Investimentos

Tributação de FIIs e Fiagros: o jogo só acaba quando o juiz apita

A tributação de fundos imobiliários e Fiagros entraram no texto da nova Reforma Tributária nesta quinta-feira (16).

Por Caio Araújo

17 jan 2025, 10:44 - atualizado em 17 jan 2025, 11:00

Fiagro, alternativa de investimento

Nesta quinta-feira (16), o Presidente Lula promoveu os vetos do Projeto de Lei Complementar 68/2024, que trata da nova Reforma Tributária, incluindo a isenção de impostos para fundos de investimento, patrimoniais e que realizam operações com bens imóveis.

Apenas relembrando, as discussões envolvendo a tributação da categoria, que contempla Fundos Imobiliários e Fiagros, foram inseridas no ano passado, mas foram descartadas ao longo do tempo. No entanto, nos acréscimos da aprovação da regulamentação, eles foram reintegrados ao texto nesta quinta-feira (16). Segundo integrantes do governo, a exclusão dos fundos da Reforma seria classificada como inconstitucional. 

Caso o veto se mantenha, os fundos de investimento serão categorizados como prestadores de serviços e estarão sujeitos à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Portanto, a receita imobiliária dos fundos seria negativamente impactada pela incidência da alíquota a partir da nova estrutura, que prevê um período de transição entre 2026 e 2032. 

O Congresso ainda pode derrubar o veto presidencial por meio de votação em sessão conjunta da Câmara dos Deputados e do Senado, sendo necessária maioria absoluta. 

Qual será o impacto nos fundos imobiliários?

Os cálculos e definições sobre o tema ainda estão sendo analisados, dado a característica jurídica da questão e as alíquotas envolvidas. A diferenciação entre fundos de tijolos e de crédito (papel) é bem pertinente neste ponto. 

Para a remuneração de locação no setor imobiliário, por exemplo, o projeto de lei prevê um redutor de 70% na alíquota dos impostos. Ademais, os contribuintes poderão utilizar valores pagos para compensar outros impostos envolvidos na operação. 

Neste contexto, o impacto na receita dos fundos poderia alcançar percentual próximo de 10%, mas é possível que seja “repassado” aos inquilinos gradualmente, a depender do setor. 

Por fim, também há uma discussão em torno de uma eventual bitributação dos valores pagos pelos fundos e pelas gestoras. 

Importante citar que os rendimentos dos fundos imobiliários permanecem isentos de imposto de renda.

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Quem o governo está tributando?

Apesar da tributação na pessoa jurídica, no final das contas a pessoa física será a mais prejudicada, dado que representa 75% dos investidores de FIIs atualmente.

Devido à facilidade de investimento, baixo valor mínimo de aplicação, possibilidade de diversificação e isenção tributária, hoje existem quase 3 milhões de cotistas de fundos imobiliários. Muitos deles são pessoas que buscam alternativas acessíveis para investir em imóveis, com saldo mediano de R$ 2,6 mil por conta.

Apesar do crescimento consistente nos últimos anos, com destaque para o surgimento dos Fiagros, o tamanho dessas indústrias é relativamente pequeno. Para se ter uma ideia, somando o valor de mercado de todos os integrantes do Ifix (mais de 100 fundos), não alcançamos o valor individual de algumas empresas listadas, como Vale, Banco do Brasil e Itaú.

Consequentemente, o potencial de arrecadação do governo também é limitado. Ou seja, o Ministério da Fazenda corre o risco de prejudicar estruturalmente a indústria por uma receita que não terá grande impacto na solução do problema fiscal.

Além disso, os FIIs têm se tornado atores importantes no setor da construção civil, especialmente no financiamento. O estímulo ao setor é um ponto crucial da estratégia do governo, como evidenciado pelas mudanças no programa Minha Casa Minha Vida.

Da mesma forma, os Fiagros têm um potencial interessante para o agronegócio, outro pilar econômico significativo do Brasil. O crescimento dessa categoria nos últimos anos ilustra bem esse cenário – obviamente, a isenção tributária foi um fator chave para atrair investimentos nos fundos.

Portanto, acredito ser crucial uma revisão profunda do tema, focada na sustentabilidade da indústria. Os raros benefícios e os diversos prejuízos devem ser colocados na balança.

O que o investidor deve fazer?

A possibilidade de tributação já era um evento discutido entre os integrantes do mercado, dado que foi ventilado em períodos anteriores. Sendo assim, ao menos parte dos riscos já estavam precificados nas cotas. 

Para os investidores, minha recomendação inicial seria manter a calma, aguardando mais detalhes e a possível revisão dos vetos pelo Congresso. 

Ademais, destaco que os fundos listados já apresentam descontos relevantes em suas cotações, diante dos eventos macroeconômicos recentes. Em especial, os fundos de crédito, possivelmente menos impactados pelas mudanças tributárias, oferecem assimetria interessante.

Para os fundos de tijolos, apesar do cenário menos favorável, o valor dos imóveis permanece, e oportunidades podem surgir ao longo do caminho.

Sobre o autor

Caio Araújo

Administrador de empresas formado pela Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e profissional da Empiricus Research desde 2016. Com certificação CNPI, é o analista de Real Estate e responsável pela série Renda Imobiliária, que atua no mercado de fundos de investimento imobiliários.