ 102,51 por cota, desconto de aproximadamente 1% sobre a cotação atual. Vale destacar que a taxa de distribuição (3,74%) será integralmente arcada pela gestão e/ou parte indicada (por exemplo, potenciais vendedores de ativos-alvo).
O volume mínimo da oferta é de R$ 75 milhões; caso esse montante não seja atingido, a oferta poderá ser cancelada.
Conforme o cronograma divulgado pela gestão, o período de subscrição começa no dia 30 de abril, com término previsto para 26 de maio.
Os atuais cotistas terão direito de preferência na proporção de 29%, o que significa que, a cada 100 cotas detidas, poderão subscrever até 29 novas cotas, respeitando a regra de arredondamento. O prazo de negociação do direito de preferência se encerra em 11/mai, enquanto o prazo para exercício vai até 13/mai.
Para onde vão os recursos da captação do BTLG11?
A oferta tem como objetivo financiar a aquisição de ativos logísticos AAA em São Paulo, com foco em imóveis bem localizados e aderentes à estratégia histórica do fundo. O pipeline em diligência avançada contempla dois ativos no raio de 30 km da capital paulista, com volume estimado de aproximadamente R$ 550 milhões, mais de 50% da receita atrelada a inquilino AAA, ABL próxima de 150 mil m², cap rate superior a 9% e dividend yield inicial de dois dígitos.
Além disso, há uma operação BTS de e-commerce em São Paulo já performada, com volume estimado de R$ 150 milhões, cerca de 50 mil m² de ABL, 100% AAA e exposição integral ao segmento de e-commerce, também com cap rate acima de 9% e yield de dois dígitos.
O pipeline adicional em negociação é de aproximadamente R$ 1,55 bilhão, também composto por ativos AAA com rentabilidade de dois dígitos. Esse conjunto apresenta cap rate estimado ao redor de 9% e volume total próximo de 500 mil m² de ABL.
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Setor de galpões logísticos atravessa fase importante
Conforme já pontuado em nossos relatórios anteriores sobre o segmento, o mercado de galpões logísticos atravessa uma fase relevante do ciclo, sustentado por uma combinação favorável entre demanda estruturalmente aquecida, oferta mais disciplinada e vacância em patamares reduzidos – os dados do 1T26 apontam para uma taxa de vacância de apenas 6,7% para ativos AAA em São Paulo. Esse equilíbrio tem reforçado o poder de barganha dos proprietários em localizações estratégicas, sobretudo em ativos premium, onde a escassez de áreas bem localizadas tende a preservar níveis elevados de ocupação e permitir maior resiliência dos aluguéis.
Apesar do aumento dos aluguéis nas últimas janelas, os preços reais ainda não parecem refletir integralmente o aumento do custo de reposição dos ativos, abrindo espaço para uma recomposição adicional ao longo dos próximos ciclos de revisão contratual. Nesse contexto, FIIs logísticos com portfólios bem posicionados, ativos de maior qualidade e exposição a mercados com baixa disponibilidade devem estar em melhor condição para capturar esse movimento, seja via renovação de contratos, revisionais ou novas locações em patamares mais elevados.
Com relação à oferta do BTLG11, aprofundaremos a análise nos próximos dias, com uma avaliação dos termos da oferta e uma recomendação objetiva sobre a participação, ou não, na emissão para os assinantes do Empiricus+.
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