Após alguns meses de negociação, a Iguatemi (IGTI11) finalmente anunciou o Memorando de Entendimentos (MOU) para aquisição da participação da Brookfield nos shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis.
O montante total estabelecido foi de R$ 2,59 bilhões, a ser pago 70% à vista e o restante em duas parcelas anuais corrigidas pela variação do CDI.
O consórcio de compradores é formado pela Iguatemi, fundos imobiliários e atuais sócios dos empreendimentos com direito de preferência.
Expansão da Iguatemi com cap rate competitivo
É esperado que a companhia desembolse aproximadamente R$ 500 milhões no negócio, aumentando para 24% sua participação no Pátio Higienópolis e para 10% no Pátio Paulista, além da possibilidade de expansão dos empreendimentos.
O investimento representa um cap rate de 7,4% para 2024, que é competitivo para os padrões atuais do mercado, mas condizente com a qualidade e localização dos ativos. Considerando as receitas oriundas das administrações dos empreendimentos, estima-se um cap rate implícito de 10,0% e uma TIR real de 12,9% ao ano para o investimento.
Caso a transação se concretize, é esperado um aumento de alavancagem para 2 vezes dívida líquida/ebitda, o que consideramos saudável, apesar da projeção de aumento dos juros para o próximo ano.
Sem surpresas, um longo prazo excepcional para IGTI11
De modo geral, o andamento da operação já era esperado pelo mercado há alguns meses, diante dos vazamentos nas mídias. Portanto, os termos não devem ser considerados surpresas.
No entanto, diante da forte correção de mercado nas últimas semanas, o cap rate do portfólio de IGTI11 está próximo de 16% atualmente, fazendo com que a transação provoque uma ligeira diluição de curto prazo.
Para o longo prazo, diante da excepcional localização e qualidade dos imóveis, que tem ótimo “fit” com a carteira da companhia, temos bons olhos para a transação e, principalmente, para potencial de geração de valor em eventuais expansões de Área Bruta Locável.
Negociando com múltiplo P/FFO próximo de 7,5 vezes para 2025, as ações de IGTI11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
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