Por que a Mitre (MTRE3) vem derretendo 20% no último mês? Ainda é uma boa ação?

Presente nas carteiras recomendadas pela Empiricus Research, as ações da incorporadora Mitre (MTRE3) têm devolvido parte dos ganhos do ano e registram desempenho negativo em agosto. Só nos últimos 30 dias, o papel deprecia em torno de 20%.

Felipe Miranda, estrategista-chefe da casa de análise, associa o movimento à frustração do mercado com a divulgação dos resultados do 2T23 de Mitre, mas principalmente ao cenário macroeconômico desafiador para companhias com característica clíclica, ou seja, cujo desempenho é sensível a movimentos macro.

O exterior não tem deixado o Ibovespa andar

“Estamos vivendo um stress global, principalmente com a escalada dos yields dos Treasuries [títulos do Tesouro americano], que chegaram a seu patamar mais alto desde 2007 nesta semana e trouxeram o mau humor com ativos de risco em agosto”, explica o analista.

Ele também esclarece que a pressão vendedora de agosto trouxe um posicionamento mais leve inclusive para as ações brasileiras – o Ibovespa só teve duas altas até agora no mês. “O estrangeiro voltou a níveis bem baixos de alocação no Brasil e muitos multimercados também se ajustaram, além de a posição short em algumas ações ter aumentado bastante”.

Por que o mercado se frustrou com os resultados de Mitre

De todo modo, o chefe de análise da casa de análise entende que o principal fator que derrubou o preço de MTRE3 foi o resultado operacional do segundo trimestre, com números impactados por eventos isolados, como inclusive já falamos anteriormente nesta outra matéria.

“A verdade é que o princípio de melhora no ambiente doméstico, como a queda da Selic, ainda não trouxe reflexos positivos para o operacional da Mitre”, explica Felipe.

Em suma, a receita líquida foi de R$ 180,5 milhões no trimestre, cerca de 2,5% abaixo na comparação anual. A margem bruta ajustada também apresentou retração (-7,6 p.p.), encerrando o período na casa de 23,7%.

Além do carrego de operações com margens menores (safra de 2020 e 2021), segundo o estrategista, dois eventos isolados impactaram negativamente os números: i) oscilação no reconhecimento de receita (POC) em função da evolução das obras; e ii) ajuste a valor presente da carteira de recebíveis. 

Além disso, houve um aumento considerável dos distratos, ao passo que o período de entrega de empreendimentos se aproxima. No total, a linha foi de R$ 50 milhões, crescimento de 27% em relação ao 2T22. “Com o volume de entregas aumentando, o salto nos distratos já era aguardado pelo mercado, mas foi ligeiramente acima do esperado, pressionando seu resultado líquido“, comenta.

“Em contrapartida, a companhia realizou movimentos interessantes no contexto financeiro, a partir da venda de participação, em 35%, no projeto Haus Mitre NY (Michigan) e do retorno da operação de Total Return Swap (TRS). No primeiro, a companhia conseguiu proporcionar um ganho de capital razoável antes do lançamento do projeto, o que é pertinente para minimizar o risco no cenário atual. Para o curto prazo, não descartamos novas operações como esta”, afirma Felipe.

Com isso, o lucro líquido atingiu R$ 55,9 milhões no período, totalizando R$ 74,6 milhões no semestre. O ROE dos últimos 12 meses atingiu 9,2%, “mais próximo do objetivo da companhia (ROE de dois dígitos)”, nas palavras do analista.

Diante do resultado, a Mitre optou por realizar uma distribuição extraordinária de dividendos, na casa de R$ 53 milhões (R$ 0,50 por ação).”Representa um dividend yield interessante de 7%”, avalia.

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O que esperar das ações de Mitre daqui para frente?

Para o investidor que se pergunta se é hora de vender o papel, a resposta de Felipe Miranda é não.

O co-fundador da Empiricus acredita que, a partir do segundo semestre, a companhia volte a gerar lucro operacional, com estabilização das margens e lançamentos mais assertivos.

“De acordo com a própria gestão, a margem bruta visualizada no 2T23 marcou o ‘fundo’ e, ao passo que os empreendimentos mais recentes são incorporados nos resultados, veremos um panorama mais alinhado com o histórico da Mitre“, reforça.

Ainda segundo ele, para 2024, a empresa sinaliza um lucro líquido de R$ 150 milhões, apenas no contexto operacional. “Se considerarmos a efetivação de R$ 100 milhões dessa linha (mais alinhado às projeções do mercado), estamos tratando de um múltiplo Preço/Lucro de 5,6 vezes para o próximo ano, o que nos parece bem atrativo”.

Felipe também considera a ação extremamente descontada em relação a seus pares, negociando a 0,56x seu patrimônio líquido. “Em nossa visão, o múltiplo da companhia deveria estar mais próximo de Trisul e Even, que se encontram em contextos operacionais semelhantes”, pontua.

Além disso, para o analista, Mitre segue com um endividamento controlado, na casa de 35% do patrimônio líquido.

“Com a entrega de projetos no final do ano (o que pode sustentar um nível elevado de distrato), é esperada uma geração de caixa suficiente para ao menos manter este nível de endividamento”, explica.

E para complementar, ele conta que a companhia segue com uma safra de estoque recente (cerca de 91% só será entregue a partir do 2S24), o que, em suas palavras, “é importantíssimo para suportar este período menos favorável no mercado imobiliário”.

Para o 3T23, a empresa já informou a realização de dois lançamentos: o Haus Mitre Capote Valente (com VGV de R$ 270 milhões) e o MEC GIO (com VGV de R$ 230 milhões). E a cereja do bolo, para a Empiricus Research, é o lançamento do Haus Mitre NY, programado para o 4T23 e com valor geral de vendas (VGV) de R$ 767 milhões.

Ainda vale a pena investir em MTRE3

“Portanto, apesar do desapontamento com os resultados do 2T23, nossa visão segue construtiva para o papel, que deve se beneficiar do contexto econômico (incorporadoras são tradicionalmente ótimos veículos para capturar a queda dos juros) e das mudanças do Plano Diretor (SP) e do programa Minha Casa Minha Vida (apropriado para o landbank da linha Origem/Raízes)”, finaliza o analista.

Sendo assim, a Mitre (MTRE3) segue com recomendação de compra da Empiricus Research.

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