Após o fechamento de ontem (05), o BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) e o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) anunciaram aquisições no segmento de shopping centers. Tratamos os eventos em sequência abaixo.
BTHF11 anuncia aquisição de 76% do Shopping Pátio Cianê
O BTHF11 celebrou o instrumento de aquisição de 76% do Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba (SP), por R$ 220,4 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 11,3 mil por m².
O empreendimento, inaugurado em 2013 e administrado pela Alqia, registrou vendas de R$ 314 milhões nos últimos 12 meses (+7,0% ante o ano anterior), SSS de 8,0% e ocupação de 86,4%, segundo materiais divulgados pela gestão.
O pagamento foi estruturado da seguinte forma:
- R$ 78,2 milhões (35,5% do valor) na assinatura, sendo R$ 66,9 milhões via assunção do saldo devedor da dívida existente sobre o imóvel (proporcional à fatia de 76%), remunerada a IPCA + 7,65% a.a. com vencimento em janeiro de 2034, e R$ 11,4 milhões em moeda corrente;
- R$ 44,1 milhões (20%) em 12 meses, corrigidos pelo IPCA; e
- R$ 98,1 milhões (44,5%) em 24 meses, também corrigidos pelo IPCA.
Com base no NOI estimado do shopping para 2026, a operação foi realizada a um cap rate de 9,6%, patamar que consideramos atrativo e compatível com a qualidade do ativo.
O BTHF11 já passa a fazer jus à parcela da receita de locação correspondente à participação adquirida, com impacto estimado de aproximadamente R$ 0,01 por cota. Segundo a gestão, a estrutura da transação — marcada pelo pagamento parcelado e pelo baixo desembolso inicial de capital próprio — poderá proporcionar um dividend yield de 42,1% sobre o equity investido nos primeiros 24 meses.
De modo geral, avaliamos o anúncio como positivo para o BTHF11. A aquisição amplia a exposição do fundo a ativos reais, adiciona um investimento de porte relevante ao portfólio e combina cap rate atrativo, geração imediata de receita e condições de pagamento favoráveis.
As cotas do BTHF11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
HGBS11 consolida 100% do Shopping Jaraguá Araraquara
Na mesma data, o HGBS11 firmou um Compromisso de Compra e Venda para adquirir os 75% remanescentes do Shopping Jaraguá Araraquara, localizado em Araraquara (SP), por R$ 216,3 milhões, o equivalente a R$ 13,7 mil por metro quadrado.
O fundo já detém 25% do empreendimento, participação adquirida em dezembro de 2024 por R$ 63 milhões, a um cap rate de 9,1%.
Com a conclusão da nova transação, o HGBS11 passará a deter 100% do shopping, deixando a posição de sócio minoritário para assumir o controle integral do ativo. Além de ampliar a exposição ao ativo, o controle integral tende a proporcionar maior autonomia na condução da estratégia comercial, operacional e de investimentos do shopping.
A aquisição deverá ser liquidada mediante a entrega de cotas no âmbito da 12ª emissão do HGBS11. Quando a emissão foi anunciada, a destinação dos recursos ainda não havia sido detalhada, embora já tivéssemos sinalizado a possibilidade de utilização das novas cotas em operações de aquisição.
Com base no NOI projetado do shopping para os próximos 12 meses, a transação apresenta cap rate estimado de 9,0%, patamar que consideramos atrativo para a aquisição do empreendimento.
Empiricus mantém recomendação de compra do HGBS11
De modo geral, avaliamos a consolidação como positiva para a tese do HGBS11. O fundo amplia sua participação em um ativo que já conhece, assume o controle integral da operação e realiza a aquisição a um cap rate competitivo.
O principal ponto de atenção está na forma de liquidação da transação. Como o pagamento tende a ser realizado por meio da entrega de cotas, uma eventual venda desses papéis pelos vendedores após a operação poderá gerar pressão sobre a cotação no mercado secundário.
Ainda assim, entendemos a transação como atrativa para o portfólio do FII. As cotas do HGBS11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
