Conheça 3 REITs (‘fundos imobiliários’ americanos) preferidos do Felipe Miranda

No novo relatório da série Palavra do Estrategista, o CEO e estrategista da Empiricus Felipe Miranda faz uma avaliação de alguns REITs (Real Estate Investment Trusts) incluídos em sua carteira de veículos imobiliários, sendo estes: City Office REIT (CIO); BRT Apartments Corp. (BRT); Life Storage Inc (LSI). 

Os REITs são uma classe de ativos disponível nos Estados Unidos, que consiste em empresas que atuam no setor imobiliário. É como um “primo americano” dos nossos fundos imobiliários. 

Ele destaca que alguns REITs de qualidade podem ser alternativas interessantes de diversificação.

“Aproveitamos o momento delicado do mercado para começarmos o processo de avaliação de alguns nomes, em especial os de pequena capitalização de mercado, que podem se mostrar bastante convidativos no momento”, afirma o CEO.

3 REITs favoritos: 

1. City Office REIT (CIO)

O primeiro fundo comentado se trata de um reforço de posição. Com escritórios Triple A muito bem localizados em sete grandes cidades norte-americanas, o City Office é um fundo que foi recomendado em julho de 2021 e se mantém na carteira até atualmente.

O movimento se provou correto, visto que desde a recomendação, o papel chegou a subir 66% em sua máxima, em janeiro deste ano. “Desde então, o REIT foi bastante pressionado pelo mercado e, em nossa leitura, se tornou muito barato mais uma vez”, avalia Felipe.

Negociando a um cap rate (taxa de capitalização) de 9%, com custo de dívida de 3,5% e prazo longo de vencimento, o momento é uma oportunidade para reforçar a posição para aqueles que já possuem o papel ou comprá-lo pela primeira vez, segundo Felipe.

2. BRT Apartments Corp. (BRT)

Com pequena capitalização de mercado, o BRT é focado em imóveis residenciais do tipo “multifamily” (empreendimentos desenvolvidos com foco em locação) e é uma nova recomendação na carteira. 

A ideia é que ele substitua uma posição antiga da carteira também focada em residências, o Essex Property Trust (ESS).

O BRT foi fundado em 1972 e está sediado em Great Neck, Nova York. Em 2011, a empresa mudou seu foco para habitação multifamiliar.

Desde seu início, contudo, o BRT concentrou a maior parte dos seus ativos no sudoeste dos EUA e no Texas (Sunbelt), com algumas exceções, o que configura um diferencial em relação a seus pares.

“Falamos aqui de um REIT bastante diversificado e que tem vendido os ativos de baixo desempenho”, avalia o estrategista.

Ele complementa, ainda, que as tendências externas trabalham a favor da empresa. Dentre elas, cabe citar o aumento dos preços das casas, a elevação das taxas de aluguel e o menor número de compradores de casas devido ao aumento da inflação.

Esses fatores, por sua vez, são intensificados pelo bom crescimento orgânico e altas taxas de ocupação dos empreendimentos multifamiliares do BRT.

Ainda, a empresa negocia a aproximadamente 26% abaixo do valor líquido de seus ativos (NAV) e com um dividend yield superior a 4%.

“Para investidores que desejam obter exposição a residências multifamiliares, temos aqui um REIT estável com ótimo rendimento de dividendos”, avalia Felipe.

Além disso, o fundo é encontrado no mercado a 6,5% de cap rate contra seus pares, que negociam entre 4,5% e 5%, de modo que é visto como uma excelente oportunidade descontada segundo o analista.

Por fim, a empresa disponibilizou um resultado muito forte recentemente. O resultado operacional líquido (NOI) cresceu 15% na comparação anual, e o fundo de operações (FFO) aumentou 30% contra o mesmo período de 2021.

“Claro, talvez demore um pouco para subir, dado o estresse do mercado, mas como está muito descontado, entendemos que valha a pena”, finaliza Felipe.

3. Life Storage Inc (LSI)

De acordo com Felipe, o Life Storage é um dos REITs de mais alta qualidade no segmento em que atua. 

Considerando um hedge de inflação no mercado, o produto provou ser um dos REITs mais resilientes desde o início da crise da pandemia e está aumentando seus FFOs (fundos de operações) por unidade em ritmo acelerado, “sem sinais de fadiga no horizonte”, diz Felipe.

Fundado em 1985, opera mais de 1000 locais para self-storage em 34 estados americanos. Atende clientes residenciais e comerciais e possui uma ampla diversificação geográfica graças à sua expansão para a Costa Oeste em 2016.

“Trata-se de um nicho interessante de mercado, o qual oferece vantagens únicas. Caracteriza-se por baixas despesas de capital, amplas margens operacionais e fluxos de caixa excessivos”, afirma Felipe.

Ele comenta, ainda, que ao comparar com a maioria dos REITs, que exibem fluxos de caixa livres fracos devido às suas despesas de capital, o LSI apresentou fluxos de caixa livres excessivos em todos os anos da última década.

Por fim, o papel negocia a aproximadamente 6% de cap rate. “Um belo desconto versus seus pares, que negociam ao redor de 5%”, analisa Felipe. 

“Com a melhor estrutura de capital de seu segmento e dada também a correção de mais de 20% neste ano, o Life Storage tornou-se atraente”, conclui o analista.