Em tempos de inflação alta nos EUA, REITs oferecem proteção e retornos superiores, segundo gestores de fundos imobiliários
Gestores da Canuma Capital e RBR Asset debatem sobre cenários e estratégias no mercado de REITs americanos na Semana de Fundos Vitreo; vale conferir
Acostumados a uma vida com inflação muito baixa ou até mesmo negativa, os americanos acompanham com surpresa a escalada nos preços e custos que impactam toda a economia local. Nesse cenário, o mercado imobiliário de REITs (Real Estate Investment Trusts) oferece oportunidades aos investidores.
As vantagens dos investimentos em REITs tomaram conta do bate-papo com gestores da Canuma Capital e RBR Asset Management dentro da Semana de Fundos de Investimento Vitreo, que até sexta-feira apresenta uma programação com painéis exclusivos com os melhores gestores do país. O debate foi conduzido pelo analista da Empiricus Caio Araújo, da série Renda Imobiliária.
“Os Estados Unidos têm uma característica muito interessante que é ser o maior mercado imobiliário do mundo. São empresas que investem em imóveis no mundo todo e oferecem produtos diversificados. Dessa forma, os REITs têm proteção inflacionária muito interessante, com retornos superiores nesses momentos”, afirma Marcelo Vainstein, sócio e gestor da Canuma.
Na sua apresentação, Caio Castro, sócio e gestor da RBR, lembrou que imóvel sempre foi proteção contra a inflação. E, segundo ele, apesar da inflação nos Estados Unidos estar entre 7% e 8% no acumulado de 12 meses, a forte demanda no setor imobiliário faz com que os repasses nos aluguéis sejam até superiores aos índices oficiais.
“No setor de multifamily, os contratos de aluguéis são renovados anualmente e isso abre espaço para que os repasses de custos sejam feitos sem dificuldades. Na área de self storage, setor muito forte nos EUA, os tickets são de cerca de US$ 400 e debitados diretamente no cartão de crédito. Muitas vezes, o repasse da inflação é feito e nem é percebido”, afirma Caio Castro. Por definição, Multifamily properties são empreendimentos residenciais, que pertencem somente a uma empresa, oferecendo unidades apenas para locação. Por sua vez, self storage é um serviço no qual empresas disponibilizam espaços ou boxes para pessoas físicas ou empresas guardarem seus bens.
Fundada em 2015, a RBR Asset é uma gestora de investimentos alternativos focada em fundos imobiliários com R$ 6,5 bilhões em ativos sob gestão. Já a Canuma Capital foi lançada em setembro de 2021, mas carregada de experiência no mercado imobiliário global, tendo sido fundada por quatros sócios oriundos da Brookfield.
Por dentro dos REITs
Nos Estados Unidos, REITs são constituídos como empresas de investimentos que são donas de imóveis em diversos segmentos gerando renda aos seus investidores. No Brasil, o que mais se assemelha seriam os fundos imobiliários, que cada vez ganham mais atenção e espaço nas carteiras de investimentos.
Entretanto, apesar de parecidos, os REITs e os fundos não são iguais. Sendo empresas, os REITs podem se alavancar com dívidas, enquanto isso não é permitido nos fundos imobiliários brasileiros.
O mercado de REITs foi criado ainda nos anos 1960 nos EUA, com o governo americano dando um incentivo aos poupadores locais. Atualmente esse setor é grande e forte, de US$ 5 trilhões, segundo Marcelo Vainstein. Para ele, os mercados imobiliários americano e brasileiro são muito diferentes, não apenas na estrutura das empresas, mas, principalmente, em termos de tamanho e maturidade.
“O mercado americano tem muita coisa para ensinar para nós e a gente tem que aprender. A estrutura de governança lá, por exemplo, é muito profissional e é cobrada de forma extremamente severa. No Brasil, alguns fundos imobiliários têm um conselho consultivo, mas se isso fosse na maioria já seria uma melhora muito grande”, explica Vainstein.
O fundador da Canuma também destaca que o mercado brasileiro tem muito espaço para se desenvolver. Ele considera que existem muitos fundos, mas uns muito grandes e outros muito pequenos, com liquidez concentrada. Além disso, faltam players relevantes no Brasil em setores que estão em alta nos Estados Unidos, como self storage, healthcare e multifamily.
Outro ponto destacado por ele é a falta de casas de análise sell side no Brasil. “Nós temos os nossos analistas nos EUA e é impressionante a quantidade de informações que recebemos do mercado”, exemplifica Vainstein, referindo-se a um relatório que recebeu sobre a migração da população americana nos últimos dois anos para entender para onde estão indo. “No Brasil a gente ainda não tem isso, precisamos evoluir no nível de profissionalismo”.
Oportunidades não faltam
“Para quem tem interesse em fazer investimento em REITs americanos, o dólar atual mais baixo oferece uma boa oportunidade de fazer essa alocação agora”, afirma Felipe Vaz, também sócio da Canuma Capital.
Conforme ele, as expectativas são positivas para o setor residencial, principalmente apartamentos, além dos empreendimentos logísticos e de saúde.
“Estamos aumentando a exposição no setor de senior house, dentro de saúde. É um segmento que sofreu bastante na pandemia, com taxas de ocupação desafiadoras, mas que esse ano é o que está performando melhor, subindo 14%. E os dois maiores players desse segmento estão na nossa carteira”, diz Felipe Vaz.
Na RBR, Caio Castro afirma que a casa está aumentando a exposição nas áreas de multifamily, self storage e industrial.
*Reportagem de Fernando Antunes
Continue acompanhando a Semana de Fundos Vitreo. A agenda segue com painéis interessantes com outros gestores que se destacam no país.
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