IFIX: entenda como funciona o principal índice de FIIs do Brasil
O IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, é o principal índice de FIIs do mercado brasileiro. Saiba como funciona o IFIX.
Considerado o principal índice de fundos imobiliários do país, o IFIX ajuda o investidor a investir nesses fundos por meio da representação de uma carteira teórica com os principais FIIs do mercado.
O IFIX mede a performance de 95% dos FIIs mais negociados na bolsa de valores brasileira. Por isso, é de suma importância compreender o seu funcionamento, bem como os critérios adotados pelo índice para incluir ou retirar ativos da carteira.
O que é o IFIX?
O IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) é o principal indicador de medição do desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) negociados na bolsa brasileira, a B3. O índice é considerado uma referência importante para os investidores do setor, uma vez que lista cerca de 95% dos principais fundos imobiliários do país.
Criado em 2012 pela antiga BM&FBOVESPA, o IFIX se tornou a principal referência dos fundos imobiliários brasileiros, e vem sendo amplamente utilizado como uma ferramenta de análise pelos investidores que desejam acompanhar o desempenho do mercado imobiliário brasileiro.
O indicador é composto por uma carteira teórica de FIIs, selecionados com base em sua liquidez e volume negociado na bolsa. Além disso, oferece dados como proventos, número de cotistas e outras informações importantes.
A carteira do IFIX é atualizada em tempo real, e sua composição é revisada a cada quatro meses, conforme o mercado aponta sinais de mudança. A composição é feita de acordo com critérios como liquidez, reputação do fundo, volume negociado etc. Assim, a B3 garante que o índice seja representativo do mercado de fundos imobiliários brasileiro.
Como funciona o IFIX?
Assim como outros índices do mercado, o IFIX é calculado de acordo com critérios preestabelecidos pela B3. São duas as frentes principais dessa análise:
Qual é o critério para inclusão do IFIX?
Para fazer parte do IFIX, um fundo imobiliário precisa atender a três critérios de inclusão estabelecidos pela B3. São eles:
- Liquidez: para ser incluído no IFIX, um FII precisa ter um volume financeiro médio mensal negociado de, no mínimo, R$ 5 milhões. Esse critério é importante porque garante que os FIIs que compõem o índice sejam negociados com uma certa frequência, o que facilita a compra e venda de cotas e aumenta a liquidez do mercado;
- Número de cotistas: um FII precisa ter um mínimo de 300 cotistas, o que indica que o fundo tem uma base sólida de investidores e não está concentrado em um número reduzido de pessoas;
- Limite de concentração: um FII não pode ter mais de 20% de seu patrimônio investido em um único imóvel. Esse fator é de suma importância para a redução do risco de contração em um único ativo, permitindo maior diversificação do fundo.
Além desses critérios, a B3 também leva em conta outros fatores na hora de selecionar os FIIs que compõem o IFIX, como a qualidade e a transparência das informações divulgadas pelo fundo e a adesão às boas práticas de governança corporativa.
Como funciona a ponderação do IFIX?
Já o critério de ponderação é baseado no valor de mercado dos fundos que o compõem, ou seja, quanto maior o valor de mercado de um FII, maior será seu peso no índice.
A B3 utiliza uma fórmula de cálculo que leva em conta tanto o valor de mercado quanto o chamado free float, a porcentagem de cotas disponíveis para negociação dos fundos. A fórmula funciona da seguinte maneira:
Peso do FII no IFIX = (Valor de mercado do FII x Free Float do FII)
/ Valor de mercado total dos FIIs do índice
O peso máximo de um FII no IFIX é limitado a 20% do índice, o que garante uma maior diversificação do índice e reduz o risco de concentração em um único fundo. A ponderação do IFIX é atualizada diariamente, refletindo as variações no valor de mercado e no free float dos FIIs que compõem o índice.
Quais fundos imobiliários fazem parte do IFIX?
Grande parte dos fundos imobiliários presentes na bolsa brasileira (B3) fazem parte do IFIX. uma vez que os critérios de exclusão desses fundos são brandos. Assim, 95% dos fundos imobiliários brasileiros estão listados na composição do índice.
