Segmento de galpões logísticos segue aquecido: conheça a estratégia do PATL11, FII da Pátria investimentos

O Pátria Logística FII (PATL11) é um fundo de investimento imobiliário gerido pela Pátria Investimentos e visa a obtenção de renda e ganho de capital por meio da aquisição de ativos do segmento de logística em todo o país. 

Na nova edição do Conexão FIIs, Caio Araújo, analista da série Renda Imobiliária, da Empiricus, convida Thiago Rocha, gestor do fundo, e Antonio Wever, sócio responsável pela área imobiliária, para um bate-papo. Com 33 anos de história, a Pátria já tem mais de R$ 130 bilhões sob gestão. 

Sobre a atuação da gestora de recursos, Wever explica: “O que temos feito no Brasil é migrar de uma estratégia que era mais focada em Private Equity, ou seja, captar o dinheiro no exterior e investir em fundos com período limitado de tempo, para uma tentativa de fazer a composição correta de passivo local com investimentos locais na área imobiliária”.

PATL11: Conheça melhor o fundo e sua estratégia

Ele fala que, pensando nisso, está sendo desenvolvida uma nova família de FIIs, que começou com o PATC11, fundo de lajes corporativas, e em seguida o PATL11, na área de logística: “O PATL começou em 2020 com dois ativos importantes que foram desenvolvidos pelo Pátria. Depois, nós adquirimos mais dois ativos”, explica o sócio da empresa.

Segundo Wever, o Pátria Logística é um fundo desenhado para ter baixa volatilidade no seu setor. Isso pois a vasta maioria dos seus contratos são atípicos, de longo prazo e com inquilinos de boa qualidade. 

“Isso faz com que a estabilidade das nossas receitas seja bastante boa e facilita o repasse de reajustes de inflação que temos anualmente”, afirma.

Nos últimos meses, o PATL11 tem se valorizado na Bolsa. “O mercado realizou que os preços em que ele estava tradeando estavam defasados”, aponta Wever como possível causa.

“Apesar disso, os rendimentos – nossos yields mensais – ainda estão bastante atrativos”, destaca Wever. Estes, por sua vez, estão a 9%, acima da média de fundos comparáveis, e devem aumentar para 9,2 ou 9,3% com os reajustes que estão previstos.

Olhando para o macro: como ficam os FIIs?

“Os FIIs de tijolo têm sido penalizados de forma considerável pela situação macroeconômica”, fala Wever. Nesse contexto, alguns fatores que afetam o setor são a elevação da taxa de juros e da inflação.

No entanto, olhando para o segmento de logística, as perspectivas são otimistas, afirma Wever: “Os preços estão se recompondo, a vacância está abaixo de 10%, o e-commerce explodindo e colocando pressão na oferta, já que tem uma demanda crescente no Brasil”. 

Ele avalia que o mercado logístico está aquecido e que isso gera uma oportunidade para fundos como o PATL11.

Thiago Rocha acrescenta que, principalmente na pandemia, a logística se provou ser um segmento resiliente, embora venha enfrentando alguns desafios: “A demanda está mais sólida, as novas entregas estão pressionadas e isso pode ser associado ao alto custo de construção, do terreno e os retornos maiores que a alta da taxa de juros acaba demandando”.

Ele afirma que esse cenário resultou em um aumento do aluguel, mas que a vacância não deve crescer em virtude desse reajuste.

Em relação ao aspecto de demanda, ele destaca: “Olhando para os números do ano passado, houve uma grande entrega, foram mais de 2 milhões de metros quadrados. Mas também houve uma grande absorção”. 

As últimas movimentações do fundo e os próximos passos

Thiago Rocha conta que o primeiro aspecto que, como gestora, a Pátria está cada vez mais tentando aprimorar, é o contato com o mercado e com o investidor.

Quanto à estratégia, ele conta que os preços que estavam sendo praticados de aquisição no início do fundo estavam acima do que era esperado para eles. “Então, começamos a focar em imóveis menores, mas que mantinham a qualidade que sempre buscamos desde que fizemos o IPO”, fala.

Esses ativos, por sua vez, são de classe A+ e localizados em regiões de interesse, mas se mantêm no caixa da empresa.

“Hoje, nosso fundo é 100% ocupado, tem mais de 70% de contratos atípicos e 97% do patrimônio é alocado em tijolo diretamente”, destaca Thiago.

Sobre os projetos futuros, ele complementa: “Eventuais movimentos de reciclagem do portfólio ou vendas de ativos para que possamos comprar novos imóveis permite aumentar a diversificação entre novas regiões e trazer novos inquilinos, o que sem sombra de dúvidas é positivo para nosso cotista”.

Conheça a série de Renda Imobiliária da Empiricus

Em publicações semanais, são disponibilizados relatórios, vídeos e outros conteúdos relacionados à modalidade de renda imobiliária na série produzida por Caio Araújo.

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