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O BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MoU) para a aquisição de participação em três ativos logísticos de padrão AAA, atualmente pertencentes ao Capitânia Logística (CPLG11), por aproximadamente R$ 959 milhões.
O portfólio soma 182,5 mil metros quadrados de ABL própria e está integralmente locado para Mercado Livre e Amazon. Os imóveis estão localizados em São Bernardo do Campo e Jacareí, em São Paulo, e em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba. O primeiro já está concluído, enquanto os outros dois são projetos built-to-suit em desenvolvimento.
Em termos financeiros, a aquisição apresenta cap rate próximo de 9% e yield médio estimado pelo BTLG11 de 12,6% nos próximos 24 meses, dado que a estrutura de pagamento possui formato parcelado.
Os recursos desembolsados pelo BTLG11 nos ativos ainda em desenvolvimento serão remunerados a IPCA + 11% ao ano até a conclusão das obras, reduzindo o custo de oportunidade do capital durante o período de construção.
A aquisição é interessante pela combinação entre localização, qualidade dos ativos e perfil dos locatários. Os ativos paulistas estão posicionados entre os raios de 30 km e 60 km da capital, região dominante na carteira do fundo. Já o imóvel de São José dos Pinhais amplia a presença do fundo em uma das principais regiões logísticas do Sul.
Além disso, Mercado Livre e Amazon estão entre os principais ocupantes do segmento de e-commerce, com contratos de longo prazo nos ativos em desenvolvimento.
BTLG11: exposição a regiões logísticas estratégicas
Avaliamos a transação como positiva para o BTLG11. O fundo direciona os recursos da 16ª emissão — que, caso a negociação seja concretizada, ficará aproximadamente 77% alocada — para ativos AAA, bem localizados e com locatários de qualidade, sem renunciar a uma remuneração atrativa durante o período de desenvolvimento.
Do lado vendedor, o CPLG11 estima uma TIR de 43,6% ao ano na operação, evidenciando que a transação também cristaliza valor relevante para a contraparte, que assumiu o risco de desenvolvimento.
De modo geral, a operação reforça uma característica que já destacávamos na tese do BTLG11: a capacidade da gestão de utilizar sua escala e liquidez para acessar transações relevantes e aumentar a exposição a regiões logísticas estratégicas. Considerando o cap rate de entrada, o yield projetado e a estrutura financeira da aquisição, entendemos que o negócio agrega valor ao portfólio e reforça nossa visão positiva para o fundo.
