(Imagem: iStock.com/2d illustrations and photos)
O Vinci Shopping Centers (VISC11) assinou um Memorando de Entendimentos para a potencial venda de participações em nove shopping centers, pelo valor indicativo de aproximadamente R$ 573 milhões — cerca de 10% acima do valor de laudo dos ativos envolvidos e equivalente a R$ 11,4 mil por m².
A transação contempla participações no Prudenshopping, Shopping Granja Vianna, Boulevard Shopping Rio, Center Shopping Rio, Natal Shopping, Shopping Crystal, Shopping Tacaruna, Via Sul Shopping e West Shopping.
| Shopping | Localização | Participação Objeto da Transação | Participação VISC11 Remanescente |
| Prudenshopping | Presidente Prudente, SP | 15,00% | 73,00% |
| Shopping Granja Vianna | Cotia, SP | 15,00% | 20,00% |
| Boulevard Shopping Rio | Rio de Janeiro, RJ | 40,00% | 0,00% |
| Center Shopping Rio | Rio de Janeiro, RJ | 7,50% | 0,00% |
| Natal Shopping | Natal, RN | 20,00% | 0,00% |
| Shopping Crystal | Curitiba, PR | 17,50% | 0,00% |
| Shopping Tacaruna | Recife, PE | 10,00% | 0,00% |
| Via Sul Shopping | Fortaleza, CE | 45,00% | 0,00% |
| West Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 7,50% | 0,00% |
As participações representam aproximadamente 11% do NOI consolidado do fundo. Entre as posições remanescentes, o fundo manterá participações de 73% no Prudenshopping e de 20% no Shopping Granja Vianna.
A aquisição será realizada por meio de um fundo imobiliário com duas subclasses de cotas, sendo 80% seniores e 20% subordinadas. A oferta das cotas seniores poderá alcançar R$ 464 milhões, com volume mínimo de R$ 100 milhões, enquanto o VISC11 subscreverá a totalidade das cotas subordinadas do veículo.
Com isso, o VISC11 preservará exposição ao desempenho futuro dos ativos, embora seu recebimento permaneça subordinado à remuneração e à amortização da classe sênior. A TIR nominal alvo das cotas subordinadas é de 17% ao ano, enquanto o excedente mensal ficará retido no veículo durante os três primeiros anos e deverá ser repassado ao VISC11 a partir do quarto ano.
O fundo comprador terá duração de cinco anos, prorrogável por mais um, período em que os ativos poderão ser vendidos a terceiros. Caso ainda existam empreendimentos no portfólio ao término desse prazo, o VISC11 deverá recomprá-los por um valor suficiente para a amortização integral das cotas seniores, podendo realizar uma nova emissão de cotas pelo valor patrimonial.
O pagamento será dividido em quatro etapas:
- 50% no fechamento da transação;
- 20% em até seis meses, corrigidos pelo IPCA durante o período;
- 20% em até 12 meses, corrigidos pelo IPCA durante o período; e
- 10% em até 60 meses, corrigidos pelo IPCA durante o período.
Caso a captação do fundo comprador supere o volume-base da oferta, a operação poderá incluir participações no Ilha Plaza Shopping e/ou no Madureira Shopping. As fatias adicionais dependerão do montante efetivamente captado no lote adicional.
Em termos financeiros, a gestão estima uma geração de caixa líquido de aproximadamente R$ 346 milhões. O ganho de capital bruto deverá alcançar cerca de R$ 60 milhões e, após as despesas relacionadas à quitação antecipada de dívidas dos ativos envolvidos na transação, o ganho líquido é estimado em R$ 35 milhões, equivalente a R$ 1,21 por cota.
Considerando o NOI dos últimos 12 meses dos ativos envolvidos, a transação apresenta um cap rate estimado de 7,5% – patamar que consideramos adequado para a venda. Além do preço 10% superior ao valor de laudo dos ativos, a gestão aponta para um portfólio remanescente mais produtivo, enquanto a subscrição das cotas subordinadas permite ao VISC11 preservar exposição a uma eventual valorização futura dos ativos alienados.
Vinci Shopping Centers (VISC11): FII vale a pena após anúncio?
De modo geral, avaliamos o anúncio como positivo para o VISC11. A operação representa um avanço relevante na estratégia de reciclagem sinalizada pela gestão desde o início do ano, ao destravar valor no portfólio e reforçar o caixa do fundo para o cumprimento de suas obrigações financeiras nos próximos anos.
Além do MoU de venda, o VISC11 concluiu a conversão de sua exposição ao Midway Mall, em Natal (RN). O fundo transformou o CRI do qual era credor em participação adicional no empreendimento, elevando sua fatia de 0,95% para 12,43%.
Considerando os investimentos realizados e as obrigações futuras assumidas, o desembolso total para a aquisição da participação soma R$ 200 milhões. Desse montante, R$ 99,8 milhões serão pagos em quatro parcelas anuais de aproximadamente R$ 25 milhões, corrigidas pelo IPCA. A gestão estima um cap rate de 9,2% sobre o orçamento de 2026, considerando as parcelas trazidas a valor presente.
O Midway Mall é um dos principais shopping centers de Natal, com cerca de 300 lojas e posição de destaque no mercado regional. Ao final do primeiro semestre de 2026, o empreendimento registrava crescimento de 13% no NOI caixa em relação ao mesmo período do ano anterior, reforçando a atratividade operacional do ativo e seu potencial de geração de valor.
Em nossa visão, a conclusão da transação também é positiva para a tese ao ampliar a exposição do fundo a um ativo relevante, com desempenho operacional consistente, e aquisição realizada a um cap rate atrativo de 9,2%.
Dessa forma, as cotas do VISC11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