A lista completa de FIIs pode ser acessada neste link. Porém, destacamos abaixo os 10 principais fundos presentes no índice:
| Nome do Fundo | % de Alocação | Principais características |
| KNIP11(Kinea Índice de Preços) | 7,023% | Investe em títulos públicos indexados ao IGP-M |
| KNCR11(Kinea Renda Imobiliária) | 5,393% | Investe em imóveis comerciais e residenciais para geração de renda |
| HGLG11(CSHG Logística) | 3,633% | Investe em empreendimentos logísticos, como galpões e centros de distribuição |
| KNRI11(Kinea Rendimentos Imobiliários) | 3,151% | Investe em imóveis comerciais, industriais e de serviços, bem como em recebíveis imobiliários |
| IRDM11(Iridum Recebíveis Imobiliários) | 3,01% | Investe em títulos de crédito imobiliário (CRI) e outros instrumentos de dívida imobiliária |
| XPLG11(XP Log) | 2,41% | Investe em empreendimentos logísticos, como galpões e centros de distribuição |
| CPTS11(Capitania Securities II) | 2,305% | Investe em imóveis comerciais, como lajes corporativas e galpões logísticos |
| MXRF11(Maxi Renda) | 2,264% | Investe em imóveis comerciais, industriais e de serviços para geração de renda |
| RECR11(FII REC Recebíveis Imobiliários) | 2,088% | Investe em títulos de crédito imobiliário (CRI) e outros instrumentos de dívida imobiliária |
| HGRU11(CSHG Renda Bruta) | 2,056% | Investe em imóveis comerciais para geração de renda, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro |
Rentabilidade histórica do IFIX
A rentabilidade do IFIX varia de acordo com o desempenho dos fundos que o compõem, que por sua vez depende das condições do mercado imobiliário e da gestão de cada fundo. No entanto, em geral, o IFIX tem se mostrado um indicador consistente da performance do mercado imobiliário brasileiro.
Desde a sua criação, em 2012, o IFIX tem apresentado uma rentabilidade atrativa para os investidores, acumulando uma valorização de cerca de 186,7% até o final de 2022.
Quando comparado a outros índices do mercado brasileiro, como o Ibovespa (principal índice de referência da bolsa brasileira), o IFIX tem apresentado resultados iguais ou até levemente superiores.
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Comparação do IFIX com o Ibovespa
Enquanto o Ibovespa acumulou uma rentabilidade de cerca de 162% no mesmo período de 2012 a 2022, o IFIX teve um desempenho ainda melhor, com uma rentabilidade acumulada de cerca de 186%.
Vale lembrar, porém, que investimentos sempre envolvem riscos e que o desempenho passado não é garantia de rentabilidade futura. Além disso, o IFIX e o Ibovespa são índices que representam mercados diferentes, com características e riscos específicos. Por isso, não podem ser avaliados apenas pela rentabilidade histórica.
Outros índices do mercado brasileiro
Considerado um dos principais índices do mercado brasileiro, o IFIX não é o único. Focado na medição de desempenho dos fundos imobiliários, ele é apenas mais um em meio a outros grupos de ativos específicos. Conheça outros índices importantes do mercado brasileiro:
Ibovespa (Índice Bovespa)
O Ibovespa é hoje o principal índice da bolsa de valores brasileira (B3), e é composto pelas ações das empresas mais negociadas desse segmento.
É um indicador de desempenho do mercado de ações como um todo, e é utilizado como referência para avaliar o desempenho dos investimentos em ações no Brasil. Calculado pela própria B3, o Ibovespa é baseado na variação dos preços das ações em um determinado período.
IBrX-50 (Índice Brasil 50)
Outro importante índice do mercado brasileiro é IBrX-50, que é composto pelas 50 ações mais negociadas na B3, em termos de volume financeiro.
Ele representa um conjunto menor de ações do que o Ibovespa, mas inclui as empresas que têm maior peso na bolsa de valores brasileira. Além disso, ele sempre demonstra o desempenho de 50 ativos, ao contrário do IFIX e do Ibovespa, que podem variar na quantidade de ativos apresentada.
SMLL (Índice Small Cap)
O SMLL é um índice de ações que inclui as empresas de menor capitalização de mercado, ou seja, aquelas que têm uma performance pequena e que surgem como apostas para o setor.
