Alphaville vai na contramão da retomada dos escritórios: como isso prejudica alguns fundos imobiliários?
Nos últimos anos, a região sofre com uma taxa de vacância crescente, impactando negativamente fundos como XP Properties (XPPR11).
Apesar de tímido, o setor de lajes corporativas na cidade de São Paulo tem apresentado sinais consistentes de retomada, com a elevação das taxas de ocupação e dos preços de aluguéis. No entanto, este cenário não se estende à região de Alphaville, bairro localizado nos municípios de Barueri e Santana de Parnaíba.
Foi-se o tempo do aluguel atrativo em Alphaville?
Há alguns anos, a localização atraiu grandes empresas por conta do aluguel mais convidativo e pela concessão de um benefício tributário, mas que hoje não é significativo.
Cabe citar que Alphaville é distante dos centros financeiros tradicionais, a cerca de 25 quilômetros de São Paulo. A distância, associada a baixa infraestrutura de transportes, torna bem difícil o acesso por parte dos funcionários, o que eleva a rotatividade dentro das empresas locais.
Nesse contexto, a região sofre com a saída das grandes corporações, que foi acentuada com as restrições impostas ao longo da crise sanitária. Dito isso, Alphaville registra uma taxa de vacância crescente nos últimos anos, no patamar de 36,7%, segundo dados da SiiLA, mesmo sem entregar novos empreendimentos na maior parte do período.
XP Properties (XPPR11) é um dos fundos imobiliários impactados
Essa situação tem impactado negativamente alguns fundos imobiliários que possuem alta exposição ao setor, sendo que o mais “famoso” entre eles é o XP Properties (XPPR11), que vive um momento para honrar com suas obrigação – situação próxima da do RECT11, guardadas as devidas proporções.
O cenário visto em Alphaville se descola da média da capital paulistana, que apresenta consecutivas melhorias nos indicadores de mercado. Por exemplo, segundo dados da Cushman & Wakefield, a taxa de vacância já se encontra na casa de 19% e a absorção líquida encerrou o primeiro trimestre do ano no patamar de 52 mil metros quadrados.
Faria Lima, JK e Vila Olímpia seguem liderando o setor de lajes de corporativas
Entre as praças, regiões como Faria Lima, JK e Vila Olimpia seguem dominantes, com taxa média de vacância de um dígito e o preço de aluguéis saltando para cerca de R$ 300 por metro quadrado – este panorama reforça a nossa preferência por empreendimentos premium situados em tais regiões.
Diante da escassez de espaços nas principais localizações da cidade, notamos um escoamento de demanda para regiões mais estressadas, com destaque para a Chucri Zaidan, responsável pela absorção líquida de 21,2 mil metros quadrados no último trimestre.
| Região | Vacância (%) | Absorção líquida (m²) | Novo estoque (m²) | Preço pedido (R$/m²) |
| Berrini | 16,50% | 778 | – | R$ 94,90 |
| Chac. Sto. Antonio | 46,90% | – | 85.178 | R$ 85,33 |
| Chucri Zaidan | 27,60% | 21.224 | 112.077 | R$ 99,18 |
| Faria Lima | 11,30% | 2.717 | – | R$ 246,48 |
| Itaim | 5,30% | – | 30.000 | R$ 291,57 |
| JK | 2,70% | 1.046 | 7.414 | R$ 221,35 |
| Marginal Pinheiros | 47,00% | 1.470 | – | R$ 96,72 |
| Paulista | 7,70% | 1.032 | – | R$ 152,39 |
| Pinheiros | 2,40% | 3.769 | – | R$ 129,37 |
| Rebouças | 33,60% | 6.981 | 59.251 | R$ 150,00 |
| Vila Olímpia | 12,20% | 12.739 | – | R$ 154,98 |
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Rio de Janeiro não tem o melhor cenário para escritórios
Partindo para a cidade do Rio de Janeiro, o ambiente segue conturbado para escritórios, com uma taxa de vacância na casa de 30% para empreendimentos A+, sem sinais sólidos de melhoria. O indicador de absorção líquida ficou marginalmente no campo positivo nos últimos trimestres, mas sem ocupações significativas para solidificar a recuperação do setor.
Sobre a região da Barra da Tijuca, onde se situa o único empreendimento do RECT11 no RJ, encontramos uma taxa de vacância próxima de 20% e com pouca demanda por espaços nos últimos trimestres. O preço pedido é o menor entre os empreendimentos A+ da cidade, ficando na casa de R$ 76 por metro quadrado contra uma média de R$ 84 por metro quadrado na capital.
Conforme já comentamos em outras oportunidades, nosso posicionamento segue cético para a dinâmica do mercado fluminense. Como ponto favorável, temos a ausência de atividade construtiva na cidade, que alivia a pressão na taxa de ocupação e no preço pedido dos empreendimentos.
