Pátria Malls (PMLL11) adquire participação em 5 shoppings do Vinci Shoppings (VISC11) e avança na ampliação do portfólio

O Pátria Malls (PMLL11) anunciou, durante o pregão da quinta-feira (16), a assinatura de um Memorando de Entendimentos para a aquisição de participações em um portfólio de cinco shoppings. Os imóveis, detidos pelo Vinci Shopping Centers (VISC11), totalizam aproximadamente R$ 257,1 milhões.

A transação envolve a compra dos seguintes ativos:

• 12% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP);
• 14% do Shopping Granja Vianna, em Cotia (SP);
• 10% do Natal Shopping, em Natal (RN);
• 15% do North Shopping Maracanaú, em Maracanaú (CE);
• 5% do Shopping Plaza Sul, em São Paulo (SP).

O pagamento da transação será realizado de forma escalonada. Em um primeiro momento, o fundo desembolsará R$ 35 milhões à vista, simultaneamente à celebração do compromisso de compra e venda das participações. Na sequência, haverá um segundo pagamento de R$ 167,1 milhões, também à vista no momento da assinatura do compromisso, sendo opcional ao PMLL11 quitar esse montante total ou parcialmente por meio de compensação com créditos decorrentes da subscrição de novas cotas. Por fim, o saldo remanescente de R$ 55 milhões será pago em duas parcelas iguais de R$ 27,5 milhões, com vencimento em 12 e 18 meses contados da celebração do compromisso, ambas corrigidas pelo IPCA.

A aquisição foi realizada a um preço médio de aproximadamente R$ 16,8 mil por m², com cap rate de 8% considerando o NOI dos últimos 12 meses, patamar moderado dado a qualidade dos ativos.

Considerando efeitos de parcelamento, o yield esperado é de 10,4% ao ano nos dois primeiros anos para o PMLL11 — período em que o pagamento será concluído — convergindo para cerca de 9,4% ao ano em regime de estabilidade, de acordo com os fundos.

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Avaliação sobre a aquisição do PMLL11

Avaliamos que a transação está alinhada à estratégia do fundo e reforça a qualidade da tese, ao ampliar a exposição do PMLL11 a shoppings que apresentem indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio, além de contribuir para o aumento de diversificação da carteira.

Por outro lado, temos olhar mais cético sobre os números da transação, em especial o cap rate. O movimento também demanda um acompanhamento mais próximo da gestão de caixa e das implicações de uma ampliação de portfólio via “troca de cotas”.

As cotas de PMLL11 seguem entre as recomendações da Empiricus.