Esse indicador é composto pelas ações de empresas que não fazem parte do Ibovespa ou do IBrX-50, por exemplo, e geralmente representa empresas menores e menos conhecidas do público em geral.
IDIV (Índice de Dividendos)
O IDIV é um índice de ações focado em empresas conhecidas por pagarem bons dividendos. Ou seja, apresenta um histórico com as empresas mais bem avaliadas por conta da sua distribuição de lucros.
A composição do índice é baseada no melhor desempenho dos últimos 24 meses, ranqueando as empresas que mais pagaram dividendos durante esse período. Ele é uma excelente base de avaliação para quem tem estratégias voltadas para essa finalidade.
IMOB (Índice do Setor Imobiliário)
Por fim, o IMOB é um índice que acompanha o desempenho das empresas do setor imobiliário listadas na bolsa de valores brasileira. Ele é composto pelas ações das empresas que atuam em diferentes segmentos do mercado imobiliário, como incorporação, construção, locação e administração de imóveis.
Diferentemente do IFIX, que segue o desempenho dos fundos imobiliários, o IMOB é focado em ações de empresas desse setor. Ou seja, enquanto os fundos imobiliários são uma forma de investir em imóveis de forma indireta, as ações de empresas do setor refletem mais diretamente a performance dessas companhias em si.
Como investir no IFIX?
O investimento direto no IFIX não é possível, uma vez que trata-se apenas de um índice que representa os melhores fundos imobiliários do mercado. O que você pode fazer, porém, é basear a sua estratégia de montagem de um portfólio no índice, já que ele apresenta um bom panorama sobre os fundos negociados na bolsa brasileira.
No caso dos FIIs, existem algumas opções de investimento voltadas para quem quer seguir fielmente o índice atrelado a eles. Separamos três opções mais próximas desse objetivo:
- Comprar cotas individualmente: você pode comprar cotas de um ou mais fundos imobiliários listados no IFIX diretamente na bolsa de valores, por meio de uma corretora de valores. Nesse caso, é importante avaliar as características de cada fundo, como tipo de imóvel, localização, inquilinos, prazo do contrato de locação, taxa de administração, entre outros.
- Investir em um Fundo de Fundos (FOF): os chamados FOFs são fundos que aplicam seus recursos em uma carteira de fundos imobiliários, permitindo ao investidor diversificar sua exposição a diferentes ativos com apenas uma aplicação.
- Investir em um Fundo de Índice (ETF) de FIIs: os ETFs são fundos de investimento que seguem um índice de mercado. No caso do IFIX, a opção no Brasil é o XFIX11, fundo listado na B3 que segue a performance do índice, permitindo ao investidor investir em uma carteira diversificada de FIIs de forma simples e prática.
Além dessas opções, é importante lembrar que investir em FIIs envolve riscos, como vacância dos imóveis, inadimplência dos inquilinos e oscilações de preços no mercado secundário.
Antes de investir em fundos imobiliários, é importante entender o funcionamento do mercado imobiliário e as características dos diferentes tipos de imóveis, como residenciais, comerciais, shoppings e galpões. Por isso, é importante avaliar bem as opções disponíveis e contar com o apoio de profissionais especializados antes de investir.
Qual a importância do IFIX para o mercado de FIIs brasileiro?
Como é possível observar, o IFIX é uma referência importante para o mercado de fundos imobiliários brasileiro, uma vez que é o principal indicador da performance média dos FIIs listados na bolsa.
Acompanhado de perto por investidores, analistas e gestores do setor, o IFIX possibilita a avaliação da rentabilidade média dos fundos imobiliários negociados na bolsa, bem como a variação de preços desses ativos ao longo do tempo. Além disso, é utilizado como benchmark para a gestão de carteiras de FIIs por parte das instituições financeiras.
O índice permite aos investidores avaliar o desempenho dos FIIs ao longo do tempo e compará-los com outros índices de mercado, como o Ibovespa e o CDI. Com base no IFIX, é possível avaliar o risco e a rentabilidade dos investimentos, ajustar a alocação da carteira e tomar decisões mais informadas em relação aos fundos imobiliários.
